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房地產(chǎn)項(xiàng)目融資計(jì)劃方案
融資計(jì)劃書(shū)包含了投資決策所關(guān)心的全部?jī)?nèi)容，例如企業(yè)商業(yè)模式、產(chǎn)品和服務(wù)模式、市場(chǎng)分析、融資需求、運(yùn)作計(jì)劃、競(jìng)爭(zhēng)分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案
(1)組織形式選擇(2種)
既有項(xiàng)目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。
新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。
(2)資金來(lái)源選擇(3種)
1) 資本金籌措。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%。資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等，實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，并在資本金中不能超過(guò)一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開(kāi)發(fā)模式：以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股。
2)債務(wù)資金籌措。有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：第一種是償還，通常是到期一次償還本息;第二種是轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來(lái)替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說(shuō)是以舊換新;第三種是轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股。可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。
3)預(yù)售或預(yù)租收入。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
(3)融資方案分析(4條)
1)資金來(lái)源可靠性分析。主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠。
2)融資結(jié)構(gòu)分析。主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。
3) 融資成本分析。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)(承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等)和資金占用費(fèi)(利息)，一般通過(guò)計(jì)算債務(wù)資金的綜合利率，來(lái)判斷債務(wù)融資成本的高低;資本金融資成本中的資金籌集費(fèi)同樣包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等費(fèi)用，但其資金占用費(fèi)則需要按機(jī)會(huì)成本原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會(huì)成本難以計(jì)算時(shí)，可參照銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。
4)融資風(fēng)險(xiǎn)分析。通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是指融資方案在實(shí)施過(guò)程中，可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)、成本增加、原收益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)則指融資方案采用浮動(dòng)利率計(jì)息時(shí)，貸款利率的可能變動(dòng)給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)際金融市場(chǎng)外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括人民幣對(duì)外幣的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和外幣之間比價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，利用外資數(shù)額較大的項(xiàng)目必須估測(cè)匯率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。
房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析
SWOT分析是一種對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的分析，在分析時(shí)，應(yīng)把所有的內(nèi)部因素(包括項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì))都集中在一起，然后用外部的力量來(lái)對(duì)這些因素進(jìn)行評(píng)估。它是由舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代初提出來(lái)的，SWOT四個(gè)英文字母分別代表：優(yōu)勢(shì)(Strength)、劣勢(shì)(Weakness)、機(jī)會(huì)(Opportunity)、威脅(Threat)。所謂SWOT分析，即態(tài)勢(shì)分析，就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅等，通過(guò)調(diào)查列舉出來(lái)，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性。
按照企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè)“能夠做的”(即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng))和“可能做的”(即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅)之間的有機(jī)組合。
一，分析環(huán)境因素：
下面結(jié)合***項(xiàng)目來(lái)分析：
***項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：(包括機(jī)會(huì)和威脅)
1，
位于##交通樞紐與黃金地段。(機(jī)會(huì))
2，
商業(yè)，居住，健身，休閑，娛樂(lè)于一體。彌補(bǔ)了本地區(qū)中高檔商娛的空缺。(機(jī)會(huì))
3，
##最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活(威脅)
4，
周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全(機(jī)會(huì))
5，
道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有正面的影響。(機(jī)會(huì))
6，
上海建筑設(shè)計(jì)的結(jié)晶，##獨(dú)有的小高層電梯樓及復(fù)式樓。(威脅)
7，
專業(yè)的物業(yè)管理(機(jī)會(huì))
8，
公平交易，沒(méi)有內(nèi)部操作。(機(jī)會(huì))
9，
市場(chǎng)供小于求，居民有強(qiáng)烈的購(gòu)房需求(機(jī)會(huì))
10，
最快今年底既可交房(機(jī)會(huì))
11，
本地區(qū)新建樓較少，原有居民人均居住面積較小(機(jī)會(huì))
12，
商業(yè)部分門面會(huì)隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值(機(jī)會(huì))
***項(xiàng)目劣勢(shì)分析：
1，
價(jià)格較周邊其他小區(qū)要高(威脅)
2，
本地區(qū)收入及購(gòu)買力不高(威脅)
3，
居民對(duì)電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型占比較高(威脅)
4，
后面有一個(gè)同期開(kāi)發(fā)的樓盤形成了強(qiáng)烈的對(duì)比及競(jìng)爭(zhēng)(機(jī)會(huì))
5，
開(kāi)發(fā)商不專業(yè)，配合度不高(威脅)
6，
三室戶型偏多，而市場(chǎng)對(duì)兩室需求比三室要大(威脅)
7，
本地商業(yè)品牌簡(jiǎn)單，檔次不高(機(jī)會(huì))
8，
整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在逐步上漲，而居民的收入沒(méi)有明顯看漲。(威脅)
9，
土地增值稅清算會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商施壓，可能影響價(jià)格決策。(威脅)
中間表格略過(guò)
三總結(jié)：
從上表可以看出，優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)，劣勢(shì)機(jī)會(huì)以及優(yōu)勢(shì)威脅，如果策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。而劣勢(shì)威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。但是想想全國(guó)各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。其他幾點(diǎn)我們現(xiàn)在無(wú)法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。當(dāng)洪峰呼嘯的時(shí)候，我們沒(méi)有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災(zāi)害降到最低。所以從理論上來(lái)看，只要方法做到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。
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