租賃未利用地是否需要土地使用稅

　　租賃無償使用的房屋是否需要繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅?繳納多少呢?

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

　　按照此規(guī)定，土地使用稅應(yīng)當由土地實際使用人繳納。具體地講：如果屬于應(yīng)稅土地使用稅的單位和個人出租土地的，那么應(yīng)當由出租人繳納土地使用稅，如果是免稅單位出租土地的，那么應(yīng)當由承租人繳納土地使用稅。

　　但是需要注意一種特殊情況，即《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕56號)規(guī)定： 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的。由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　未實際使用的土地是否納稅

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司2015年2月拍下一塊地，已同國土資源管理部門簽訂《土地出讓合同》，但當?shù)卣�府一直未完成拆遷工作，致使工程無法開展。該公司以政府未完成拆遷、企業(yè)未實際使用土地為由，直至2016年仍未申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。稅務(wù)機關(guān)認為，該公司已同國土部門簽訂土地出讓合同，是該宗土地的實際所有人，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。稅企雙方產(chǎn)生爭議。

　　稅務(wù)機關(guān)認為，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)明確，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。該公司與國土資源局簽訂了《土地出讓合同》，對土地具有使用、收益及處置權(quán)，其城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)從約定交付土地時間的次月起征收。企業(yè)未申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)補繳少繳的`稅款、加收滯納金并按規(guī)定進行處罰。

　　該公司認為，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第三條明確，關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間的問題，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。政府未交地，企業(yè)沒有實際占用土地，無論實物或權(quán)利均發(fā)生變化，可以依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)。

　　而且，一些省級稅務(wù)機關(guān)對因政府規(guī)劃、拆遷原因致使土地未實際使用如何征收土地使用稅進行了明確。比如，《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確納稅人受讓取得但無法使用的土地應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的通知》(贛地稅發(fā)〔2012〕73號)規(guī)定，對因政府規(guī)劃、拆遷困難等客觀因素造成納稅人無法使用的土地，只要納稅人能夠提供縣以上人民政府(含本級)或所屬國土部門出具的無法使用該宗土地的有效證明，并經(jīng)主管地稅機關(guān)審查屬實的，對這部分土地面積可以延長到地上建筑物和其他附著物拆除后的次月起申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，但對其過去已繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅不退，未征的不再征收。

　　再如，《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》(遼地稅函〔2011〕225號)規(guī)定，對由于政府動遷不及時等原因，政府沒有按照合同約定的時間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應(yīng)與出讓者簽訂補充協(xié)議，重新明確交付土地的時間;也可由國土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時間。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)確認后，可按補充合同或政府有關(guān)部門證明的時間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間。

　　根據(jù)上述規(guī)定，公司認為，該宗土地并未實際交付房地產(chǎn)公司使用，該公司沒有實際取得、占用該宗土地，因此不應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　針對城鎮(zhèn)土地使用稅管理中存在的此類問題，提醒納稅人注意，有具體規(guī)定的地方按規(guī)定執(zhí)行;沒有明確規(guī)定的，應(yīng)加強與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通協(xié)調(diào)，避免產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。同時，建議國家對《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的相關(guān)內(nèi)容予以修訂和完善。比如，明確土地實際占用的具體情形，并對因政府未按時完成拆遷及因企業(yè)自身原因造成未按照合同約定交付土地，導(dǎo)致未實際使用土地等情況，城鎮(zhèn)土地使用稅何時征收、如何計算等予以明確，全國統(tǒng)一尺度，規(guī)范操作，便于稅收征管和降低涉稅風(fēng)險。

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