試析房地產融資合作開發(fā)
房地產行業(yè)的高額利潤吸引了眾多資金進入到房地產市場,這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。下面是yjbys小編為您搜集整理的試析房地產融資合作開發(fā)論文,希望能對您有所幫助。
摘要:面對國家政策的不斷調控和大型房地產企業(yè)的競爭,合作開發(fā)無疑成為中小型房地產企業(yè)發(fā)展的必由之路。目前對房地產合作開發(fā)的研究較少,且集中在對法律方面的研究。文章根據(jù)企業(yè)實際問題,對房地產的合作開發(fā)問題從企業(yè)自身和國家法律兩個方面分析。
關鍵詞:中小型房地產企業(yè);房地產融資;合作開發(fā)
自2010年開始,國家不斷加強對房地產行業(yè)的宏觀調控,各地方也陸續(xù)出臺了調控政策,大型房地產企業(yè)亦在“攻城掠地”搶占市場,中小型房地產開發(fā)企業(yè)面臨巨大的生存壓力,合作開發(fā)成為它們生存與發(fā)展的必然選擇。
一、中小型房地產企業(yè)合作開發(fā)的必要性
(一)宏觀調控下中小房地產企業(yè)融資更難
1、宏觀調控下房地產企業(yè)儲備的土地出手難
(1)開發(fā)商囤積大量土地。
房地產行業(yè)的高額利潤吸引了眾多資金進入到房地產市場,這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2005年前 11個月,我國購置土地面積中,未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方;2005年全國房地產百強企業(yè)共儲備土地面積4億平方。
(2)國家加大了對房地產開發(fā)企業(yè)閑置土地的處置力度。
在2008年里,整頓閑置土地毫無疑問成為房地產政策調控的在重頭戲。2008年1月,國務院辦公廳下發(fā)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號),通知指出:一是優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地,努力提高建設用地利用效率;二是嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策,即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用。對于囤積土地的開發(fā)商而言,往往采取三種方式處理手中的土地:籌集資金自主開發(fā);轉讓土地;與其他企業(yè)合作開發(fā)。
2、獲得房地產開發(fā)土地的門檻提高
2006年8月國土資源部下發(fā)的新規(guī)范實施,明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形,進一步完善了土地使用權的出讓制度,嚴格控制了劃撥土地和協(xié)議出讓土地的范圍。2007年12月,國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲備管理辦法》,此辦法又進一步完善了土地儲備制度,使得土地供給更加規(guī)范和嚴格。一系列土地調控政策的出臺,提高了征地成本和房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地的門檻。
(二)國內房地產行業(yè)自身特點
房地產是典型的資金密集型行業(yè),對于房地產企業(yè)來說,土地和資金是企業(yè)的生命,無論是土地的購買還是項目的開發(fā)都離不開高額資金的支持。而且,國內房地產企業(yè)以中小房地產企業(yè)居多,它們存在自身開發(fā)資質低、自有資金少、負債率高,融資難的問題一直困擾著中小房地產企業(yè)。
此外,國內房地產行業(yè)達到10%的凈利潤(家電業(yè)2%,IT業(yè)2%-3%)吸引了其他行業(yè)有實力的大型企業(yè)加入房地產開發(fā)的大軍中,使得房地產市場的競爭更加劇烈,同時也讓中小房地產開發(fā)企業(yè)的日子更難過。因此,在種種不利條件之下,合作開發(fā)無疑會成為中小房地產企業(yè)發(fā)展的必由之路。
二、中小型房地產企業(yè)合作開發(fā)的定義及類型
(一)合作開發(fā)的定義
合作開發(fā),分為狹義的合作開發(fā)和廣義的合作開發(fā)。狹義的合作開發(fā)指的是雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權,另外一方提供資金、技術、勞務等合作開發(fā)土地、建筑房產項目等,共擔風險,共享收益的房地產開發(fā)方式。而廣義上的合作開發(fā),則是指任何由兩方合作進行房地產開發(fā)項目的都可以納入合作開發(fā)房地產的范疇。本文只討論廣義的合作開發(fā)。
(二)合作開發(fā)的類型
中小型房地產企業(yè)合作類型主要有兩種:緊密型合作和松散型合作。
1、緊密型合作
緊密型合作,指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經(jīng)濟實體。其特點是:參加合作的方式是出資;組成的經(jīng)濟實體具有法人資格;合作各方共同經(jīng)營、共負盈虧,僅以自己出資的財產為限承擔責任。
但是,緊密型合作案例比較少見,因為這種類型的合作開發(fā)方式周期長、風險大,往往涉及到法律問題,如股權轉讓、股權之爭、份額之爭等。
2、松散型合作
松散型合作,指合作各方共同出資、共同經(jīng)營,組成一個合伙性質的、不具備法人條件的經(jīng)濟聯(lián)合組織。目前最常見的合作開發(fā)方式多采用松散型合作,因為該模式相互之間約束性較小,風險亦較小,但是也會存在各類法律風險。
(三)中小型房地產企業(yè)合作開發(fā)存在的問題
目前,很多中小房地產開發(fā)企業(yè)已經(jīng)認識到合作開發(fā)的重要性和必要性,并且去開始實踐,但在合作中卻經(jīng)常出現(xiàn)一些必要或不必要的糾紛,出現(xiàn)糾紛的原因很多,其分析
1、中小型房地產企業(yè)自身問題
(1)由于各個中小企業(yè)本身開發(fā)資質低、自有資金少、負債率高等原因,造成企業(yè)信用度不高,使得企業(yè)之間缺乏信任,也就失去了合作的基礎。
(2)一些中小企業(yè)對自己所擁有優(yōu)勢資源缺乏客觀、理性的評估。不能充分認識和評估自己的優(yōu)勢資源,對自己需要什么樣的合作對象缺乏理性分析和清醒的認識。造成企業(yè)在選擇合作對象時,往往只看對方的資金實力,而不從是否與自身企業(yè)能否相容、匹配、互補等綜合條件來做決策。
(3)中小型房地產開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄。房地產開發(fā)投入資金巨大,開發(fā)周期長,房地產合作開發(fā)的兩方或多方承擔的風險大,一旦出現(xiàn)問題,雙方當事人的利益損失就是巨大的,因此嚴謹、規(guī)范、合法的合作開發(fā)合同是保障企業(yè)利益的重要依據(jù)。然而,中小型房地產開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄,對合作開發(fā)合同的認識不夠。
2、相關的法律法規(guī)不健全,行業(yè)缺乏有效的監(jiān)督和管理
一個行業(yè)的健康發(fā)展離不開完善的法律制度的支持和保護,對于房地產合作開發(fā)亦如此。不論是采取松散型合作方式,抑或是緊密型合作方式,都需要有健全的法律法規(guī)支持與約束。但是當前,在合作開發(fā)方面缺乏有效的法律法規(guī)監(jiān)督、約束。
此外,由于中小房地產企業(yè)的經(jīng)營、管理能力有限等原因,在房地產合作過程中,中小房地產企業(yè)必然需要咨詢一些法律、會計等顧問機構,但目前國家對這些機構的規(guī)范少,導致這些機構不足夠中立。
三、對合作開發(fā)的一些建議
(一)中小型房地產開發(fā)企業(yè)要認清形勢,轉變思維,積極推進相互間的合作開發(fā)
第一,面對國家的宏觀調控以及對房地產市場的規(guī)范,中小房地產企業(yè)要及時轉變思維,認真分析自身企業(yè)及本行業(yè)面臨的情況,在清楚把握自身優(yōu)勢和劣勢基礎上積極推進與其他企業(yè)的合作。
第二,在選擇合作對象,特別是戰(zhàn)略合作企業(yè)時候,不能僅看對方的實力,更要考慮對方與自身是否相容、匹配、互補。選擇合作者需要考慮雙方戰(zhàn)略目標的一致性、企業(yè)優(yōu)勢互補性、企業(yè)文化的兼容性、企業(yè)合作及資源整合的控制性。
第三,簽訂完備的合作開發(fā)合同。房地產合作開發(fā)合同內容復雜標的巨大,履行期限長,雙方利益針鋒相對,極易引發(fā)糾紛,而一旦產生糾紛,由于目前我國相應的法律規(guī)定尚不具體,實踐中對其法律性質認識不一,訴訟周期一般都很長,后果難以預測,因此,簽訂合作開發(fā)合同一定要謹慎。在合同中,要明確雙方的責任,對每一項義務和權益做詳細約定,重視違約約定。
(二)建立健全法律法規(guī),完善行業(yè)監(jiān)督機制
建立健全法律法規(guī),完善行業(yè)監(jiān)督機制,促進中小型房地產企業(yè)的健康發(fā)展。中小型房地產要想發(fā)展,必須有國家政策支持和法律的保障,特別是在合作開發(fā)問題上,更需法律的規(guī)范與約束。同時,要加強行業(yè)內部監(jiān)督,提高行業(yè)自身的自律性。
參考文獻
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