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房地產(chǎn)融資之民間借貸
引導(dǎo)語：民間借貸是指公民之間、公民與法人之間、公民與其它組織之間借貸.民間借貸是一種直接融資渠道和投資渠道，是民間金融的一種形式。那么，什么是房地產(chǎn)民間借貸呢?
Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸?
A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利息貸款”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因?yàn)�，投資其實(shí)不都是高利息貸款，不是同一個(gè)概念。
Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸!
A：1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。
2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利息貸款的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動。
3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本(如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等)來看，兩者的差距并不是很大。
4、實(shí)際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。
Q：怎樣才能獲得民間資金呢?
A：1、開發(fā)商的項(xiàng)目價(jià)值(凈現(xiàn)值)大大高于借款額;
2、開發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無瑕疵;
3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮;
4、開發(fā)商以股權(quán)(資產(chǎn)的控制權(quán))或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證;
5、開發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備;
6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權(quán)。
Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金?
A:1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。
2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動力。
3、在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對接?答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。
4、開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn);而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。
5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)(即資金的退出)只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。
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