房地產(chǎn)策劃方案

時(shí)間：2022-01-31 20:42:37 策劃書我要投稿

房地產(chǎn)策劃方案范文匯總七篇

　　為了確保工作或事情能有條不紊地開展，就需要我們事先制定方案，方案是計(jì)劃中內(nèi)容最為復(fù)雜的一種。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢？下面是小編整理的房地產(chǎn)策劃方案9篇，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)策劃方案范文匯總七篇

房地產(chǎn)策劃方案篇1

　　一、策劃書名稱：

　　xxx社區(qū)第一屆居民廣場(chǎng)舞比賽二、活動(dòng)背景：

　　文化的傳承與發(fā)展是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)，社會(huì)和諧發(fā)展的一大重要因素，社區(qū)作為社會(huì)的一個(gè)重要組成部分。其經(jīng)濟(jì)、政治、文化的發(fā)展自然也成為不可或缺的部分，并愈顯其重要。文化的多元性，形式的多樣性，對(duì)社區(qū)居民陶冶身心健康，增強(qiáng)其對(duì)社區(qū)歸屬感、凝聚力起到了重要作用。XX社區(qū)一直都致力于改善居民關(guān)系，借迎中秋佳節(jié)的機(jī)會(huì)，組織詞次廣場(chǎng)舞活動(dòng)，以改善社區(qū)居民關(guān)系，為居民營(yíng)造一個(gè)更為舒適溫暖的社區(qū)生活環(huán)境。鑒于此，特舉辦了此次活動(dòng)。三、活動(dòng)主題：

　　舞出青春，舞動(dòng)你我四、活動(dòng)目標(biāo)及意義：

　�。ㄒ唬┠繕�(biāo)：塑造多元性的社區(qū)文化，普遍性的社區(qū)文化，提高居民的個(gè)人素養(yǎng)，陶冶其情操，增強(qiáng)其對(duì)社區(qū)的歸屬感和凝聚力，使社區(qū)居民之間的關(guān)系更為融洽，家庭更為和睦，從而促進(jìn)社區(qū)的綜合發(fā)展。

　�。ǘ┮饬x：采用地區(qū)發(fā)展模式（或小組工作的社會(huì)目標(biāo)模式），強(qiáng)調(diào)社區(qū)居民的參與、合作、組成集體，以增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和歸屬感。以地區(qū)發(fā)展為基礎(chǔ)，著重過(guò)程，提高居民歸屬感，以及居民關(guān)系的可持續(xù)發(fā)展。五、活動(dòng)地點(diǎn)：社區(qū)廣場(chǎng)

　　六、活動(dòng)時(shí)間：20xx年9月10號(hào)上午9:00——11:30

　　七、活動(dòng)形式：團(tuán)體舞賽式（自行組團(tuán)）最好把比賽規(guī)則寫在這里八、活動(dòng)準(zhǔn)備和人員安排：（一）前期準(zhǔn)備:

　　1．8月1號(hào)開始宣傳，宣傳方式：社區(qū)打板公布、社區(qū)公布欄、海報(bào)宣傳、社區(qū)廣播宣傳、社區(qū)信息專干進(jìn)行動(dòng)員、簡(jiǎn)單的動(dòng)員大會(huì)（8月6號(hào)）。

　　2．8月7號(hào)確定參賽者名單、團(tuán)隊(duì)名稱、人數(shù)、舞種、負(fù)責(zé)人、社區(qū)跟進(jìn)人員。對(duì)參賽團(tuán)體進(jìn)行一對(duì)一跟進(jìn)，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)參賽者進(jìn)行排練，一周至少三

　　次跟進(jìn)。

　　3．8月8號(hào)至9月7號(hào)為各參賽團(tuán)體自行排練時(shí)間，此期間，社區(qū)工作人員規(guī)劃好舞臺(tái)布置、主持人招募（自行動(dòng)員）、節(jié)目調(diào)度人員的安排、相關(guān)物資準(zhǔn)備等。

　　4．9月8號(hào)、9號(hào)晚7:00——9:30為彩排時(shí)間，為期兩次，并在此時(shí)抽簽決定比賽順序。

　　5．9月10號(hào)9:00——11:30為比賽時(shí)間。（二）人員安排：

　　主持人：2名

　　嘉賓：社區(qū)、街道領(lǐng)導(dǎo)（4名）、評(píng)委（2名）后臺(tái)籌備人員：共計(jì)10名化妝師：4名服裝師：4名節(jié)目調(diào)度人員：2名保安：10名九、活動(dòng)流程：（一）比賽流程：

　　1．開場(chǎng)舞（由社區(qū)腰鼓隊(duì)進(jìn)行腰鼓表演）

　　2．主持人上臺(tái)，介紹來(lái)賓，并對(duì)此次活動(dòng)性質(zhì)、目的、意義及參與人員加以簡(jiǎn)單介紹。

　　3．領(lǐng)導(dǎo)致開幕詞。

　　4．比賽正式開始，以彩排時(shí)的抽簽順序進(jìn)行。 5．評(píng)委評(píng)分。

　　6．主持人公布最終結(jié)果

　　7．嘉賓頒獎(jiǎng)，獎(jiǎng)項(xiàng)為：廣場(chǎng)明星團(tuán)（最高獎(jiǎng)項(xiàng)1名）最具魅力團(tuán)（2名）團(tuán)體活力獎(jiǎng)（3等獎(jiǎng)2名）最佳創(chuàng)意團(tuán)（3等獎(jiǎng)2名）最佳團(tuán)體獎(jiǎng)（5名）

　　最佳人氣團(tuán)（1名附加獎(jiǎng)） 8．活動(dòng)結(jié)束（二）活動(dòng)后期安排

　　1．表彰大會(huì)，主要針對(duì)本次活動(dòng)意義，對(duì)小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展效應(yīng)做詳細(xì)分析。

　　2．相片影集留戀，分貼在小區(qū)宣傳欄，表彰欄上，并用電子檔存稿，方便居民拷貝。

房地產(chǎn)策劃方案篇2

　　一、活動(dòng)形式

　　1、來(lái)訪送玫瑰;

　　2、購(gòu)房送黃金吊墜;

　　3、業(yè)務(wù)員幸運(yùn)大搖獎(jiǎng);

　　4、情侶鉆戒大抽獎(jiǎng)活動(dòng)(鉆戒、黃金吊墜、明星演唱會(huì)門票)

　　二、活動(dòng)地點(diǎn)

　　XX城營(yíng)銷中心。

　　三、活動(dòng)時(shí)間

　　20xx年8月xxx日至8月xxx日;

　　四、活動(dòng)細(xì)則

　�、� 來(lái)訪送玫瑰活動(dòng)

　　活動(dòng)時(shí)間：20xx年8月xxx日。

　　參與人員：活動(dòng)當(dāng)天，經(jīng)售樓員接待的客戶和當(dāng)天簽約的客戶。

　　活動(dòng)細(xì)則：

　　所有經(jīng)售樓員接待過(guò)的客戶，接待時(shí)間超過(guò)五分鐘就有機(jī)會(huì)獲得玫瑰一捧，由售樓員直接贈(zèng)送給其客戶。當(dāng)天簽約客戶簽約完畢后由售樓員直接贈(zèng)送給客戶。當(dāng)天限30捧。

　　㈡購(gòu)房送黃金吊墜活動(dòng)

　　活動(dòng)時(shí)間：20xx年8月xxx日—xxx日;

　　參與人員：活動(dòng)當(dāng)天成交客戶(繳納足定并簽訂認(rèn)購(gòu)書);

　　活動(dòng)細(xì)則：

　　當(dāng)天認(rèn)購(gòu)客戶憑收據(jù)、認(rèn)購(gòu)書由售樓員帶領(lǐng)直接領(lǐng)取黃金吊墜(一套房子只能領(lǐng)取一條吊墜)。

　　㈢業(yè)務(wù)員幸運(yùn)大搖獎(jiǎng)

　　活動(dòng)時(shí)間：20xx年8月xxx日—xxx日;

　　參與人員：當(dāng)天轉(zhuǎn)介客戶并成交的業(yè)務(wù)員(轉(zhuǎn)介成交一套只能有一次參與機(jī)會(huì)，一套房子只能對(duì)應(yīng)一名三級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)員)。

　　獎(jiǎng)品設(shè)置：

　　一等獎(jiǎng)：黃金吊墜，4天合計(jì)3條，搖完為止。

　　二等獎(jiǎng)：微波爐，4天合計(jì)10臺(tái)，搖完為止。

　　三等獎(jiǎng)：加多寶涼茶一件，4天合計(jì)35件，搖完為止。

　　活動(dòng)細(xì)則：

　　轉(zhuǎn)介成交業(yè)務(wù)員憑聯(lián)動(dòng)確認(rèn)單由售樓員帶領(lǐng)參與轉(zhuǎn)盤搖獎(jiǎng)活動(dòng)，根據(jù)搖中結(jié)果領(lǐng)取獎(jiǎng)品。

　�、� 前五套送演唱會(huì)門票

　　活動(dòng)時(shí)間：20xx年8月25日—xxx日

　　活動(dòng)細(xì)則：活動(dòng)期間，每天前五套(繳納足定并簽訂認(rèn)購(gòu)書)，每套送2張演唱會(huì)門票(9月1日、秦齊、水木年華、信、樸樹深圳演唱會(huì))，由售樓員帶領(lǐng)直接領(lǐng)取。

　�、� 情侶鉆戒大抽獎(jiǎng)活動(dòng);

　　活動(dòng)時(shí)間：20xx年8月xxx日下午五點(diǎn);

　　參與人員：別樣城所有業(yè)主及當(dāng)天成交客戶;

　　獎(jiǎng)品設(shè)置：獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置獎(jiǎng)品名稱名額備注一等獎(jiǎng)情侶鉆戒1對(duì)1名二等獎(jiǎng)液晶電視1部2名三等獎(jiǎng)黃金吊墜1條4名四等獎(jiǎng)演唱會(huì)門票2張8名9月1日、秦齊、水木年華、信、樸樹深圳演唱會(huì)五等獎(jiǎng)加多寶涼茶一件60名。

房地產(chǎn)策劃方案篇3

　　前言

　　任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

　　第一節(jié)市場(chǎng)分析

　　一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

　　(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。

　　20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。

　　(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

　　2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。

　　3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。

　　4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

　　5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。

　　二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

　　一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

　　三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

　　四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。

　　市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　三、xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)

　　“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將xx市xx開發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

　　1、xx開發(fā)區(qū)。

　　由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，xx開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

　　xx大酒店：

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

　　其周邊自然環(huán)境好;

　　用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;

　　其定位為社會(huì)高薪階層。

　　2、xx地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

　　xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

　　規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

　　擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

　　住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

　　2、xx城區(qū)地帶。

　　xx商業(yè)廣場(chǎng)：

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

　　有功能優(yōu)勢(shì)：

　　總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米

　　住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

　　定位：xx地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。

　　xx商城：

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。

　　四、消費(fèi)者分析

　　根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：

　　1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;

　　2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋*室等;

　　3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，

　　4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

　　a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老服務(wù)等);

　　b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

　　第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析

　　一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

　　1環(huán)境：坐擁xx火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達(dá)首都。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。

　　2地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。

　　3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

　　物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

　　4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

　　6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。

　　7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。

　　8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

　　二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析

　　1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成�，F(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

　　2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

　　3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

　　三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

　　第三節(jié)推廣策略界定

　　一、目標(biāo)消費(fèi)群界定

　　從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

　　1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

　　2年齡：年齡大約在35到55歲，

　　3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

　　4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

房地產(chǎn)策劃方案篇4

　　1、產(chǎn)品的調(diào)研

　　只有對(duì)樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的'弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。

　�。�1）物業(yè)的定位;

　�。�2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;

　�。�3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析;

　�。�4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買行為的分析;

　　2、市場(chǎng)的調(diào)研

　　或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。

　�。�1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;

　�。�2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與SWOT的分析;

　　（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;

　　（4）與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。

　　3、企劃的定位

　　定位是所有廣告行為開展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP（獨(dú)特的銷售主張），提出推廣口號(hào)，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。

　　尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

　　4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思

　　房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

　　房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性

　　5、傳播與媒介策略的分析

　　有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

　　整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。

　　（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);

　　（2）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;

　　（3）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;

　�。�4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;

　�。�5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;

　　（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)DM分析;

　�。�7）戶外或其他媒體的分析;

　�。�8）不同的媒體組合形式的分析。

　　6、階段性推廣總體策略

　　房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無(wú)效。

　　規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。

　　7、階段性廣告和媒介宣傳

　　房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車縱橫交錯(cuò)，整合傳播。

　　（1）廣告的重點(diǎn);

　�。�2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;

　�。�3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;

　�。�4）媒體的發(fā)布形式和頻率;

　�。�5）整合傳播的策略;

　�。�6）媒體發(fā)布的代理。

　　8、階段性促銷活動(dòng)的策略

　　促銷的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。

　　（1）促銷活動(dòng)的主題;

　　（2）促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;

　�。�3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;

　�。�4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。

　　9、階段性公共關(guān)系的策略

　　善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。

　　10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

　　廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。

　　11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放

　　所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。

　　12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控

　　廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得

房地產(chǎn)策劃方案篇5

　　一、營(yíng)銷概況：

　　房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買主思考的問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

　　二、創(chuàng)意理念：

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：

　　1、具有高度的自信野心；

　　2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦；

　　3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；

　　4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽；

　　5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來(lái)。

　　三、構(gòu)思框架：

　　1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；

　　2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì)；

　　3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；

　　4）直切消費(fèi)群生活心態(tài)。

　　四、實(shí)戰(zhàn)流程：

　　1、形象定位：

　　對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。

　　好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。

　　2、主要賣點(diǎn)：

　　對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

　　1）地理位置；

　　2）樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)；

　　3）樓盤做工用料；

　　4）戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

　　3、繪制效果圖：

　　根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用。

　　4、廣告訴求點(diǎn)：

　　1）闡述樓盤的位置；

　　2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；

　　3）闡述樓盤交通條件；

　　4）闡述樓盤人口密度情況；

　　5）闡述樓盤的升值潛力；

　　6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)；

　　7）闡述樓盤的背景；

　　8）闡述樓盤的舒適溫馨；

　　9）闡述樓盤的實(shí)用率；

　　10）闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃；

　　11）闡述樓盤的品質(zhì)；

　　12）闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義；

　　13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

　　5、廣告階段劃分：

　　對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

　　第一階段（預(yù)期到首期交樓入�。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。

　　第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少。

　　第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來(lái)談?wù)撛u(píng)估本樓盤并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。

　　總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。

　　6、廣告表現(xiàn)：

　　在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過(guò)往行人面前。屆時(shí)，樂(lè)隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè)曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。

　　7、首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排：

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：

　�、贅潜P效果圖。

　�、跇潜P售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。

　　③售樓宣傳冊(cè)和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作。

　�、芄さ貒宓脑O(shè)計(jì)、繪制。

　�、菡逛N場(chǎng)地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計(jì)制作。

　�、拚逛N場(chǎng)地道路指導(dǎo)牌的制作。

　�、哒拱澹▋商�，每套12張）的設(shè)計(jì)、制作和擺放。

　　⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。

　�、釄�(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。

　　⑩圍繞展示會(huì)其它促銷宣傳用品。

　　五、勾勒賣點(diǎn)途徑。

　　1、確立行銷要求：

　　樓盤行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)而滿足購(gòu)屋大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。故樓盤在行銷上須完全符合時(shí)代的發(fā)展，才能在市場(chǎng)上造成影響，成為大眾爭(zhēng)先搶購(gòu)的產(chǎn)品，下列幾點(diǎn)是營(yíng)銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

　�、贂r(shí)代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升。

　　②生活性：完全符合消費(fèi)者的生活需求，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。

　�、郯踩裕焊黜�(xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化生活安定性。

　　④方便性：交通、時(shí)間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。

　�、菔孢m性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。

　　⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。

　　⑦自由性：使生活、休閑、購(gòu)物緊密結(jié)合。

　　2、進(jìn)行消費(fèi)者背景分析：

　�、龠x購(gòu)本樓盤的動(dòng)機(jī)：

　　a、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤。

　　b、經(jīng)過(guò)比較競(jìng)爭(zhēng)后，認(rèn)同本樓盤的價(jià)位。

　　c、想在此地長(zhǎng)久居住者。

　　d、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財(cái)力潛力。

　　f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購(gòu)買動(dòng)機(jī)。

　　②排斥本樓盤的理由：

　　a、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。

　　b、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤。

　　c、購(gòu)買個(gè)體者較少，對(duì)后市看空。

　　③購(gòu)買本樓盤的理由：

　　a、對(duì)本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。

　　b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。

　　3、設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作：

　�、偎茉飚a(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與形象，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會(huì)影響。

　　②強(qiáng)勢(shì)吸引廣大的自住型購(gòu)屋客戶，以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略，除了能吸引第一次購(gòu)屋需求，亦可引導(dǎo)第二次購(gòu)屋、換屋或投資客進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買。

　�、鄹鶕�(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的未來(lái)高價(jià)值及增值潛力。

　�、苌鬟x現(xiàn)場(chǎng)銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí)，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠(chéng)懇的說(shuō)服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)。

　　⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準(zhǔn)備，以使客戶在整個(gè)銷售過(guò)程中確實(shí)感受到自然、親切、實(shí)在、信任、誠(chéng)實(shí)、坦誠(chéng)、自尊的銷售氛圍。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便不退訂”，“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來(lái)買”的完善銷售體系。

　　六、房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略：

　　1、引導(dǎo)期：

　　首先選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購(gòu)買欲

　�、俟さ噩F(xiàn)場(chǎng)清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部（視情形需要，制作樣品屋）。

　　②合約書、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。

　�、壑v習(xí)資料（material）編制完成。

　�、軆r(jià)格表完成。

　　⑤人員講習(xí)工作完成。

　�、蘅且龑�(dǎo)廣告。

　　⑦銷售人員進(jìn)駐。

　　注意事項(xiàng)：

　�、賹�(duì)預(yù)約客戶中有望客戶做ds（直接拜訪）。

　�、诂F(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要即時(shí)修正。

　�、鄱ㄆ谟蓸I(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會(huì)，振奮士氣。

　�、懿欢ㄆ谂e行業(yè)務(wù)與企劃部門的動(dòng)腦會(huì)議，對(duì)來(lái)人，來(lái)電及區(qū)域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。

　�、萦嘘P(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場(chǎng)所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試。

　　⑥主控臺(tái)位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺(tái)、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過(guò)道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過(guò)。

　　2、公開期及強(qiáng)銷期：

　　公開期（引導(dǎo)期之后7—15天）及強(qiáng)銷期（公開后第7天起）。

　　（1）正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力，促成訂購(gòu)，另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購(gòu)買信心。

　�。�2）每日下班前25分鐘，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將每日應(yīng)填之資料（material）填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行講述對(duì)各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。

　�。�3）每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部舉行策劃會(huì)議，講述本周廣告（20xx年母親節(jié)活動(dòng)策劃方案）媒體策略、促銷活動(dòng)（sp）項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃。

　�。�4）擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員表及（sp）活動(dòng)人員編制調(diào)度表。

　�。�5）于sp活動(dòng)前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。

　�。�6）若于周六、周日或節(jié)日sp活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。

　�。�7）每逢周六、周日或節(jié)目sp活動(dòng)期間，善用3—5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺(tái)之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺(tái)主管播板，隨即公司現(xiàn)場(chǎng)人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場(chǎng)張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛達(dá)到最高點(diǎn)。

　�。�8）周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對(duì)本日來(lái)人來(lái)電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。

　　（9）實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金，以資鼓勵(lì)。

　�。�10）隨時(shí)掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來(lái)辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。

　　（11）客戶來(lái)工作銷售現(xiàn)場(chǎng)洽定或來(lái)電詢購(gòu)，要求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便于休息時(shí)間或廣告期間實(shí)施ds（直銷）、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。

　　（12）每逢周日，節(jié)日或sp期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場(chǎng)做假洽訂（電話線若為兩條，則輪流打）以刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。

　　3、持續(xù)期（最后沖刺階段）：

　　（1）正式公開強(qiáng)勢(shì)銷售一段時(shí)日后，客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。

　�。�2）利用已購(gòu)客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì)。

　　（3）回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大。

　　（4）退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問(wèn)題所在。

　�。�5）銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營(yíng)銷將會(huì)立竿見(jiàn)影，成就頗豐。

房地產(chǎn)策劃方案篇6

　　一、項(xiàng)目分析

　　天第公寓(后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為"星期五公社")，項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置。

　　上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢(shì)的，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn)，從小環(huán)境來(lái)講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)壓力大……在面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場(chǎng)無(wú)疑是在打一場(chǎng)艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。

　　1.市場(chǎng)情況

　　大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。

　　從市場(chǎng)的眼光來(lái)分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對(duì)于本案來(lái)講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊，目前上市銷售的個(gè)案，也會(huì)增加一定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無(wú)阻。

　　然而，本項(xiàng)目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費(fèi)較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購(gòu)房者心理認(rèn)同上的障礙。

　　而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年，周邊市場(chǎng)供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元，共計(jì)25萬(wàn)平方米左右，整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動(dòng)比較嚴(yán)重)，有效供應(yīng)量在12萬(wàn)平方米左右。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應(yīng)量將近8萬(wàn)平米。

　　綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項(xiàng)目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案源源推出，都為本案的銷售帶來(lái)了一定程度上的抗性。

　　2.客源情況

　　本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。

　　針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：

　�、僦苓吘用�

　　金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制，對(duì)所購(gòu)房子的的總價(jià)極其看重，本案的出現(xiàn)，對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。

　�、谑姓疬w戶

　　上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場(chǎng)。

　　③外來(lái)工作者

　　上海作為人才高地，已成為中國(guó)人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�，�?duì)這批客源將有極大的吸引力。

　　二、策劃思路

　　關(guān)鍵問(wèn)題是：怎樣才能做大眾情人呢?

　　無(wú)可辯駁，"天第公寓"的缺陷是顯而易見(jiàn)的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個(gè)普通的不能再普通的房產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢(shì)的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來(lái)看，亮麗的建筑立面、獨(dú)一無(wú)二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會(huì)所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策略，都是和周邊項(xiàng)目有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭(zhēng)取的對(duì)象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性，使得做策劃時(shí)無(wú)法做到有的放矢，這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn)，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見(jiàn)人愛(ài)的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險(xiǎn)的，但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的，有個(gè)性的，這就是USP策略的運(yùn)用。

　　怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個(gè)問(wèn)題時(shí)，我還是從產(chǎn)品本身開始著手。既然要使本案與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品形成一定距離上的差異，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，也在新穎的外立面上給客戶一個(gè)全新的樓宇概念外，弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn)。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。

　　想要成為"大眾情人"，除了產(chǎn)品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費(fèi)者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：

　　"星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來(lái)。

　　記得大學(xué)時(shí)代，一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子，因?yàn)樗X(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個(gè)人群很多的俱樂(lè)部里碰到他，他說(shuō)我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時(shí)代，有那么多同學(xué)那么多朋友，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡(jiǎn)直就是伏契克寫的《絞刑架下的報(bào)告》，走過(guò)去是七步，走過(guò)來(lái)是七步，我突然發(fā)覺(jué)自己是喜歡和向往集體生活的。

　　星期五公社行銷由來(lái)……

　　70年代，公社年代。

　　80年代，開放年代。

　　90年代，自我年代。

　　00年代，個(gè)性年代。

　　今天，個(gè)性群體共存的矛盾年代!

　　現(xiàn)在的都市，俱樂(lè)部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因?yàn)槲覀兛释粋€(gè)集體，就像我們?cè)?jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣。

　　我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂(lè)不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒(méi)有人追究你的過(guò)去，沒(méi)有人關(guān)心你的未來(lái)，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據(jù)個(gè)人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。

　　所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因?yàn)檫@樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學(xué)時(shí)代或是公社年代的集體，多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨(dú)處，其實(shí)他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因?yàn)樗麄兿Ｍ谶@個(gè)后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗(yàn)，有相似的生活觀價(jià)值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。

　　在這種后集體生活中，他們?nèi)菀淄羧粘＾k公室里的瑣碎，人際交往的復(fù)雜，他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的快樂(lè)，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(zhǎng)遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽(yáng)升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對(duì)他們來(lái)說(shuō)，就像星期五的感覺(jué)，能讓人想起善待自己的生活，對(duì)于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂(lè)的、幸福的、輕松的、生活的地方。

　　這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感朋友太少，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的，更或是從知青年代走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望，一種期待，一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別，告別永遠(yuǎn)過(guò)去的學(xué)生時(shí)代知青年代公社年代，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時(shí)光。

　　所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當(dāng)代后集體"概念。

　　所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。

　　注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。

　　就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達(dá)了出來(lái)，"金橋有個(gè)很生活的后集體，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽(yáng)光的話無(wú)疑對(duì)任何人都具有神秘感和吸引力。

　　所謂萬(wàn)事開頭難，既然策劃上的難點(diǎn)被突破了，接下來(lái)的事自然就好辦了。

　　三、銷售策略

　　以迅雷之勢(shì)推銷"大眾情人"。

　　在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購(gòu)屋對(duì)象，所以，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性，我給"星期五公社"定下了低總價(jià)面向市場(chǎng)的價(jià)格策略。

　　我認(rèn)為，盡管本案與周邊個(gè)案有一定距離，但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且量體小，上市后必然會(huì)引起消費(fèi)者的注意。所以，在短時(shí)間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。

　　結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案判斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期準(zhǔn)備，在正式公開34個(gè)月之后，銷售率將達(dá)到7080%。

　　四、廣告表現(xiàn)策略

　　首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào)。

　　在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn)，先看看競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的表現(xiàn)方法：

　　1."青年匯"：

　　也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點(diǎn)，目標(biāo)客源針對(duì)青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主，上市后迅速造成小房型市場(chǎng)的火爆。不可否認(rèn)，"青年匯"是十分成功的。

　　2."藍(lán)朝部落"：

　　也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道。

　　3."東方時(shí)空"：

　　在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機(jī)推出，與先前的同類個(gè)案相似，無(wú)自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。

　　4."同領(lǐng)都會(huì)"：

　　連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似，根本沒(méi)有自己的個(gè)性。

　　本項(xiàng)目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個(gè)性來(lái)表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問(wèn)題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無(wú)跡可尋。

　　在這里，我把客源分為這樣幾種類型：

　　A、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>

　　B、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群

　　C、學(xué)會(huì)了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者

　　D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的

　　E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生

　　F、這個(gè)城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn)，本案最大的個(gè)性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個(gè)性，而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個(gè)性就成了沒(méi)有個(gè)性，怎樣解決這一點(diǎn)呢?

　　于是，我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來(lái)時(shí)，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)矛盾統(tǒng)一綜合體。

　　城市：共同的環(huán)境————新的集體

　　金橋：公認(rèn)的生活地————新的生活

　　社區(qū)：共同的家 —————新的集體

　　大堂：共進(jìn)式 ——————集體

　　網(wǎng)絡(luò)：共享式 ——————互動(dòng)的集體

　　會(huì)所：共享式——————互動(dòng)的集體

　　建筑：兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立

　　綜合起來(lái)，不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說(shuō)在上海是第一次出現(xiàn)的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。

　　既然是生活的宅邸，那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對(duì)各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計(jì)色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一。

　　當(dāng)50年代人聽(tīng)見(jiàn)叉鈴的聲音時(shí) ;當(dāng)60年代人聽(tīng)見(jiàn)讓我們蕩起雙漿的音樂(lè)時(shí);當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時(shí);當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感觸呢?無(wú)疑，童年的美好回憶會(huì)在瞬間流淌。由此可見(jiàn)，每個(gè)人對(duì)自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個(gè)人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對(duì)童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn)，那就是心中不泯的童真�；诖耍氲搅顺扇寺嫛，F(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎，是因?yàn)樗芄雌鹑藗儗?duì)美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見(jiàn)一斑。因此，我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設(shè)計(jì)符號(hào)，把各個(gè)類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來(lái)。

　　在上海各個(gè)已銷售或在銷售的房產(chǎn)個(gè)案中，運(yùn)用成人漫畫作為設(shè)計(jì)符號(hào)的幾乎沒(méi)有，即使有也是"拿來(lái)主義"。據(jù)我了解，目前只有復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的"柏林春天"在報(bào)紙廣告上曾用過(guò)幾米的漫畫《地下鐵》中的場(chǎng)景。由此，我可以自豪地說(shuō)，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法，"星期五公社"是首例。

　　五、媒體策略

　　大膽放棄報(bào)紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售。

　　如何使用最低廣告費(fèi)用，來(lái)達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。

　　本案案量小，如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi)，即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達(dá)到減少公司銷售成本來(lái)提高公司利潤(rùn)的目的。

　　基于上述原因，我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng)，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來(lái)吸引客源，在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)海報(bào)和DM并由銷售人員解說(shuō)"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營(yíng)造的一種新生活來(lái)引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時(shí)遇上阻力，才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。

　　六、市場(chǎng)反響

　　事實(shí)勝于雄辯

　　經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn)，事實(shí)證明本策劃案是非常成功的。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個(gè)多月時(shí)間里，又不斷有消費(fèi)者來(lái)電來(lái)訪，不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛(ài)。

　　可以說(shuō)，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見(jiàn)的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見(jiàn)的。

　　產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施，不僅使公司第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅，在賺取了利潤(rùn)的同時(shí)也給公司帶來(lái)了一定的品牌知名度，為公司將來(lái)的開發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。八、總論

　　房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問(wèn)，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營(yíng)銷推廣等內(nèi)容，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過(guò)周密審慎的思考。

　　我個(gè)人以為：作為一個(gè)策劃者，要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛(ài)的心態(tài)去對(duì)待它，以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子，策劃者只有在愛(ài)上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場(chǎng)上獲得成功。也就是說(shuō)，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。

　　依據(jù)上述策劃戀愛(ài)論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中，所謂市場(chǎng)情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好、利空，也就是賣什么的問(wèn)題。搞清這個(gè)問(wèn)題后就要弄清楚東西要賣給誰(shuí)(客源)的問(wèn)題，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問(wèn)題，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了，項(xiàng)目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場(chǎng)資料和客源資料，然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入。

　　就本策劃案來(lái)看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn)，然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)去推廣，即客源層過(guò)于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過(guò)多造成無(wú)法為項(xiàng)目定位)，而我卻在個(gè)性中找到了共性，并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來(lái)。由于找準(zhǔn)了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來(lái)的問(wèn)題，后面所面臨的問(wèn)題也就迎刃而解了。

　　眾所周知，只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn)，那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球，因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。

　　項(xiàng)目本身雖然沒(méi)有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計(jì)手法新 ;為消費(fèi)者營(yíng)造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)童年的美好回憶，并在情感層面上為各個(gè)類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場(chǎng)景，此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報(bào)紙廣告，僅用戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)銷售的媒體策略，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，此為四新——媒體策略新。

　　抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤行銷中很好地得到運(yùn)用，再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認(rèn)同，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤(rùn)，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)的爛尾樓盤盤活。