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全民創(chuàng)業(yè)熱潮 賺錢的至少是房東
潘石屹不想被時代拋棄，加入了一股新的創(chuàng)業(yè)潮流，要做“地產(chǎn)界的喬布斯”。
他最近經(jīng)常重復(fù)說：“我都50多歲了，我的創(chuàng)業(yè)時代已經(jīng)過去了，今天和90后混到一起，我才發(fā)現(xiàn)我們創(chuàng)立的舊體制效率太低了。資源大量的浪費，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是以秒來發(fā)展，靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)再加上這樣一批年輕的人，會帶來一個新的世界，一個新的經(jīng)濟(jì)秩序。”
房地產(chǎn)行業(yè)如何互聯(lián)網(wǎng)+，美國WeWork的備受追捧給了潘石屹們一個可供參考的模板。
四年前，WeWork在紐約SOHO區(qū)開設(shè)第一個辦公點時，兩位創(chuàng)始人還需要兼做油漆工，站在嘎吱作響的地板上親手刷墻漆。但這種尷尬的狀況只持續(xù)了一個月，WeWork開始盈利，高速擴(kuò)張。2014年底，這家提供辦公場地租賃服務(wù)的公司融資3.55億美元，估值達(dá)到50億美元。
一些嗅覺靈敏的中國商人正將這個模式復(fù)制過來。他們紛紛東渡太平洋參觀WeWork的辦公場所，學(xué)習(xí)，模仿，成為它忠實的支持者。
其實WeWork的商業(yè)模式并不復(fù)雜：用折扣價租下某閑置寫字樓的一兩層，將其劃分成許多小塊，然后租給初創(chuàng)企業(yè)和小公司，再依靠租賃費(會員費)獲取盈利。雖然是“經(jīng)營寫字樓租賃的二房東”，但投資人將WeWork和Uber和Airbnb比較，認(rèn)為三者都是典型的“分享經(jīng)濟(jì)”模式的代表—— 高效運用社會資源，將此前空置或者浪費的資源重新分配。
作為著名地產(chǎn)商人，潘石屹從2015年初開始，陸續(xù)在旗下SOHO廣場加入WeWork模式——北京的望京SOHO、上海的復(fù)興廣場都專門開辟了樓層改造成SOHO 3Q。
萬科前副總裁毛大慶辭職創(chuàng)業(yè)，“我就是要做中國版的WeWork。”他對《財經(jīng)天下》周刊說。他的優(yōu)客工場，在北京已經(jīng)預(yù)訂了13處空閑的辦公樓層準(zhǔn)備改造。
在上海，一些地產(chǎn)商也將WeWork視為標(biāo)桿，不同的是他們更愿意扮演“投資人”的角色，設(shè)立基金，做創(chuàng)業(yè)者社群的孵化器，不介意在租賃上“貼錢”，只希望在這種新型的工作場所押注下一個“馬云或者馬化騰”。
老房東的互聯(lián)網(wǎng)實驗
4月，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)管學(xué)院，潘石屹西裝筆挺地站在臺上演講。除了向交大師生分享人生經(jīng)驗外，他另一個目的是為SOHO中國的新項目SOHO 3Q站臺。
“我們明年的任務(wù)是把馮侖、王石建的房子充分利用起來，我們做了一個小小的實驗品，在北京和上海分別做了兩個SOHO 3Q的樣板間，半年內(nèi)給交大同學(xué)打五折。”演講最后，潘石屹做起了廣告。
北京和上海用于3Q的辦公面積總共超過1萬平米，共設(shè)有近2000個辦公工位。到今年底，潘石屹打算在一線城市建10個3Q，提供10000個工位出租。
在SOHO 3Q，潘石屹將原本的整層辦公樓用透明玻璃分拆成多個小隔間或者開放式的辦公空間，地上鋪設(shè)深色地板，墻上懸掛藝術(shù)畫作，人們可以在吧臺享受免費的咖啡和蘋果。他還開辟了一個獨立空間用來舉辦沙龍。
雖然沿用了WeWork開放式辦公的模式，但謹(jǐn)慎的潘石屹沒照搬WeWork“會員制”的收費模式，而沿襲了傳統(tǒng)地產(chǎn)商們慣用的“租賃”做法，以“工位費”收取租金——只要有足夠的出租率就可以保證不錯的收益。
美國WeWork提供了45美元到350美元不等的三種會員服務(wù)。與傳統(tǒng)的辦公室相比，這個租金并不便宜，但租戶們愿意承擔(dān)這份支出，因為WeWork還提供安保、前臺、寬帶、打印等服務(wù)，這些可以為會員們節(jié)約一定費用和時間。
但潘石屹認(rèn)為沿襲“租賃”收費法更保險。3Q每個工位的出租價格為1000元/每周。在上海SOHO復(fù)興廣場的3Q辦公區(qū)，可供租用的工位數(shù)為 850個，辦公面積為5960平米，換算成傳統(tǒng)的辦公樓租金約為20元/平米/天。而SOHO復(fù)興廣場以前“全裝全包”的租金價格為10元/平米/天。單從數(shù)字來看，3Q項目的租金幾乎是傳統(tǒng)辦公樓租金的2倍。
但潘石屹不同意這種“2倍租金”算法，在接受《財經(jīng)天下》周刊采訪時他說這種算法是不對的，“我們3Q的租金設(shè)定方式和傳統(tǒng)辦公樓不一樣，除去裝修之外，只有很少的利潤。”
他強調(diào)這是一個“房產(chǎn)項目互聯(lián)網(wǎng)化的實驗”。3Q租金包含水電煤、網(wǎng)絡(luò)寬帶等費用。更重要的是，這里將會給創(chuàng)業(yè)者提供“社交機會”。
成立3Q項目之后，他甚至給自己定下了“每個月拜訪10家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”的規(guī)則。
“我拜訪的第一家公司是餓了么，我想知道這些O2O的公司到底是什么樣子。”
拜訪的結(jié)果看起來不錯，現(xiàn)在餓了么是SOHO 3Q的第一批體驗客戶，而作為合作者，餓了么也為SOHO 3Q內(nèi)所有創(chuàng)業(yè)公司提供VIP服務(wù)卡，并在全國所有3Q內(nèi)建立運營中心。
“這個時代你不跟別人團(tuán)結(jié)不跟別人合作，你可能事業(yè)不會成功，甚至你離開了別人，你生活都不能自理。“我們希望3Q客戶多元化，大公司、小公司、中型公司、剛剛起來的公司，只要行業(yè)不一樣，都可以入駐，多元化才能夠有生命力。”潘石屹說。
他一直對互聯(lián)網(wǎng)公司更青睞。自持物業(yè)之后，SOHO中國租戶中互聯(lián)網(wǎng)公司的占有率不斷攀升。“現(xiàn)在望京SOHO中超過九成的租戶都是互聯(lián)網(wǎng)公司。”他聲稱自己要成為“地產(chǎn)界的喬布斯”，推出“讓生活更加美好的產(chǎn)品”。
其實，潘石屹和他的SOHO中國像是一個急于追逐互聯(lián)網(wǎng)浪潮的老房東。
“我們是做房子的，懂得裝修，懂得空間設(shè)計，但是唯獨不懂互聯(lián)網(wǎng)。”這種“危機感”逼迫潘石屹一定要將3Q打造成互聯(lián)網(wǎng)化的房產(chǎn)項目——在研發(fā)3Q的時候他只提了兩個要求：可以手機預(yù)訂、可以在線付款。
現(xiàn)在望京SOHO的3Q項目幾乎滿租，上海的租住率也達(dá)到80%。精明的潘石屹并沒像純粹的互聯(lián)網(wǎng)公司置身“沒有盈利模式，只是擴(kuò)大市場”的怪圈中。他甚至批評了老朋友馮侖去年4月提出的“定制住宅”項目。
按照萬通控股董事長馮侖的計劃，網(wǎng)民可以提前參與房屋產(chǎn)品的設(shè)計，根據(jù)自己的心愿來建造房子，達(dá)到一定的數(shù)量后生產(chǎn)，之后享受戶型、面積等方面的優(yōu)惠。
“(馮侖)這個概念是行不通的，網(wǎng)民可以隨便設(shè)計一個房子讓你建，但按照中國的預(yù)售政策必須設(shè)計建造到一定規(guī)模才可以收款，所以你不收款，讓網(wǎng)民瞎搞，你還蓋不蓋這個房子?”潘石屹說。
相反，他更欣賞毛大慶這樣的WeWork同行。“萬科天南海北改了那么多房子，毛大慶創(chuàng)業(yè)將這種資源盤活，用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將過去20年間建好的房子充分利用起來，這是一件值得做的事兒。”
二房東的遠(yuǎn)大抱負(fù)和現(xiàn)實困境
毛大慶也在感慨“自己命好，趕上了一個好的創(chuàng)業(yè)時代”。
今年4月，毛大慶陪同國務(wù)院副總理劉延?xùn)|到中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街考察創(chuàng)業(yè)項目，看到高層的重視和創(chuàng)業(yè)者的熱情。
3月辭去萬科集團(tuán)高級副總裁職務(wù)后，毛大慶宣布要打造一個“中國版的WeWork”，創(chuàng)業(yè)項目名為“優(yōu)客工場”，定位于“創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺”。不同于潘石屹有SOHO中國這樣的自有物業(yè)可以用來改造，毛大慶必須先通過長租并改造“閑置辦公樓”，之后再招徠租客。
“現(xiàn)在是大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的時代，在1月份李克強總理提出這個概念的時候，我就知道，我的機會來了。”毛大慶對《財經(jīng)天下》周刊說。
曾經(jīng)的開發(fā)商工作經(jīng)歷，能幫助他勝任現(xiàn)在的新事業(yè)。“在空間選擇、地理位置判斷以及運營服務(wù)方面我都比較敏感。”毛大慶說在萬科最后一年，他就一直在研究“如何盤活城市的存量資產(chǎn)”，“當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展到一定的階段之后，買地建房子就不是唯一的房產(chǎn)經(jīng)營模式，做經(jīng)濟(jì)化運營、特色運營是資產(chǎn)市場里面一個主流的方向。”
創(chuàng)業(yè)明星的身份也有助于他更方便“拿房”。有些老舊廠房往往處于價值洼地，稍作翻新改造后即煥然一新。4月初，毛大慶和北京市房山區(qū)區(qū)政府正式簽訂合作協(xié)議，拿到了高教園區(qū)教育實習(xí)基地內(nèi)8000平方米的辦公場地。這是一個“裝修好的新房，買了辦公桌就可以開業(yè)了”。
在選址上，毛大慶和他“美國老師”的標(biāo)準(zhǔn)不一樣——WeWork傾向于開發(fā)區(qū)或者比較蕭條的街道，這些位置房租有優(yōu)惠。毛大慶更喜歡“交通便利、學(xué)術(shù)氣氛濃厚”的地方，“中國創(chuàng)業(yè)者無法忍受將一個小時的時間消耗在路上。”一旦找到這樣合適的物業(yè)，毛大慶會“長租10年”。
優(yōu)客工場的第一個項目定在北京陽光100大廈負(fù)一樓，這兒將改造成“創(chuàng)業(yè)工場”旗艦店，可以提供近1000個辦公工位。陽光100大廈位處北京東三環(huán)外的光華路，距離天安門廣場只有20分鐘路程。
在北京，毛大慶已經(jīng)“簽約和意向簽約”13個優(yōu)客工場項目。在上海、西安、煙臺等地，優(yōu)客工場都有落子計劃。“我沒有計劃過要建多少個優(yōu)客工場，但三線城市我還沒考慮。”
實際上，城市布局也是毛大慶們要面臨的挑戰(zhàn)之一。“辦公室并不是越多越好，這有可能會破壞品牌形象，其次中國的創(chuàng)業(yè)群體還遠(yuǎn)不足以支撐這么大的市場。”德佑鏈家研究部主管錢寧羅對《財經(jīng)天下》周刊說，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊主要是活躍在一線城市，而那里優(yōu)秀寫字樓資源很緊缺，“2015年第一季度上海甲級寫字樓的空置率不到5%。”
像SOHO 3Q一樣，毛大慶也是通過出租工位費來獲取盈利：“不限人數(shù)，一天起租。”但他拒絕透露目前的收益狀況和租金標(biāo)準(zhǔn)，“原則上我們租賃場地的最小面積不少于 1500平方米。”毛大慶說不同位置的優(yōu)客工場，裝修費用也不一樣。“陽光100裝修很復(fù)雜，但房山的項目就根本不用再裝修。”成本的不同決定了優(yōu)客工場租金的差異。
“我收取的是服務(wù)費，只是以工位費的方式呈現(xiàn)而已。”毛大慶強調(diào)他是通過向創(chuàng)業(yè)者提供“增值服務(wù)”來獲取收益。這種增值服務(wù)包括，財務(wù)、人力資源、法律支持、品牌宣傳、員工培訓(xùn)，甚至“幫他們做IPO”。服務(wù)項目不同，收取的費用也不一樣，“某些服務(wù)會單獨收費”。
這更像毛大慶為避免“二房東”角色而美化的名稱。“增值服務(wù)”很難量化，并且“法律、財務(wù)、培訓(xùn)”等并不稀缺，孵化器都提供類似服務(wù)。
“我最大的成本是人力成本，裝修改造成本幾乎可以忽略不計。”毛大慶說。而優(yōu)客工場市場部門主管石南則向《財經(jīng)天下》周刊表示，在正式開業(yè)之前不愿意談成本及盈利模式的問題。“投資方不愿意讓我們對外透露。”
政策風(fēng)險可能是毛大慶最需要考慮的問題。目前長租領(lǐng)域二房東的政策并不完善，和潘石屹自持物業(yè)相比，政策的變動可能加劇毛大慶們創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險性。
陪伴并激勵你的“WeWork式孵化器”
在美國WeWork，初創(chuàng)型公司彼此緊挨著辦公，并不介意空間的局促，反而認(rèn)為這樣有利于交流，找到歸屬感。這種“實體社交網(wǎng)絡(luò)”更有投資想象力，成為培育甚至投資初創(chuàng)企業(yè)的新型孵化器。
在上海，萬里江和施旦霽試圖打造中國的“WeWork版孵化器”。前者創(chuàng)立了名為Founder的創(chuàng)業(yè)社區(qū)，準(zhǔn)備兩年內(nèi)在上海開設(shè)100個創(chuàng)業(yè)者辦公區(qū);后者的“23Seed”，是以投資初創(chuàng)團(tuán)隊為主、提供聯(lián)合辦公服務(wù)的數(shù)據(jù)公司。
萬里江是上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱德必)合伙人，德必在上海擁有20座文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，一些為人熟知的企業(yè)如大眾點評、丁丁地圖、返利網(wǎng)等都是他們的租客。
今年初，萬里江決定“開辟一個新領(lǐng)域”，在德必的基礎(chǔ)上創(chuàng)建名為“Founder”的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。他除了出租工位，還提供投融資服務(wù)。萬里江聯(lián)合幾個朋友成立了一個“松散的投資基金”，對看好的團(tuán)隊進(jìn)行天使輪的投資。
“我們是WeWork和YC的結(jié)合體。”他這樣解釋。YC全稱為Y Combinator，是美國最成功的孵化器，孵化了Airbnb、Dropbox等“獨角獸”公司。萬里江認(rèn)為毛大慶未必能做好“創(chuàng)業(yè)者的服務(wù)者” “做創(chuàng)業(yè)服務(wù)是一個精細(xì)活，做慣了地產(chǎn)商的毛大慶并不見得適合做這個。”
“實際上我們比WeWork準(zhǔn)備得還要早。”萬里江說的“準(zhǔn)備工作”主要指WorkFace社群。
WorkFace是德必2012年成立的創(chuàng)業(yè)社群組織，通過線上召集、線下聚會的方式將那些剛創(chuàng)業(yè)或準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的人聚集起來。德必會邀請企業(yè)高管或者知名企業(yè)家來分享創(chuàng)業(yè)知識，同時鼓勵會員們互助創(chuàng)業(yè)。WorkFace在全國有4萬名會員，其中有1.5萬在上海。
這些人現(xiàn)在成了Founder創(chuàng)業(yè)社區(qū)最固定也是最直接的租客來源。
4月20日，F(xiàn)ounder創(chuàng)業(yè)社區(qū)開業(yè)當(dāng)天，其位于長寧、虹口和閘北的三個園區(qū)共計3000平方米的辦公空間吸引了16個創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊入駐，其中超過一半來自WorkFace。
“我們招募的團(tuán)隊大部分都屬于移動互聯(lián)網(wǎng)或者互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)。”萬里江說，垂直的行業(yè)分類讓創(chuàng)業(yè)者更容易“找到朋友”。這一個月內(nèi)，租客中就出現(xiàn)了互相合作的案例。萬里江認(rèn)為這就是WorkFace模式的本質(zhì)，“通過社群的交互和合作提高租客的黏性。”
像毛大慶一樣，萬里江也需要通過改造閑置辦公樓來獲得新辦公室。Founder創(chuàng)業(yè)社區(qū)的工位月租金為1000元，這個價格只是SOHO 3Q的四分之一。以這種租金計算，他預(yù)計將在三年內(nèi)收回改造成本。
但在另外一個盈利渠道——投資上，萬里江顯然還沒有做好充分準(zhǔn)備。在記者采訪前一周，他看好的一個“租客”被其他風(fēng)投公司搶走了，還“挖到他們辦公室去工作了”。“證明這種(好)公司很多，機會很多。”
而在一江之隔的上海浦東張江高科技園區(qū)，23Seed的創(chuàng)始人施旦霽也認(rèn)為自己結(jié)合了YC和WeWork的優(yōu)點。
施旦霽正運作著兩只投資基金，已經(jīng)和數(shù)個創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊簽訂了投資條款清單，為了幫助這些團(tuán)隊更好成長，他們推出了“小型的聯(lián)合辦公”場地。
施旦霽經(jīng)常組織各類分享活動，每到周末，23Seed就有數(shù)十人分享。這種“交互學(xué)習(xí)”中的合作可能性，是WeWork模式吸引投資人的一大特質(zhì)：WeWork不僅是一個房東，還是“儲藏”創(chuàng)業(yè)項目的資源池。
2013年春節(jié)后，施旦霽做了一個“量化分析平臺”，一個為創(chuàng)業(yè)者和投資人服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)平臺。“創(chuàng)業(yè)首先要看這個產(chǎn)品的整個消費市場到底有多大，其次還要關(guān)注競品發(fā)展如何?商業(yè)模式能否持續(xù)發(fā)展?有什么相關(guān)的案例可以參考?”施旦霽創(chuàng)辦23Seed的初衷是解決創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)分析和公司估值問題，現(xiàn)在有13種估值模板來評估公司的價值。
“我們的‘聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)’是不賺錢的，主要目的是孵化這些企業(yè)。”施旦霽說。
在成立23Seed之前，他是張江一家民營孵化器的主管，正是不滿足于傳統(tǒng)孵化器的“笨重模式”他選擇了自己創(chuàng)業(yè)。
2014年，全國科技企業(yè)孵化器數(shù)量超過1600家，國家級孵化器達(dá)約600家，非國家級超過1000家，在孵企業(yè)8萬余家。越來越多的孵化器開始切換成“房東+投資人”的模式。
施旦霽稱這種轉(zhuǎn)變?yōu)榉趸?.0時代到2.0時代，但他還是覺得“傳統(tǒng)孵化器的模式太重了”，他想要做一個更輕的投資人模式。“我們只針對準(zhǔn)備投資的公司提供聯(lián)合辦公服務(wù)，并不靠辦公盈利，你可以將辦公理解為我們投資企業(yè)后的附贈服務(wù)。”現(xiàn)在他們投資的三個團(tuán)隊在施旦霽的辦公室里聯(lián)合辦公，每個團(tuán)隊月租金不超過5000元，而施旦霽每月需要支付的房租為6萬。
不過，WeWork模式在中國能否成功還缺乏先例可證。國情、文化、價格等差異也讓一些行業(yè)人士擔(dān)憂中國版WeWork的發(fā)展前景。
“這(辦公租賃)肯定是虧錢的，我是偏重于投資的，聯(lián)合辦公只是我的一項服務(wù)。”施旦霽說。潘石屹和毛大慶明確表示不會參與對創(chuàng)業(yè)公司的投資，但他們會幫助租客們對接投資人。
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