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內(nèi)地首家房企登陸納斯達(dá)克之路

時間:2024-07-11 21:09:42 創(chuàng)業(yè)案例 我要投稿
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內(nèi)地首家房企登陸納斯達(dá)克之路

當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)商在港交所、內(nèi)地A股之間輾轉(zhuǎn)反側(cè)又屢屢受挫,一家偏安西北一隅的房地產(chǎn)公司,卻另辟蹊徑,在美國資本市場上亮出了“中華房屋”的閃亮招牌。

  這個消息幾乎以光的速度傳遍國內(nèi)房地產(chǎn)界,人們在驚奇之余開始思考:融資無門是僅僅是一個“體制內(nèi)”缺乏想象力的借口?對于在行業(yè)時政和資本市況雙重擠壓下的房地產(chǎn)企業(yè)而言,中華房屋在納斯達(dá)克的破冰之旅又有什么借鑒意義?

  中華房屋的納斯達(dá)克之路

  以一種黑馬的姿態(tài)突然將紅旗插上了資本主義心臟的納斯達(dá)克,中華房屋只留給人一個神秘和冷酷的造型。

  2008年5月16日,美國納斯達(dá)克資本市場迎來了一位來自東方的新成員。與之前長袖善舞的高科技企業(yè)不同,這一次是一家全稱為中華房屋土地開發(fā)集團(tuán)公司(簡稱中華房屋)的房地產(chǎn)企業(yè)。

  從此,醒目的“CHLN ”代碼開始閃爍在美國納斯達(dá)克的大屏幕上。

  “以第一家中國房地產(chǎn)開發(fā)公司的身份在納斯達(dá)克掛牌上市,是公司發(fā)展歷程中的一個重要里程碑。”上市10天之后,中華房屋董事長兼首席執(zhí)行官魯平紀(jì)眼里依然閃現(xiàn)著興奮。

  登陸納斯達(dá)克的首日,中華房屋以每股5.25 美元的價格開盤。比股價更讓人癡迷的是,從一家默默無聞的西北房地產(chǎn)企業(yè),搖身一變?yōu)槭准业顷懠{斯達(dá)克的中華房屋的上市歷程。

  醞釀:心向美利堅

  對于一家企業(yè)而言,偉大與平凡,差距往往就在一念之間。如果當(dāng)初沒有上市的鴻鵠之志,今天的新興地產(chǎn)還將是偏安一隅的“雁雀”。

  “當(dāng)時新興地產(chǎn)處在一個十分尷尬的十字路口,公司說大不大,說小不小。如果有一個好機(jī)會,能夠快速成長,如果機(jī)會不好,可能馬上消亡。”有著32年軍旅生涯的魯平紀(jì)執(zhí)著地摸索著自己所經(jīng)營的房地產(chǎn)和遙不可及的美國資本市場之間可能存在的聯(lián)系。

  機(jī)遇來于2004年的一次研究報告。彼時,新興地產(chǎn)委托西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的教授對公司做了一個企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究報告,以此探討公司未來發(fā)展問題。

  “當(dāng)時提出了主營方向、核心競爭力、客戶群分類等一系列問題,而在提出這些問題之后,思路逐步統(tǒng)一,那就是企業(yè)要發(fā)展關(guān)鍵在于解決融資問題。”魯平紀(jì)說。

  解決融資問題并不容易。當(dāng)時,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一,只能片面依賴商業(yè)銀行貸款,并且銀行貸款又受國家政策影響。“所以,我們提出資本運(yùn)作概念,想到開始準(zhǔn)備上市。”魯平紀(jì)告訴記者。

  選擇上市,也就選擇了一條并不平坦的征程。當(dāng)時,房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)A股上市受政策限制,以新興地產(chǎn)當(dāng)時的規(guī)模要通過審批,排隊(duì)上市可能性自然微乎其微。

  國內(nèi)行不通,只好將視線集中到國外資本市場。彼時,新興地產(chǎn)由魯平紀(jì)牽頭,成立了一個部門專門籌備上市,做了一些市場調(diào)研。最后得出結(jié)論:香港上市的凈資產(chǎn)打折太高,而新加坡的融資量過小。美國上市雖然審計、管理非常嚴(yán)格,成本比較高,但美國資本市場是一個極大的資本舞臺。

  于是天平漸漸向美國市場傾斜。“充足比較和分析了各個資本市場的優(yōu)缺點(diǎn)之后,我們最終決定先到美國去探探路。”魯平紀(jì)說。

  模式:反向并購

  “探路”,魯平紀(jì)用了這樣一個詞來形容對美國資本市場的摸索。

  此次登陸美國資本市場,新興地產(chǎn)采取的模式是反向并購在OTC BB上市,定位為西北二線城市住宅開發(fā)商。

  新興地產(chǎn)通過與美國一家小型投資銀行簽訂協(xié)議,委托這家投行找殼公司,通過反向并購在OTC BB上市。這種做法類似于借殼上市。

  投行的角色在于尋找殼公司,并對其進(jìn)行凈值調(diào)查。“尋找的這種殼都是沒有實(shí)業(yè)的干凈殼。在美國OTC BB板塊上,有很多這樣的交易殼,專門用于做反向并購。”中華房屋副總裁兼董事會秘書魯晶介紹說。

  據(jù)介紹,2005年新興地產(chǎn)就在美國設(shè)立了一個特殊目的公司。在收購殼公司之后,新興地產(chǎn)將資產(chǎn)置入,然后重新設(shè)定總股權(quán),變更法人、公司名稱、地址。

  2006年4月,這一錯綜復(fù)雜的過程全部完成。5月8日,新興房地產(chǎn)更名為中華房屋土地開發(fā)集團(tuán)公司,一個全新的中華房屋首次亮相OTC BB,開盤股價為每股3.50美元。

  在OTC BB買殼、反向并購、并最終成功上市,中華房屋一路走來顯得異常輕松。不過,背后卻是艱辛異常。

  “投資者非?粗毓緢F(tuán)隊(duì)的經(jīng)歷,我們在這之前也走了一段彎路。”魯平紀(jì)說。他所說的彎路在于,此前為上市而做的多元化定位。

  此前,新興地產(chǎn)曾委托西安本地一家咨詢公司做上市謀劃,并在聽取了這家公司的建議后,開始以并購題材作為武器出擊。

  因?yàn)椋麄冋J(rèn)為,美國資本市場認(rèn)可的就是并購為題材的多元化公司。

  同時這家咨詢公司給出具體策略:先在美國注冊一家公司,然后利用這家公司來意向收購深圳某線路板公司、坊某揚(yáng)聲器公司以及南京一家地產(chǎn)公司(主要是簽訂意向書)。然后包裝成并購為題材的多元化企業(yè)上市,融到的資金用于支付收購這幾家公司的款項(xiàng)。

  不過,在老實(shí)按照這樣的思路操作后,包裝后的“樣子”并不入投資者的法眼。新興地產(chǎn)第一次赴美尋找投資者的過程卻頗受打擊。

  “我們找過很多家投資銀行,不過,最終卻沒人愿意投資。” 魯晶說。

  讓她印象深刻的是,美國一家二流的投行副董事長在聽了新興地產(chǎn)的發(fā)展歷程后,一度非常興奮。

  不過,在仔細(xì)研究新興地產(chǎn)的包裝定位之后,就不聲不響撤退了事。在二次拜訪時,這家公司領(lǐng)導(dǎo)都不愿接見,只派了一個分析師。

  “美國投資者下了這樣一個結(jié)論,像我們這樣小的企業(yè)做多元化,成功的幾率幾乎沒有。”魯平紀(jì)說。

  在此次美國之行之后,新興地產(chǎn)開始反思對公司上市包裝的定位,并意識到尋找一個優(yōu)秀投資銀行的重要性。惟一的利好消息是,了解到美國投資者看好中國未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,看好未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

  “這一點(diǎn)堅定了我們在美國上市的信心。”魯平紀(jì)說。在中止了與西安那家咨詢公司的合同之后,新興地產(chǎn)重新尋找了一家美國的投資銀行,對公司進(jìn)行了資產(chǎn)重組和包裝,二次問路美國資本市場。

  這一次,新興地產(chǎn)以西北二線城市住宅開發(fā)商的真實(shí)面貌出現(xiàn)。

  升級:登陸納斯達(dá)克

  據(jù)某投行人士指出,出身卑微的OTC BB只是一個會員報價媒介,并不是發(fā)行公司掛牌服務(wù)機(jī)構(gòu)。

  與納斯達(dá)克相比,OTC BB不僅沒有掛牌條件和標(biāo)準(zhǔn)、不提供自動交易執(zhí)行體系、不與證券發(fā)行公司保持聯(lián)系,而且對做市商的義務(wù)也與納斯達(dá)克不同。

  據(jù)了解,現(xiàn)在國內(nèi)在OTC BB上交易的大概有幾十家公司之多。

  不過,從OTC BB升級到主板上市則寥寥無幾。對于中華房屋而言,真正的考驗(yàn)就在于從OTC BB成功升級到主板上市,這中間的過程更為艱難,也更具有含金量。

  “買殼之后的融資這一步更為重要。”魯晶直言不諱。從買殼上市的過程來看,買殼的過程不會帶來任何新資金的流入,所以在此之后尋找新的融資就至關(guān)重要。

  在投行的幫助下,2006年8月24日,中華房屋的第一次融資以增發(fā)新股和認(rèn)股權(quán)證的方式一共募集資金313萬美元。

  “融資金額太少。”魯晶并不滿意,公司定位明確,以往的業(yè)績也非常好,主要是受制于這家投行的能力。

  據(jù)了解,中華房屋2005年年底凈利潤447多萬美元,2006年凈利潤905萬美元,2007年凈利潤為1668萬美元。此外,2003、2004、2005三年,凈利潤率在15%~17%。

  融資規(guī)模差強(qiáng)人意的背后另有故事。據(jù)介紹,中華房屋早先已經(jīng)和全球排名第四的對沖基金Amaranth談好大概2000萬美元的融資。

  Amaranth是國內(nèi)地產(chǎn)商大連萬達(dá)最早的投資者,當(dāng)時剛剛完成對萬達(dá)的投資。

  “我們談了4個月,雙方基本意向都明確,條件也已經(jīng)談好,正準(zhǔn)備簽合同,不過它卻破產(chǎn)了。”魯晶說。

  當(dāng)年,這家總資產(chǎn)過百億美元的對沖基金在美國利用銀行貸款賭颶風(fēng)襲擊新奧爾良,大量買進(jìn)原油、天然氣。

  不過,事與愿違,颶風(fēng)并沒有如愿出現(xiàn)。這家對沖基金也在一個禮拜之間損失上百億資產(chǎn),走向破產(chǎn)。

  在做第一筆融資的同時,中華房屋開始贏得一家大型投行Cantor F (論壇 像冊 樣板間 視頻1 視頻2)itzgerald & Co的青睞。2006年7月份,Cantor Fitzgerald & Co專門趕赴西安做考察,并簽訂相關(guān)協(xié)議,成為中華房屋上市的投資銀行。

  新投行很快顯現(xiàn)出實(shí)力。2007年5月9日,在沒有做路演的情況下,融到了2500萬美元。2008年1月28日中華房屋完成第三次可轉(zhuǎn)換債融資,募集資金2000萬美元。

  這一次,投資中華房屋的股東不論在名氣、資金實(shí)力,還是持有股票時間上都比之前有明顯的提高。

  在一系列運(yùn)作之后,2008年5月16日,中華房屋成功從OTC BB升級到納斯達(dá)克,演繹了一出丑小鴨蛻變白天鵝的劇目。

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