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關(guān)于城市資產(chǎn)運營情況的調(diào)查報告
城市資產(chǎn)運營就是指利用城市自身功能吸納資金,把城市的有形資本和無形資本,運用市場機制,進行優(yōu)化配置,使城市資源利用的經(jīng)濟效益和社會效益最大化的一種過程。在無形資產(chǎn)方面有城市的品牌、文化、人文素質(zhì)、軟環(huán)境建設(shè)等,在有形資產(chǎn)方面包括土地、礦藏等,怎樣充分發(fā)揮這筆資產(chǎn)效應(yīng),利用它來為城市經(jīng)濟建設(shè)籌集資金,帶動城市經(jīng)濟持續(xù)、健康地發(fā)展,是當前各級政府普遍關(guān)心和探索的永久課題。調(diào)兵山市從1998年開始在土地、客運市場、城市載體以及無形資產(chǎn)等方面進行了探索和嘗試,取得了一系列成績,積累了一定經(jīng)驗。一、城市資產(chǎn)運營情況
1、城市國有土地資產(chǎn)運營方面
土地是最大、最根本的城市資產(chǎn)。據(jù)測算,我國目前國有土地資產(chǎn)總量在25 萬億元人民幣左右,數(shù)倍于8 萬億元的其他國有資產(chǎn)。我市經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓工作起步在鐵嶺各縣(市)、區(qū)中是最早的。自99年以來,根據(jù)國土資源部、遼寧省國土資源廳和鐵嶺市的有關(guān)規(guī)定,特別是國務(wù)院2001年4月《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》文件下發(fā)以來,我市開始著手運作這項工作。為了做好招拍掛工作,市政府先后召開了四次市長專題辦公會和政府常務(wù)會,專題研究如何做好經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣工作。為保證政府壟斷土地一級市場,增加政府對土地市場宏觀調(diào)控能力,我市于2001年7月成立了“鐵法市土地開發(fā)整理儲備中心”,制定了《鐵法市實施〈閑置土地處置辦法〉細則》、《鐵法市土地儲備暫行規(guī)定》、《鐵法市出讓國有土地使用權(quán)招標拍賣工作實施方案》,成立了 “鐵法市招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)工作領(lǐng)導小組”,并于2002年8月在國土資源局建立了“調(diào)兵山市土地交易市場”,對經(jīng)營性土地使用權(quán)實行公開交易。2004年,我市成立了“城市資產(chǎn)運營領(lǐng)導小組”。今年以來,對輕工街市場、調(diào)兵山市場等地的成功運作,有力地吸收了大量城市建設(shè)資金。1998年到現(xiàn)在,我市共掛牌出讓國有土地17宗,收取土地純收益3800余萬元。
2、城市無形資產(chǎn)運營方面
市城市無形資產(chǎn)運營主要在兩個方面進行了嘗試,一方面,戶外廣告牌匾。我市成立了戶外廣告牌匾管理辦公室,制定了《戶外廣告牌匾管理辦法》和《戶外關(guān)高牌匾招投標實施辦法》。通過招商引資的方式向外省市擴展,目前已有幾個準備投資設(shè)立戶外廣告牌匾的商家(華惠廣告公司、順峰公司等)。調(diào)兵山大街、仿古街、鐵秀路等街路和立交橋兩側(cè)已經(jīng)設(shè)立了多種類型的戶外廣告牌匾。另一方面,公用事業(yè)改革。我市公用事業(yè)改革的對象主要包括城市公共交通、供水、供熱等。1999年,通過招商引資引來黑龍江雞西客商投資城市客運,成立了調(diào)兵山市客運公司;對供熱、供水公司的改革主要是實行企業(yè)化管理;自2004年起,我市自己拿出一部分資金,同時尋求合作伙伴,共籌資7000余萬元開始建設(shè)我省縣級城市中的首家污水處理廠,目前土建工程已經(jīng)結(jié)束,進入設(shè)備安裝調(diào)試階段;2000年,為了凈化市容市貌,保證交通安全,我市對三輪車進行了清理整頓,共取締人力三輪車600余臺、機動三輪車(客運)400余臺。同時,對出租車市場進行了整頓,將原來的零亂經(jīng)營改為集約式經(jīng)營,通過招商引資引進富士公司,后又成立了通達公司和天興公司,對出租車實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收費,并且實施總量控制,目前全市共有出租車680臺,每年交納費用50多萬元。
3、旅游資源開發(fā)利用方面
我市具有極其豐富的金文化資源,盡管旅游產(chǎn)業(yè)起步較晚,但是發(fā)展的速度很快。2002年我市成立旅游局,確定了旅游發(fā)展思路,在鐵嶺市旅游總體規(guī)劃指導下,編制完成了旅游總體規(guī)劃,重點風景區(qū)也都制定了開發(fā)建設(shè)規(guī)劃。2000年以來,我市投入近億元資金完成了兀術(shù)城、兀術(shù)閣、神龜亭等具有金代特色的旅游景點建設(shè)工程及明月禪寺、環(huán)山風景路建設(shè)工程,同時利用現(xiàn)有的鐵煤集團現(xiàn)有的20臺蒸汽機車資源,開發(fā)了蒸汽機車旅游項目。調(diào)兵山風景區(qū)2003年通過遼寧省旅游局專家組的考核,被評為國家AA級風景區(qū)、省級風景名勝區(qū),蒸汽機車游覽區(qū)被評為國家AA級風景區(qū),并成功地協(xié)辦了兩屆蒸汽機車國際旅游節(jié)。兀術(shù)城作為“遼金四大古建”之一,成為2004年東亞旅游博覽會遼北地區(qū)主要代表景點之一。 2003年全市旅游總收入6744萬元,2004年全市旅游總收入7697萬元,比2003年增長了14.13%。
4、城市載體運營方面
2002年我市在城區(qū)北面建成了2.96平方公里的城北工業(yè)園區(qū),投資1185.3萬元建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,起步區(qū)1平方公里基本實現(xiàn)了 “五通一平”(道路通、供水通、供電通、排水通、通訊通、場地平)。同時,制訂了工業(yè)園區(qū)專項招商引資政策,吸引外地資金進入。目前,園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)14家,資產(chǎn)總金額達9億元人民幣,計劃明年5月前達到40家企業(yè)。鑒于工業(yè)園區(qū)的成功經(jīng)驗,為了更好地運營城市資產(chǎn),今年10月末,我市又在城南拿出10平方公里土地,建設(shè)城南工業(yè)園區(qū),其中開發(fā)區(qū)起步區(qū)占地5.6平方公里,建成后將主要引進高新技術(shù)企業(yè)。同時計劃開通中央大街南段和新梨公路兩側(cè),建立工業(yè)走廊。
二、存在的問題
1、市、礦兩個土地運營并存。我市目前沒有實現(xiàn)真正意義上的土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地。究其原因:主要是我市國有土地大都掌握在鐵煤集團手中,而且這部分土地有許多黃金地段,鐵煤集團的開發(fā)利用(游泳館、萬福源超市等)屬改變土地用途。從城市建設(shè)改善角度來講,鐵煤集團的建設(shè)的確推動了我市的城市建設(shè)步伐,改善了城市總體環(huán)境。但從另一個方面來說,鐵煤集團掌握相當存量的國有土地使用權(quán)自行處置使用,對我市土地使用權(quán)市場激活、發(fā)展又起到相對抑制的作用。從住宅、商業(yè)開發(fā),鐵煤集團每年都利用其存量土地在建設(shè),要使其納入全市土地市場整體運營具有相當大阻力。
2、對土地資產(chǎn)運營的研究不夠。比如土地市場運作缺乏規(guī)劃,地塊的選擇有盲目性和隨機性,何時向市場推出何地缺乏科學合理的論證,或者論證經(jīng)不起推敲;對土地的市場價格缺乏科學合理的論證,非專業(yè)人士確定專業(yè)價格,不利于土地市場的健康有序發(fā)展;房產(chǎn)隱型交易,必然帶來土地的隱型交易,不利于土地市場的規(guī)范化建設(shè);收購儲備制度還不完善,由于缺乏資金,政府不能做到對所有的閑置土地全部收購。
3、金文化開發(fā)力度不夠。近幾年,我們對旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入近億元資金,已經(jīng)擁有了一定的硬件設(shè)施,但在一定程度上還不能滿足游人對“金文化”旅游的需求。景區(qū)內(nèi)沒有以“金文化”為核心的景點,而且至今沒有一處城市標志性的雕塑,沒有一處大型廣場,仍不具備接待大型會議、舉辦大型會展和活動的能力,容留客人能力差,對外吸引力不強。一些大的旅游團和豪華團我市不敢接,大多數(shù)游客當天游完當天走,造成調(diào)兵山市旅游綜合效益難以提升。
4、無形資產(chǎn)開發(fā)滯后。現(xiàn)在只局限于戶外廣告牌匾,雖然調(diào)兵山市的戶外廣告牌匾運營取得了一定的成績,但是與調(diào)兵山本身城市的發(fā)展有不協(xié)調(diào)之處。調(diào)兵山市城市整潔,“七張名片”聚于一身,而且正向國家級園林城市目標邁進,與之相比,城區(qū)廣告牌匾就不能充分體現(xiàn)時代性,不能適應(yīng)人們的欣賞水平的提高。在工作上缺少創(chuàng)新,在廣告牌匾的設(shè)計上樣式單一,只是為做牌匾而做牌匾,缺少功能上的多樣。其他的無形資產(chǎn)我們開發(fā)利用還不夠,例如街路、橋梁的冠名權(quán)等,還沒有充分開發(fā)和利用。
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