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現(xiàn)在個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)交哪些稅
現(xiàn)在，個(gè)人買(mǎi)房要交稅這是眾所周知的，那么大家知道買(mǎi)房要交哪些稅嗎?
一、營(yíng)業(yè)稅
個(gè)人銷(xiāo)售房屋適用營(yíng)業(yè)稅稅目為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，適用稅率5%，計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
自2005年6月1日起，凡同時(shí)滿足以下條件的普通住房，享受稅收優(yōu)惠政策：
1、住宅小區(qū)建筑面積容積率?.0以上(含1.0)。
2、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米);房屋面積以產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準(zhǔn)。
3、實(shí)際成交價(jià)格在同區(qū)域住房平均交易價(jià)格1.44倍以下(含1.44倍)
二、個(gè)人所得稅
1、計(jì)稅依據(jù)：以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。
2、稅率：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)適用個(gè)人所得稅稅率為20%。
3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得，免征收個(gè)人所得稅。
4、個(gè)人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得稅收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字(1999)278號(hào))第三條的規(guī)定，全部或部分予以免稅;以其他人名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，不予免稅。
三、土地增值稅
1、計(jì)稅依據(jù)：土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。
對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未進(jìn)行評(píng)估的，根據(jù)蘇地稅發(fā)(1999)087號(hào)文規(guī)定：對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房可按轉(zhuǎn)讓收入的50%至80%作為扣除項(xiàng)目計(jì)征土地增值稅(我省執(zhí)行80%)，即按6%的附征率征收。
2、稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目百分之五十的部分，稅率為百分之三十;
(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之五十、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十;
(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之一百、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十;
(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二百部分，稅率為百分之六十。
3、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。(《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)法字(1995)6號(hào))
4、對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。
四、印花稅
對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住宅、按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，以合同所載金額依萬(wàn)分之五稅率征收印花稅。
五、城建稅
1、計(jì)稅依據(jù)：城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：
納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%;
納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%;
納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。
六、教育費(fèi)附加
以實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為3%
七、地方教育附加
以實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，按1%征收。
買(mǎi)房簽訂合同注意事項(xiàng)有哪些
(一)關(guān)于房產(chǎn)抵押
律師建議購(gòu)房人到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)抵押登記的有關(guān)情況。如果查實(shí)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦理了購(gòu)房人所購(gòu)房屋的抵押登記手續(xù)，且抵押行為在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前，根據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有在取得抵押權(quán)人(即貸款銀行)書(shū)面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人，否則，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在此情況下，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還已支付的購(gòu)房款，并賠償其因此所遭受的利息及其他損失。如果查實(shí)開(kāi)發(fā)商的抵押行為在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，則購(gòu)房人可依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因房產(chǎn)抵押所可能造成的購(gòu)房人無(wú)法按期辦理產(chǎn)權(quán)證等損失。當(dāng)然，由于購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后已經(jīng)取得了房屋的期得權(quán)益，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商已無(wú)權(quán)再以自己的名義將房屋抵押，因此，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商限期對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行解押。否則，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并要求其賠償因此所遭受的經(jīng)濟(jì)損失。
(二)關(guān)于“不可抗力”
作為購(gòu)房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：
1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;
2、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。
其實(shí)，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據(jù)法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件，即并非為不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。簡(jiǎn)單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見(jiàn)的，即使是不能克服的，那也是開(kāi)發(fā)商在建造房屋過(guò)程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝具有一定的程序性，開(kāi)發(fā)商在最初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見(jiàn)批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中可以預(yù)見(jiàn)和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。
(三)關(guān)于拍賣(mài)房
提醒消費(fèi)者競(jìng)買(mǎi)時(shí)要掌握以下要訣：1、了解所競(jìng)買(mǎi)房產(chǎn)的權(quán)屬狀況。2、了解房屋的面積、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境。3、競(jìng)買(mǎi)人可選擇兩個(gè)以上的標(biāo)的競(jìng)拍。4、了解拍賣(mài)機(jī)構(gòu)能否提供按揭貸款服務(wù)。5、要反復(fù)比較判斷該房產(chǎn)的價(jià)值，以確定適當(dāng)?shù)男睦韮r(jià)位。6、注意選擇合法的房地產(chǎn)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)。7、有必要對(duì)拍賣(mài)房進(jìn)行實(shí)地考察，掌握第一手資料。
(四)關(guān)于面積縮水
購(gòu)房合同及其他文本提供的房屋面積數(shù)往往只是“預(yù)測(cè)面積”，實(shí)測(cè)面積待樓盤(pán)竣工之后，方能告知購(gòu)房人，所以此時(shí)還無(wú)法最后確定是否有面積欺詐行為;如果購(gòu)房人已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證，且產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的實(shí)測(cè)面積是由北京市國(guó)土資源和房屋管理局承認(rèn)的法定測(cè)量單位測(cè)定，一般也不會(huì)有面積欺詐行為。但是，不排除測(cè)量結(jié)果存在一定的誤差。如果購(gòu)房人對(duì)產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的面積存有懷疑，可以上訴法院或申請(qǐng)仲裁。因?yàn)�，就現(xiàn)行的法律法規(guī)而言，面積的復(fù)測(cè)只能由法院或仲裁機(jī)構(gòu)提請(qǐng)，測(cè)量單位一般不接受個(gè)人及其他組織的復(fù)測(cè)要求。
(五)關(guān)于公攤面積
首先需要明白什么是公攤面積。公攤面積是所有業(yè)主均有權(quán)利使用的面積，根據(jù)《北京市商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)偂防镪P(guān)于分?jǐn)偟膬?nèi)容的規(guī)定，包括三類(lèi)：房屋本體公用設(shè)施(樓梯、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽(yáng)臺(tái)、消防設(shè)備等)和住宅區(qū)公用設(shè)施以及公共場(chǎng)所(地)(道路、文化娛樂(lè)場(chǎng)所、體育設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)房等)。開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)把公攤面積出售給個(gè)人的，法律上公攤面積屬于業(yè)主共同共有，而不是按份共有。如開(kāi)發(fā)商將公攤面積出售給個(gè)人則已經(jīng)違法，消費(fèi)者完全可以起訴該開(kāi)發(fā)商，有權(quán)要回自己的公攤面積或者退房，并要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償。凱然
(六)關(guān)于廣告虛假
開(kāi)發(fā)商在廣告中的宣傳是一種要約邀請(qǐng)。根據(jù)《合同法》第十五條之規(guī)定：要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄出的價(jià)目表，拍賣(mài)廣告，招標(biāo)廣告，招股說(shuō)明書(shū)，商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。而開(kāi)發(fā)商做廣告，其意只在通過(guò)廣告招攬購(gòu)房者，啟動(dòng)其購(gòu)買(mǎi)意向，然后再商談具體買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，因此廣告不具有合同的效力，當(dāng)然對(duì)開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有任何約束力的。因此希望廣大讀者如果在簽購(gòu)房合同時(shí)憑借廣告作標(biāo)準(zhǔn)，那么在購(gòu)房合同中可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，要求將開(kāi)發(fā)商在廣告中的承諾寫(xiě)入合同，或作為合同的附件，來(lái)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，只有這樣才能保證你在購(gòu)房中自己的權(quán)益不受損害。
(七)關(guān)于補(bǔ)充條款
商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿訂立的合同，對(duì)于開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房人在合同中簽訂補(bǔ)充條款的行為，購(gòu)房人完全可以不購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的房屋。但因?yàn)橛行┵?gòu)房人在交納定金時(shí)，未與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中作出“如因商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款雙方不能達(dá)成一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購(gòu)房人在交納定金后，開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房人在合同中簽訂補(bǔ)充條款時(shí)，購(gòu)房人往往比較被動(dòng)。因此，建議購(gòu)房人在交納定金前，要求開(kāi)發(fā)商出示商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見(jiàn)后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中與開(kāi)發(fā)商作出上述約定。
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