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住宅展覽需求調(diào)查報(bào)告
隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步，報(bào)告不再是罕見的東西，我們?cè)趯憟?bào)告的時(shí)候要注意邏輯的合理性。寫起報(bào)告來就毫無頭緒？下面是小編精心整理的住宅展覽需求調(diào)查報(bào)告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
XX年以來，杭州樓市走勢(shì)分為兩個(gè)階段:1-5月為單邊成長(zhǎng)期，六區(qū)一手成交量從1月份的1344套飆升至5月份的10058套。6-9月是下跌震蕩期，6-8月一手交易量逐月減少，9月開始反彈。房地產(chǎn)市場(chǎng)在第一階段的快速崛起是基于寬松的財(cái)政政策、稅收政策和土地政策。從第二階段開始，政策微調(diào)和信貸緊縮的力度逐漸加大。從收緊二手房貸款到公積金暫停差別貸款，以及要求銀行補(bǔ)充資本，都體現(xiàn)了通過適度監(jiān)管降低金融風(fēng)險(xiǎn)的理念。
然而，市場(chǎng)的人氣并沒有減弱。從最近新開樓盤的銷售情況來看，大部分樓盤單日銷售率可以達(dá)到80%，而且“日清光盤”還是比較常見的。相應(yīng)地，可售庫存一直處于較低水平。目前柳城區(qū)商品房不足12000套，住宅樓不足6000套。讓消費(fèi)者感受更深刻的是價(jià)格的持續(xù)上漲。進(jìn)入第三季度后，各行業(yè)價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢(shì)似乎沒有緩解的跡象。
市場(chǎng)趨勢(shì)不變，消費(fèi)者是什么心態(tài)？考慮到這個(gè)問題，中原地產(chǎn)在本次展會(huì)上組織了一次需求調(diào)查。
心態(tài)篇
市場(chǎng)的最終走向是供需雙方和相關(guān)環(huán)境共同努力的結(jié)果。這個(gè)合力會(huì)隨著各個(gè)組成部分的變化而演變，需求的變化是這些組成部分中極其重要的一部分。心態(tài)決定行為，所以我們從需求的心態(tài)入手，看看構(gòu)成最終行為決定的前提是如何變化的。
從看房的目的來看，81.2%的客戶會(huì)在目前和未來購買，也就是說在目前的趨勢(shì)下，80%以上的客戶仍然會(huì)購買房屋。對(duì)比今年5月的需求結(jié)論，我們發(fā)現(xiàn)這部分客戶在5月房交會(huì)中的比例是70%�？梢哉f，在房?jī)r(jià)日益走高的趨勢(shì)下，購房者對(duì)未來房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期得到了充分的證實(shí)，看漲情緒相對(duì)較高。
根據(jù)消費(fèi)者對(duì)目前樓市的態(tài)度，繼續(xù)觀望的比例為42.5%，17.9%增加總價(jià)預(yù)算，21.3%減少購買面積，18.3%選擇另一購買面積。持幣觀望和調(diào)整購買計(jì)劃的比例大致是四六。這部分持幣觀望群體分為兩類，一類是被動(dòng)觀望。這部分群體并不是真的不愿意入市，而是錯(cuò)過了上半年更好的入市機(jī)會(huì)，被當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲拋到了一邊的群體。因?yàn)殄e(cuò)過了周期底部，現(xiàn)在又不愿意追上，所以繼續(xù)觀望。另一種是主動(dòng)觀望。這些群體對(duì)高房?jī)r(jià)的可持續(xù)性有所懷疑，認(rèn)為周期性高點(diǎn)已經(jīng)到來，現(xiàn)在不是買房的合適時(shí)機(jī)。60%的顧客是演員。這些顧客渴望買房。他們也為房?jī)r(jià)上漲所困擾，但適應(yīng)的辦法是自我調(diào)整，比如提高預(yù)算，減少面積，改變選擇面積。
這個(gè)展覽的目的
目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度
自杭州市政府在XX年發(fā)布24條意見以來，樓市的反應(yīng)基本符合政策制定的初衷，成交量的大幅同比增長(zhǎng)和價(jià)格的上漲趨勢(shì)都體現(xiàn)了這一系列政策的效果。但隨著XX年末的臨近，交易環(huán)節(jié)的稅收補(bǔ)貼截止日期越來越近。從需求反映來看，63.9%的客戶認(rèn)為對(duì)自己有一定影響，16.2%的客戶認(rèn)為影響很大，19.9%的客戶認(rèn)為無所謂。目前大部分客戶的心態(tài)都是左右為難。因?yàn)闊o法判斷稅收補(bǔ)貼政策是否可能延期，如果想在優(yōu)惠期內(nèi)買房，必須在接下來的2個(gè)月內(nèi)完成購房。如果你打算明年買房，很可能會(huì)面臨房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，稅收優(yōu)惠不再提供的困境。但畢竟買個(gè)好房子是客戶的核心需求，優(yōu)惠的稅費(fèi)可以刺激需求，但停了之后不一定會(huì)直接造成抑制。購房者的主要困境是，在目前市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，選擇一套好房子并不容易。
判斷樓市未來走勢(shì)，當(dāng)前客戶心態(tài)準(zhǔn)確解釋了當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)火爆的原因。45.6%的購房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，21.3%認(rèn)為會(huì)保持穩(wěn)定，17.6%難以判斷，15.5%認(rèn)為會(huì)下跌。結(jié)合今年5月的情況，33.7%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整到位，34.7%的人認(rèn)為還有下調(diào)空間，31.6%的人難以判斷。與5月相比，看跌比例大幅降低。樂觀情緒的急劇上升。當(dāng)預(yù)期成為主流趨勢(shì)時(shí)，就帶來了行為的趨同，所以對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期非常強(qiáng)烈，需求差異的縮小再次證明了這一趨勢(shì)的必要性。
稅收優(yōu)惠即將到期的影響
判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來趨勢(shì)
需求文章
今年前三季度房?jī)r(jià)單邊上漲趨勢(shì)，信貸政策寬松，交易成本降低，共同營造了投資者喜歡的環(huán)境。在買家中，投資者一直很活躍。從本次展會(huì)的展會(huì)客戶來看，外國投資者頻頻出現(xiàn)。根據(jù)中原的需求調(diào)查結(jié)果，購房目的中投資傾向的總比例達(dá)到47.2%，其中純投資比例為25.1%，投資自住比例為22.1%。今年5月份純投資占比12.7%，投資自住占比16.2%，合計(jì)28.9%。投資需求持續(xù)升溫是目前的一個(gè)顯著特征。在自住需求方面，改善居住條件和婚房的需求是主流。在樓市交易活躍期，改善的需求往往體現(xiàn)在由小變大、由舊變新的置換行為上。二手房市場(chǎng)持續(xù)活躍的局面也印證了這一特征。改善需求在今年二三季度明顯釋放，而婚房需求一直是市場(chǎng)上相對(duì)穩(wěn)定的剛性需求。
在購買類型的選擇上，普通住宅占比76.3%，別墅、聯(lián)排別墅占比10.5%，商鋪、酒店式公寓、寫字樓占比13.3%。杭州樓市的主要增長(zhǎng)點(diǎn)一直在住宅領(lǐng)域。同一地段的住宅樓價(jià)格往往比寫字樓高。近年來，高端住宅的發(fā)展非常快，大型高端公寓往往比別墅和排屋更高更低。
購房目的
購房類型
與今年5月相比，買家選擇區(qū)域板塊的傾向并沒有太大變化。根據(jù)政府的計(jì)劃，快速變化的區(qū)域建設(shè)行業(yè)已逐步進(jìn)入需求持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期，如濱江區(qū)、九寶、城東、三墩、神華等。資源稀缺的板塊也因其獨(dú)特的板塊價(jià)值而被買家認(rèn)可，如錢江新城、江村、西溪板塊。相應(yīng)地，今年以來，各行業(yè)推出的土地交易價(jià)格紛紛創(chuàng)新高，土地價(jià)格的上漲迅速推高了未來購房者對(duì)同行業(yè)房?jī)r(jià)的預(yù)期。隨著城市化進(jìn)程的加快，主城區(qū)原有的邊緣板塊逐漸實(shí)現(xiàn)并提升了其居住價(jià)值。在城市擴(kuò)張的過程中，越來越多的板塊由低價(jià)值轉(zhuǎn)向高價(jià)值，買家的不斷涌入為這些板塊未來的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
在具體房源選擇的基礎(chǔ)上，區(qū)位和交通的重要性仍在前列，占xx的5月份。這兩個(gè)區(qū)間的比例正好相反，前者占25.8%，后者占30.8%�？梢哉f，在目前的市場(chǎng)情況下，各地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格都有不同程度的上漲，第二季度的單價(jià)預(yù)算已經(jīng)無法在第三季度末找到匹配的產(chǎn)品進(jìn)行購買。同時(shí)，我們也注意到，6000-8000元/m2的比例從5月份的26.3%下降到14.9%，低單價(jià)區(qū)間比例的降低也是當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)變化的有效證據(jù)。
從總價(jià)來看，主流需求集中在80-100萬元，占25.6%，其次是100-1xx年群體比例下降，經(jīng)歷過多次購房的中青年人數(shù)增多。雖然數(shù)據(jù)中只反映了幾個(gè)點(diǎn)的比例，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)結(jié)果，符合實(shí)際情況。事實(shí)上，從近年來的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，購房經(jīng)歷的年齡分布和區(qū)間變化相對(duì)有限，呈現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)定的趨勢(shì)。目前，財(cái)富積累的方式在一些地區(qū)已經(jīng)超過了年齡限制。多元化的就業(yè)方式，使得年輕人在一定時(shí)期內(nèi)積累大量財(cái)富成為可能，而金融產(chǎn)品在房地產(chǎn)本身的投資屬性，使得越來越多的人從創(chuàng)收的角度來看待，而不是單純以此為居所。因此，背景分析的范圍不應(yīng)局限于用戶的角度，而應(yīng)充分、完整地考慮投資者的角度。金融和炒房者對(duì)未來樓市的影響會(huì)更大，這是不能用年齡和購房經(jīng)歷的劃分來區(qū)分的。
自置居所時(shí)代
年齡分布
從需求者這個(gè)城市群體的中堅(jiān)力量的職業(yè)分布來看，公司一般員工無疑會(huì)繼續(xù)占據(jù)主流地位，比例為22.1%。企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員、中高級(jí)管理人員分別占14.5%和13.7%，自由職業(yè)者比例達(dá)到11.5%。其實(shí)這里的自由職業(yè)者背景非常多樣，但共性也非常明顯，就是有敏銳的投資意識(shí)。無論是金融領(lǐng)域還是房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)投資環(huán)境好的時(shí)候，他們都會(huì)成為投資的力量之一。在未來的社會(huì)發(fā)展階段，經(jīng)常性收入+投資理財(cái)將成為一個(gè)家庭非常流行的財(cái)富積累方式。所以一個(gè)家庭的收入不會(huì)完全體現(xiàn)在其職業(yè)上，這是分析買家背景時(shí)必須考慮的。
職業(yè)分布
從家庭結(jié)構(gòu)來看，單身消費(fèi)者占32.8%，其次是有未成年子女的父母占19.9%，新婚夫婦占15%。與5月份相比，本次調(diào)查形成的序列基本一致，其中剛性需求比例較高的群體往往在這三類。隨著自身情況的不斷變化，購房需求也在不斷演變，從無房到有房，從小房到大房，從老房子到新房。在這個(gè)過程中釋放出來的需求，才是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的生命力。
從居住情況來看，租房比例為39.8%，自有公房和商品房比例分別為24.8%和27.6%。事實(shí)上，相當(dāng)一部分自有住房與父母同住，嚴(yán)格來說，不屬于真正的住房階層。未來隨著自身?xiàng)l件的變化，租房者和非住房群體將逐漸成為住房群體。在這個(gè)過程中，他們需要自己的資本積累和市場(chǎng)供給的匹配。這部分需求基數(shù)巨大，值得廣泛關(guān)注。
從客戶來源來看，主要買家是在杭州生活工作的人，居住在城市西部和北部的比例相對(duì)較高，分別占23.6%和19.3%。這兩個(gè)地區(qū)相對(duì)集中在新舊社區(qū)，在租賃和交易市場(chǎng)相對(duì)活躍。因此，有大量的租房者和購房者需要改善。此外，省內(nèi)其他地區(qū)客戶比例為7.4%，低于5月份，但仍高于杭州周邊幾個(gè)板塊。事實(shí)上，該省的客戶在這次展覽中更加活躍，所有主要的房地產(chǎn)攤位都有他們的存在。
家庭結(jié)構(gòu)
生活狀態(tài)
現(xiàn)居住地
總結(jié):
在這次展覽中，一些購房者的心態(tài)是矛盾的，不僅擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)上漲造成的被動(dòng)局面，也不愿意錯(cuò)過今年房?jī)r(jià)低的現(xiàn)實(shí)。另一部分購房者主動(dòng)調(diào)整心態(tài)和購房計(jì)劃，量力而行。當(dāng)然，投資集團(tuán)有機(jī)會(huì)繼續(xù)獲得市場(chǎng)利潤。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來很有可能繼續(xù)上漲。隨著投資比例的上升，未來交易量的波動(dòng)幅度也可能增加。對(duì)于購房者來說，還是要明確自己想要什么，量力而行。
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