城鎮(zhèn)土地使用稅納稅時間
城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區(qū)和直轄市人民政府根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況確定。
城鎮(zhèn)土地使用稅納稅時間
1、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第八條規(guī)定：土地使用稅按年計算、分期繳納，繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定�！督K省地方稅務局關于明確地方稅務部門部分稅種納稅期限和納稅限額的通知》(蘇地稅函[2006]47號)規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅期限為：企業(yè)按季、個人按半年繳納，納稅人應自期滿之日起十日內(nèi)申報納稅。
2、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地、區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅;征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。納稅人取得的土地屬于城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的，自取得土地使用權(quán)至再次變更該項土地權(quán)屬期間按照規(guī)定稅額繳納土地使用稅�！秶叶悇湛偩株P于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號)規(guī)定，征用的耕地與非耕地，以土地管理機關批準征地的文件為依據(jù)確定。
3、根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于對房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2005]186號)關于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務時間問題的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地使用時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
因此，在實際操作中，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅納稅起止期限為：自取得土地使用權(quán)之日(政府批文或簽定合同之日)起，按已出售房屋(以合同簽訂為準)所占的土地面積進行減除，直至將所有房產(chǎn)出售完畢。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務何時終止
房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時候停止交納?對于這個問題，國家層面并沒有明確的文件規(guī)定，完全由各地稅務機關各自掌握。就我的工作經(jīng)驗而言，房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地作用稅停征時點分以下三種：
(1)開發(fā)項目取得預售許可證，整個項目用地即停征土地使用稅，采用這種方法的較少，如蘇州工業(yè)園區(qū)即采用這種方法。
(2)根據(jù)小業(yè)主辦出土地證的面積停止征收相對應面積的土地使用稅。江蘇北部的一些城市采用這種方法。
(3)根據(jù)簽訂合同的銷售面積占(預售許可證載明的)全部可售建筑面積的比例分攤出已銷售的土地面積，停止征收對應面積的土地使用稅。
需要說明的是，以上三種方法是稅收實踐中形成的經(jīng)驗總結(jié)，僅屬于稅務機關的征管習慣。在實踐操作過程中，需尊重企業(yè)所在地稅務機關的管理習慣。(朱光磊：《房地產(chǎn)稅收面對面：實務與案例》，機械工業(yè)出版社，2013年1月第一版，第14頁)
上述論述有一定的道理，但從國家稅法規(guī)定上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時終止城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務并非無跡可尋。
《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務院令第645號)第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人�！秶叶悇站株P于檢發(fā)〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》[(1988)國稅地字第15號]明確，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。因此，城鎮(zhèn)土地使用稅以擁有人繳納為原則，代管人或?qū)嶋H使用人繳納為補充。
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。從上述規(guī)范性文件的規(guī)定可以看出，一般情況下，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務于土地交付或簽訂相關合同次月起至房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化當月止。這里的關鍵是，如何確定房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的時點。
房產(chǎn)或土地實物狀態(tài)發(fā)生變化主要是指房產(chǎn)或土地滅失或因其他原因?qū)е虏荒苁褂玫那闆r，屬于特殊情形，而權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化屬于交易的一般情況。所謂權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化，應當理解為納稅義務人在不再“使用土地”，一般是指房產(chǎn)或土地的所有人或使用人發(fā)生了變化，交易一方納稅義務終止之時即是另一方納稅義務產(chǎn)生之日。根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規(guī)定：
一、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。
三、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。
再結(jié)合上述《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定，我們可以得出以下結(jié)論：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應當自土地交付次月或轉(zhuǎn)讓合同簽訂次月起終止納稅義務;
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建商品房的，應當自房屋交付使用次月起終止納稅義務;
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的，應當自房屋辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起終止納稅義務;
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出借房產(chǎn)的，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起終止納稅義務。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)終止城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅納稅義務，一般應當自交付房產(chǎn)或土地之次月起終止納稅義務;特殊情況下，以簽訂相關合同或有權(quán)機關簽發(fā)權(quán)屬證書之次月起終止納稅義務。當然，正如朱著所述，城鎮(zhèn)土地使用稅屬于地方稅種，地方稅務機關在執(zhí)法過程中擁有更大的話語權(quán)，實踐中如涉及金額不大，應以尊重當?shù)囟悇諜C關的征管習慣為妥。
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