開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場意味著什么?

        5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。受此消息影響，5月26日Ａ股市場地產(chǎn)股開盤時普遍走跌，研究開征物業(yè)稅成為當(dāng)日一大“利空”。 

　　研究開征物業(yè)稅并非第一次提出，此次通知中再次強(qiáng)調(diào)顯示出國家對于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。對于正處于低谷中的中國房地產(chǎn)市場而言，從理論逐漸走向?qū)嵺`的物業(yè)稅對中國的房地產(chǎn)市場究竟意味著什么？ 

　　有利于穩(wěn)定房價 

　　全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許佳印在今年兩會時曾披露目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)100多項，其成本加起來占到房價的三分之一以上，而這些成本最終多轉(zhuǎn)移到購房者的身上。 

　　目前，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，雖然起到了加大住房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求的作用，但在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。 

　　國家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應(yīng)矛盾。從國外的經(jīng)驗看，目前的稅收調(diào)節(jié)只能作為一種權(quán)宜之計，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動城市可持續(xù)發(fā)展。  M4N云南納稅人網(wǎng)

　　國家信息中心預(yù)測部的專家指出，由于我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度對居民自有房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，投機(jī)者“囤積”房地產(chǎn)的機(jī)會成本較低，投機(jī)性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮。對于投機(jī)者來說，開征物業(yè)稅將是信心和預(yù)期的打擊，通過提高房地產(chǎn)的保有成本，加大了“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險，可以達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)的目的。 

　　同時，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤活現(xiàn)有房產(chǎn)存量，刺激存量房的流動，促進(jìn)二級市場的發(fā)展，從而更好地實現(xiàn)住房“經(jīng)濟(jì)適用房——二手房——商品房”的梯級消費(fèi)，滿足不同收入階層家庭的住房消費(fèi)。
 　　開征物業(yè)稅利大于弊 

　　年初，中國購房團(tuán)高調(diào)赴美，在周游了北美大陸后空手而歸，雖然美國房價已經(jīng)跌落至歷史低點，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購房團(tuán)面前的大山。在美國，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值的1%到2%之間，有的甚至可以達(dá)到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業(yè)稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養(yǎng)”房子比買房子更加昂貴。 
　　和美國一樣，在加拿大，政府對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。 

　　其實物業(yè)稅在國外不少國家早已開始執(zhí)行，不同國家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當(dāng)?shù)卣�府財政收入、公共支出的主要來源，并且是遏制房地產(chǎn)投機(jī)、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。 

　　雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經(jīng)驗，但仍有人擔(dān)心物業(yè)稅的征收會對中國的購房者和房地產(chǎn)業(yè)會造成負(fù)面的影響。 

　　在不久前舉行的“2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇”上，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一就建議開征房地產(chǎn)持有稅以盤活目前的住房存量。消息一經(jīng)發(fā)布就引發(fā)了各方的普遍議論，很多人認(rèn)為，雖然從長遠(yuǎn)來看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段，但其直接效應(yīng)卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費(fèi)者的住房成本。也有人認(rèn)為，對于發(fā)展尚不成熟的中國房地產(chǎn)市場，過度抑制投資需求對房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展不利。 

　　對此，易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題。只要根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數(shù)相應(yīng)的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心。 
　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰介紹說，我國香港地區(qū)的物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)基本上相當(dāng)于當(dāng)?shù)匾粋�月或者半個月的房租，對于買方人而言，如果將房產(chǎn)出租，那么物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)并不算大。  尚需更加充分的準(zhǔn)備 

　　雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復(fù)制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。 

　　牛鳳瑞指出，在我國買房人在買房的時候，實際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經(jīng)交訖，這些錢已經(jīng)納入財政進(jìn)行公共建設(shè)，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收其實是具有相通性的。因此如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經(jīng)買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。 

　　除此之外，牛鳳瑞還表示，從目前國家房地產(chǎn)改革的現(xiàn)狀來看，要全面開征物業(yè)稅仍存在三個主要的障礙：一是民眾的認(rèn)識和接受程度；二是相關(guān)法律法規(guī)的完善程度；三是具體開征稅的技術(shù)支持和保障，比如是否具備相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、評估能力等等。目前專業(yè)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、財產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在我國就十分缺乏。 

　　楊紅旭認(rèn)為土地出讓金由費(fèi)改稅是大勢所趨，但由于具體操作是個非常復(fù)雜的過程，因此真到實施那天還需要一段相當(dāng)長的過程。開征物業(yè)稅在全國范圍內(nèi)肯定會經(jīng)歷一個先空轉(zhuǎn)再試點，然后再實轉(zhuǎn)的過程，目前仍處于空轉(zhuǎn)階段。因此雖然國務(wù)院發(fā)出通知，但其對當(dāng)下房地產(chǎn)市場的影響仍舊相當(dāng)有限。

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