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不動產(chǎn)融資租賃的效力的風(fēng)險怎么化解
不動產(chǎn)融資租賃法律風(fēng)險的防范，是一項系統(tǒng)性工作，那么如何化解不動產(chǎn)融資租賃的效力風(fēng)險?
一、不動產(chǎn)融資租賃性質(zhì)和效力認定的三個標準
根據(jù)《融資租賃司法解釋》及其精神，以及融資租賃交易中融資和融物的雙重屬性，不動產(chǎn)租賃能否會被認定為融資租賃法律關(guān)系，有以下三個判斷標準：
第一， 在使用功能上，租賃物是否滿足融資租賃“融物”的特質(zhì)。
融資租賃具有“融資”和“融物”的雙重特性，在交易中如果租賃物并不能滿足承租人對標的物使用價值的需求，或者承租人從事租賃交易的目的并不是為了獲得租賃物的使用價值，那么該項交易即便名為融資租賃，實質(zhì)上因其不符合融資租賃的通常目的，就會存在著不被認定構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的風(fēng)險。
其中較為典型的是，開發(fā)商以在建工程進行售后回租融資。
第二， 在法律功能上，租賃物能否實現(xiàn)對租金債權(quán)的擔(dān)保。
在融資租賃交易中，租賃物還需發(fā)揮租金債權(quán)擔(dān)保的功能。如果，租賃物實質(zhì)上存在著低值高估、無法實際取回變現(xiàn)的情形，那么也將影響是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的認定。
實踐中的典型情況是，動產(chǎn)方面以易消耗的建筑材料進行售后回租，結(jié)果租賃物被添附到建筑上而失去了取回的可能;不動產(chǎn)方面以限制或者禁止轉(zhuǎn)讓的標的物，如違章建筑，作為租賃物，最終不能實現(xiàn)通過處分租賃物實現(xiàn)債權(quán)的目的。
第三， 在權(quán)利屬性上，售后回租的標的物產(chǎn)權(quán)能否登記到出租人名下。
出租人取得租賃物的所有權(quán)，是其獲得出租權(quán)和通過取回租賃物實現(xiàn)對租金債權(quán)擔(dān)保的前提條件。對于不動產(chǎn)售后回租而言，出租人能夠取得租賃物的權(quán)屬登記，成為是否構(gòu)成融資租賃交易關(guān)系的重要判斷因素。
實踐中，一些沒有進行產(chǎn)權(quán)登記的標的物，因其并未向出租人真實交付，因此影響到交易關(guān)系性質(zhì)的認定。例如，公路、水壩等。
二、如何化解不動產(chǎn)租賃的效力風(fēng)險
結(jié)合上述標準，實踐中可以采取五項應(yīng)對措施：
(一)選擇適合的標的物
部分不動產(chǎn)租賃得到了監(jiān)管部門和司法實踐的認可：
企業(yè)廠房及其設(shè)備 《金融租賃公司管理辦法》第四條規(guī)定融資租賃標的物為“固定資產(chǎn)”，企業(yè)的生產(chǎn)廠房屬于該范圍，而且也能夠滿足上述三個標準的要求，一般認為是適格的租賃物。
商業(yè)地產(chǎn) 符合上述三個標準。承租人租賃商業(yè)地產(chǎn)追求的是租賃物的使用價值，這一點和普通住宅表面上相似，但作為住宅承租人的居民和作為商業(yè)地產(chǎn)承租人的商業(yè)企業(yè)對租賃物使用價值的利用性質(zhì)不同，前者是生活起居的非商業(yè)用途，后者則是辦公營業(yè)等商業(yè)用途，通常為了生活消費需求的租賃并不屬于融資租賃的范圍。
(二)爭取完善標的物建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬登記
《不動產(chǎn)登記暫行條例》未明確將公路、橋梁、隧道、大壩等特殊不動產(chǎn)登記納入其中，此類標的物權(quán)屬登記的空白成為該領(lǐng)域融資租賃交易效力的法律風(fēng)險來源。對此，《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但是有相反證據(jù)證明的除外。” 根據(jù)其精神，出租人可以通過受讓上述標的物所附著土地的使用權(quán)，以此取得地上構(gòu)筑物的推定所有權(quán)。
(三)不動產(chǎn)租賃動產(chǎn)化
某些不動產(chǎn)不屬于適當?shù)淖赓U物，或者無法完成上述產(chǎn)權(quán)登記時，可以以該類不動產(chǎn)上附屬的動產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施進行融資租賃。實務(wù)界通常稱之為“間接租賃式”。較為典型的是在建商業(yè)地產(chǎn)，在無法登記權(quán)屬的情況下，以建筑物中的電梯、機電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等作為租賃物。
司法實踐中傾向于認為“以添附、建設(shè)在不動產(chǎn)之上的設(shè)備作為租賃物的融資租賃合同，仍屬于融資租賃合同”。需要指出的是，通常租賃物必須具有獨立、特定的特征，故而“添附、建設(shè)在不動產(chǎn)上的設(shè)備”應(yīng)以其保持自然性質(zhì)與權(quán)利屬性的獨立為前提。對于裝修材料等不具備獨立權(quán)利屬性的標的物，司法判決認為“若按標的物的特性，正常使用情況下，其在期限屆滿時已無返還之可能性，則客觀上無法作為(融資)租賃關(guān)系的標的物，相應(yīng)法律關(guān)系亦不得被認定為融資租賃關(guān)系”(上海市第一中級人民法院【(2016)滬一中民六(商)終字第469號】判決書)。
(四)爭取在合同效力上得到肯定
退一步而言，某些不動產(chǎn)作為租賃物的交易即便不被認定為融資租賃法律關(guān)系，也并不意味著融資租賃合同一定無效�！度谫Y租賃司法解釋》對合同效力認定采用實質(zhì)重于形式的標準，規(guī)定“對于名為融資租賃合同但是實際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照實際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。”實務(wù)中，合同是否歸于無效，司法態(tài)度傾向于取決于兩個因素：一是其實際構(gòu)成的合同關(guān)系類型;二是此類合同是否具備《合同法》第52條規(guī)定的合同無效情形。一般而言，不被認定為融資租賃法律關(guān)系的交易可能構(gòu)成借貸關(guān)系、租賃關(guān)系、租購關(guān)系等。
因司法認定而確立的實際法律關(guān)系如果認定有效，則合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系按實際法律關(guān)系處理，同樣可以全部或大部分實現(xiàn)出租人的利益預(yù)期。原來租賃關(guān)系中的擔(dān)保機制，在實際法律關(guān)系有效的情況下，仍然可以認定有效。
(五)設(shè)置風(fēng)險兜底條款
融資租賃交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供擔(dān)保。為了防范不動產(chǎn)融資租賃的效力風(fēng)險，出租人可以在擔(dān)保合同或條款中約定，如果租賃合同被人民法院認定為實質(zhì)系其他合同關(guān)系(如由融資租賃轉(zhuǎn)化為借款)，擔(dān)保人責(zé)任不因此免除，并須承擔(dān)轉(zhuǎn)化后的合同項下?lián)Ｘ?zé)任;如果合同被認定為無效，擔(dān)保人須對司法判決所確認的被擔(dān)保人應(yīng)當承擔(dān)的給付義務(wù)依然承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。通過上述條款來降低法律適用不確定性的風(fēng)險。
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