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個(gè)人開店投資的要點(diǎn)
一：土地性質(zhì)目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。
“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業(yè)服務(wù)用房)則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個(gè)方面發(fā)生變更。從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)?ldquo;商業(yè)用地”;從規(guī)劃角度看，其內(nèi)涵已被變更為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)規(guī)定;從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營功能。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。
可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以后會(huì)有麻煩。
二：規(guī)劃變更要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會(huì)面臨規(guī)劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。
從宏觀角度看，整個(gè)城市如果推出新一輪規(guī)劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。譬如上海市西部地區(qū)崛起虹橋交通樞紐工程，表明整個(gè)上海同長三角將形成一個(gè)三小時(shí)車程的“都市圈”，未來這里將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區(qū)凸現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價(jià)值。
三：相關(guān)權(quán)益所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個(gè)內(nèi)容，一是房屋產(chǎn)權(quán)，二是其他相關(guān)權(quán)益。前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內(nèi)容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這里都會(huì)涉及到投資客的“權(quán)益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購買權(quán)”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協(xié)議內(nèi)容。如果租客放棄“優(yōu)先購買權(quán)”，房東也必須出示有關(guān)書面證據(jù)。至于原有的裝修、設(shè)備等問題，投資客也要問清楚其中的權(quán)益范圍，以免買下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?/p>
四：面積大小商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價(jià)值同面積大小成正比。但從個(gè)人投資經(jīng)營及自身風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。
類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經(jīng)營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。
選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高，投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門面面積，目標(biāo)是提高商鋪的單位面積價(jià)值;若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動(dòng)。
五：用途結(jié)構(gòu)商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對個(gè)人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪?zhàn)霾惋嫎I(yè)時(shí)，絕不能回避這一點(diǎn)。
要注意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于經(jīng)營，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。
要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經(jīng)營;二來物業(yè)公司也方便管理，商鋪價(jià)值也就相應(yīng)提高了。
六：設(shè)備裝修購買商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。
一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。雙方簽訂買賣合同時(shí)最好另外單獨(dú)訂立一個(gè)附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內(nèi)，折價(jià)的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。
七：稅費(fèi)品種商鋪買賣需要繳納稅費(fèi)，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。因?yàn)�，這些費(fèi)用所占房價(jià)的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。據(jù)說，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。
八：抵押貸款投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識(shí)。
目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。而對于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。因?yàn)�，這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。
商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評(píng)估公司擬定。所估價(jià)格一般不會(huì)超過評(píng)估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。
九：回報(bào)時(shí)間商鋪投資講究的是長期回報(bào)，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。
對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報(bào)通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進(jìn)程的加速，區(qū)域市場從無到有，從小到大。包括區(qū)域人口的增加、居住社區(qū)的出現(xiàn)、道路開通、公共設(shè)施興建等，房價(jià)或鋪價(jià)都會(huì)水漲船高，促使商鋪投資升值。當(dāng)然，不是人人都能看準(zhǔn)這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。
如果投資那些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的商鋪，開發(fā)商的素質(zhì)包括其實(shí)力、能力、誠信度、專業(yè)度和知名度等等值得關(guān)注，這同商鋪投資回報(bào)是密切相關(guān)的。因?yàn)�，這涉及到開發(fā)商未來對該商鋪的市場培育以及統(tǒng)一經(jīng)營管理等問題。
十：市場因素市場因素對商鋪的影響是至關(guān)重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預(yù)見并掌控的，但有些卻是難以預(yù)料的，這就要看投資客本人的綜合素質(zhì)了。
商鋪市場正在逐步走向成熟。不過也有高低快慢區(qū)分，如“黃金”旺鋪往往無價(jià)無市，而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷，經(jīng)營面臨較大困難。
建議近期注意以下幾類商鋪：商場底鋪、商業(yè)街、專業(yè)市場、批發(fā)市場等類型的商鋪，而購物中心、商場等產(chǎn)權(quán)式商鋪投資客大都沒有賺到錢。這里涉及的問題十分復(fù)雜，需要請教有經(jīng)驗(yàn)或者得到過教訓(xùn)的投資客，他們是你投資商鋪真正的“老師”。
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