征收房產(chǎn)稅：讓房產(chǎn)更好保值增值

　　引導語：從房產(chǎn)稅的功能和上海重慶的征收實踐結(jié)果來看，房產(chǎn)稅并沒有抑制上海的房價上漲的功能。

　　節(jié)日期間，房價上漲和房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)，讓關(guān)于房產(chǎn)稅的呼聲再現(xiàn)。甚至國際貨幣基金組織IMF都建議中國開征房地產(chǎn)稅，并緊縮房產(chǎn)信貸緩解房價上漲壓力。從房產(chǎn)稅的功能和上海重慶的征收實踐結(jié)果來看，房產(chǎn)稅并沒有抑制上海的房價上漲的功能。何況目前意義上的房產(chǎn)稅，屬于對沒有貨幣收入征稅，征不得�？赡軙�有人說征收房產(chǎn)稅是與國際接軌。實際上，的確有很多西方國家征收房產(chǎn)稅，但是這個稅種也不是抑制房價上漲，更有效的抑制房價上漲就是限購，加拿大、澳大利亞、英國都對外國人實行房產(chǎn)限購。都是有效抑制了房價。而他們過去幾十年，上百年一直在征收房產(chǎn)稅，絲毫沒有阻擋房價的上漲。而且，從美國的的實踐來看，房產(chǎn)稅其實也不是打壓房價。

　　美國征收房產(chǎn)稅是讓房子保值增值

　　美國各個州征收房產(chǎn)稅的目的的確不是打壓房價，讓房價下跌，而是讓房子保值增值。事實是美國高房地產(chǎn)稅的州，房價基本維持穩(wěn)定，不怎么漲，也不怎么跌，上下頂多幾千美元的差價。甚至經(jīng)濟危機導致房價下跌，他們的價格也跌不下去，為什么征房產(chǎn)稅是讓房子保值增值，而不是我們專家所講的打壓房價呢?

　　美國50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區(qū)。聯(lián)邦政府和州政府(相當于中國的中央政府和省級政府)都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，郡稅、城市稅和學區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5。從構(gòu)成來看，美國各個州的地方政府(相當于中國的地級市和縣政府)征收房地產(chǎn)稅類似中國的教育費附加和物業(yè)費。是用來支持當?shù)氐男�學，中學和高中的，圖書管，各種公共設施，還有道路建設。你的去當?shù)毓�共教育的網(wǎng)站，輸入你家的房子地址，或者你租的房子的地址，就會有對應的學校。

　　美國沒有戶籍制度，可以自由遷徙。你拿著closingstatement,或者房子的租約，水電費的單子，孩子家庭醫(yī)生的體檢簽字就可以去學校報名了。這種學校就是人們常說的公立學校，免費，從小學到高中。中國則有戶籍限制，租房的人沒有上學資格，你交贊助費都不接受，更別提免費。

　　在美國，征收的房產(chǎn)稅用來支付學生午餐、校車的費用、教學設備、教師的工資發(fā)放和福利改善等龐大開支。比如匹茲堡最貴的學區(qū)，一年平均預算就要7000萬美元。因此，一般房產(chǎn)稅最高的地區(qū)，學區(qū)也都是最好的，因為有財政支持。所以這里的房產(chǎn)，每年的增值也大。而且自己的孩子從學前班一直到高中畢業(yè)，不用交學費。美國政府在使用稅收方面也接受老百姓嚴格的監(jiān)督。在中國，只有鬼才知道地方政府通過稅收來的錢花到哪里去了，對于一個財政沒有監(jiān)督的地方政府來說，你收上來多少房產(chǎn)稅，都不夠他們浪費和貪腐，支持政府收稅的人屬于腦殘。美國是市場經(jīng)濟，政府不能隨便征稅。他們政府無權(quán)通過開個一會議，就能把你加房子總值的20%收歸國有。其次是美國是這些中國稅收專家的經(jīng)濟理論來源之地，他們一邊喊油價和美國接軌，一邊按照中國特色收燃油稅。

　　當然，不征房產(chǎn)稅僅僅是個人的希望，并不具有代表性，也不必要把自己的觀點強加給那些買不起房，希望房價暴跌，或者那些初創(chuàng)企業(yè)的老板，希望房價連帶租金下跌的人。但是我們還是給一些建議，如果真要征收房產(chǎn)稅，我建議不要用現(xiàn)階段的房價比例征收，也不要搞什么首套不征，而是以地段和面積核定一個合理的，微量的征收額度，逐步釋放房地產(chǎn)的風險。為什么不能按照房價比例?當然是價格過高，政策會用力過猛;為什么不提倡首套不征呢?因為逼人離婚的必定不是好政策。

　　其實我們的祖先有一定的經(jīng)驗，在解放前，有一些地方的農(nóng)地有等級制度，比如分為天地人三等，然后官府額定這些不同等級農(nóng)田的稅賦、買賣錢數(shù)。那些沒有買賣經(jīng)驗的農(nóng)民不用頭痛賣多賣少，只要找到一個懂這個制度的中人，按照慣例買賣土地即可。由于是核定的土地代價和等級，所以交易雙方心服口服。當然我不是歷史專家，我僅僅是耳聞。

　　同樣的美國也有土地等級制度，土地根據(jù)不同狀況核定為ABCD等級，也有通過衛(wèi)星搖桿技術(shù)確定土地等級，可以作為土地交易的參考依據(jù)，那中國有沒有?中國也有一些土地等級設定，有些地方為了房屋估值，防止房屋交易中故意降低價格逃避稅收，給土地分等級，每一個等級都對應一個基準的房價，一個基礎的稅收，

　　說了上面這許多，我羅列一下制度該如何設計，首先要根據(jù)地價或者房價給土地分等級，房產(chǎn)稅按照平方數(shù)統(tǒng)一在同等級里面征收，等級較低的可以不征房地產(chǎn)稅，但是征收的房地產(chǎn)稅金額只能使用在同等級區(qū)域房產(chǎn)公共設施的提升。不能使用在更低等級土地，那低等級土地上的公共設施則可以由政府財政撥款來實現(xiàn)，當然由于屬性是公益的，政府的熱情并不會過度。然后一個地塊可以根據(jù)居民意愿選擇提高土地等級或者降低土地等級，然后由更高等級的土地管理部門審核是否同意。

　　其實這個制度設計也是很多國家實行的方法，唯一的不同在于取消了比例征收這個在當下基本沒有可能性的環(huán)節(jié)。在成熟國家房產(chǎn)稅其實并非政府收入，他是更大范圍的物業(yè)費，比如你的小區(qū)要請多一個保安，你就要多交物業(yè)費，但是你們這個住房片區(qū)需要建設一個社區(qū)醫(yī)院，那就要從房產(chǎn)稅里面開支。所以富人區(qū)和窮人區(qū)的區(qū)別就在于公共設施是不同的。那如何抹除窮人區(qū)和富人區(qū)的不平等，我們的財政有更大的靈活性，轉(zhuǎn)移支付亦可。

　　那會不會出現(xiàn)大家都想讓住房成為低等級而逃避稅收，李嘉誠說過，一輩子買房的經(jīng)驗是：“地段，地段，還是地段。”大城市生活艱難大家還是喜歡去大城市，當制度積累后，好學校，方便的交通，不擁擠的學校和醫(yī)院會很有吸引力。

　　一個人的想法是無法阻擋房產(chǎn)稅的實施的，個人想法，有一點螳臂當車，異想天開，所以就權(quán)當拋磚引玉，一國的聰明人，比我更有想法的高人盡可以提一提自己的高見。

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