房地產(chǎn)項目融資說明流程

　　房地產(chǎn)項目融資的內(nèi)涵應(yīng)該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險而采取的以房地產(chǎn)項目未來可用于還款的凈現(xiàn)會流和項目資產(chǎn)本身價值為融資要約的資金融通模式。

　　一、 項目融資流程

　　1. 房地產(chǎn)公司提出地產(chǎn)項目融資需求意向;

　　2. 房地產(chǎn)公司提供初步資料：土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，如果項目特別好的，可以先提供前兩證;

　　3. 對項目所在城市房地產(chǎn)市場及融資項目作初步了解、考察與評估，判斷項目融資風(fēng)險及可行性，如果可行將繼續(xù)下一步，如果風(fēng)險大，則本項目終止;

　　4. 與項目方方簽訂房地產(chǎn)融資服務(wù)協(xié)議，明確融資傭金比例、房地產(chǎn)項目公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例;協(xié)議期限一般為半年至一年，可根據(jù)實際情況順延;

　　5. 出資方(地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金或銀行合作公司)實地考察項目并與項目決策人會談，

　　6. 出資方正式項目核實調(diào)研;

　　7. 出資方給出項目融資正式意見;

　　8. 項目符合條件，決定放款;

　　9. 如果決定放款，出資方與項目方簽訂項目貸款協(xié)議，明確項目借款的金額、期限、利息及資金管理方法;

　　10. 提供貸款所需資料(見附件)，執(zhí)行貸款手續(xù)。

　　11. 放款成功后，按融資服務(wù)協(xié)議支付服務(wù)費等。

　　二、 房地產(chǎn)項目融資資料清單：

　　1. 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件

　　2. 組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件

　　3. 稅務(wù)登記證復(fù)印件(國稅、地稅)

　　4. 開戶許可證

　　5. 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書

　　6. 最近一期公司章程(修正案)

　　7. 法人身份證明、法人身份證復(fù)印件

　　8. 最近一期驗資報告

　　9. 最近三年經(jīng)審計的完整財務(wù)報告和最近一期財務(wù)報表

　　10. 公司最近一期財務(wù)報表主要科目明細(xì)

　　11. 公司貸款卡復(fù)印件(卡號、密碼)

　　12. 公司介紹

　　13. 股權(quán)結(jié)構(gòu)圖(直到最終股東)，股東介紹

　　14. 公司實際控制人簡歷、公司高管簡歷

　　15. 項目批復(fù)文件(立項、環(huán)保等)

　　16. 項目可行性研究報告或盡職調(diào)查報告

　　17. 已投入資金憑證。如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土地補償費支付憑證等

　　18. 存量借款明細(xì)表(銀行、金額、起止日期、用途、抵/質(zhì)押物)

　　19. 《土地使用權(quán)出讓合同》、轉(zhuǎn)讓合同及補充協(xié)議等

　　20. 土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、預(yù)售許可證(或規(guī)劃意見書、審定設(shè)計方案等)

　　21. 項目形象進度說明

　　22. 項目預(yù)計進度(規(guī)證辦理、施工、銷售等)

　　23. 項目客戶群定位、主力戶型分布、戶數(shù)

　　24. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗：已開發(fā)項目簡介;目前在建項目簡介(位置、項目公司、總建筑面積、建筑類型、工程進度、銷售情況等)

　　房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的渠道

　　(1)注冊資本金，房地產(chǎn)企業(yè)股東提供的股本金。除此之外，股東還可不斷以股東借款形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。

　　(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國人民銀行對四證不全的房地產(chǎn)項目是不辦理的。

　　(3)發(fā)行債券，根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。長期債券還面臨較大的'利率風(fēng)險，欠缺避險工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實現(xiàn)。

　　(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會在《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定：“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無法達到此要求。

　　(5)海外資金，國內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。

　　(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。

　　(7)房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。

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