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對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)問(wèn)題與改進(jìn)對(duì)策研究論文
投資性房地產(chǎn)及界定
投資性房地產(chǎn)為規(guī)范企業(yè)投資性房地產(chǎn)的行為,我國(guó)財(cái)政部在2006年2月發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》,對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念做了明確的界定。投資性房地產(chǎn)就是指為了賺取租金或者資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩方面的內(nèi)容。由于我國(guó)的土地所有權(quán)的擁有者是國(guó)家和集體,因此,企業(yè)所擁有的只是土地的使用權(quán)。因此,在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中的房地產(chǎn)主要包括“土地使用權(quán)”以及建設(shè)在這些擁有土地使用權(quán)土地上的建筑物,其內(nèi)容主要包括:已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個(gè)人的土地使用權(quán),其出租是指經(jīng)營(yíng)性的租賃,而不包含融資租賃。企業(yè)持有的閑置土地。在投資性房地產(chǎn)過(guò)程中,企業(yè)常常持有大量的閑置土地,以便在土地增值后轉(zhuǎn)讓獲取利潤(rùn)。但是,由于企業(yè)只擁有土地的使用權(quán),如果土地在一定時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行開(kāi)發(fā),那么國(guó)家就要收回該公司對(duì)于該閑置土地的使用權(quán)。已經(jīng)出租給其他企業(yè)或者個(gè)人的建筑物。(二)投資性房地產(chǎn)的界定在投資性房地產(chǎn)界定的過(guò)程中,首先必須嚴(yán)格依據(jù)《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的概念,其次要對(duì)和該項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)利益是不是已經(jīng)流入到企業(yè)中,第三要看該項(xiàng)房地產(chǎn)的成本是不是能夠進(jìn)行可靠的計(jì)量。
投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題
在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問(wèn)題所謂投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,就是在房地產(chǎn)使用性質(zhì)發(fā)生變化時(shí)房地產(chǎn)的再分類(lèi)。在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中這樣規(guī)定:在進(jìn)行公允價(jià)值模式下的投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自用房地產(chǎn)后,必須將轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價(jià)值當(dāng)作轉(zhuǎn)變完成后的該項(xiàng)目的賬面價(jià)值,其公允價(jià)值和原來(lái)賬面價(jià)值之間的差額要記入到公允價(jià)值的變動(dòng)損益的項(xiàng)目之中;當(dāng)存貨或者自用性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后,投資性房地產(chǎn)必須按照轉(zhuǎn)換完成后的當(dāng)天的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià),賬面價(jià)值大于轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價(jià)值,那么,其差額就要記入到公允價(jià)值的變動(dòng)損益項(xiàng)目之中,如果賬面價(jià)值大于公允價(jià)值,其差額就記入到資本公積項(xiàng)目之中。(二)在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下的會(huì)計(jì)核算做了這樣的規(guī)定:在計(jì)量過(guò)程中按照公允價(jià)值模式,對(duì)于投資性房地產(chǎn)不進(jìn)行計(jì)提折舊或者攤銷(xiāo),要按照資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值作為調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的基礎(chǔ),原賬面價(jià)值和公允價(jià)值存在的差額要公允價(jià)值變動(dòng)損益項(xiàng)目之中。(三)在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中,對(duì)于投資性房地產(chǎn)被處置情況下的會(huì)計(jì)核算做了這樣的規(guī)定:企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售、報(bào)廢或者損毀投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)該把扣除賬面價(jià)值以及相關(guān)稅費(fèi)后的處置收入記入到當(dāng)期損益之中,也就是說(shuō)收入要計(jì)入到奇特業(yè)務(wù)收入之中,相對(duì)應(yīng)的成本所產(chǎn)生的費(fèi)用要計(jì)入到其他業(yè)務(wù)成本之中。
投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的改進(jìn)措施
在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問(wèn)題的改進(jìn)措施在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算過(guò)程中,同樣都是賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差值,在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)后續(xù)計(jì)量和初始計(jì)量卻出現(xiàn)了不一致的狀況,這樣就和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可比性原則相違背。在實(shí)際操作中,要想不再發(fā)生類(lèi)似的問(wèn)題,在完成轉(zhuǎn)換后的當(dāng)天不管房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和公允價(jià)值誰(shuí)高誰(shuí)低,存在著多大的差額,都必須按照房地產(chǎn)的實(shí)際賬面價(jià)值計(jì)入到該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目之中;賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間存在的差額,要同時(shí)計(jì)入到該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)項(xiàng)目以及資本公積的項(xiàng)目之中。為了以后更好的對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理或者和另外的資本公積進(jìn)行區(qū)別,在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中,有必要在資本公積項(xiàng)目之下添加變動(dòng)公積項(xiàng)目,這樣就能夠準(zhǔn)確判斷投資性房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換過(guò)程中的價(jià)值變化,確保會(huì)計(jì)信息可比、一致。
在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下會(huì)計(jì)核算中問(wèn)題的改進(jìn)當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)蒸蒸日上的態(tài)勢(shì)時(shí),如果進(jìn)行公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,對(duì)投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行重估的過(guò)程中,由于公允價(jià)值發(fā)生變化而產(chǎn)生的收益也要納入利潤(rùn)總額,但是,這部分收益并沒(méi)有產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流量。由于房地產(chǎn)的價(jià)值比重特別大,在房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生比較大的波動(dòng)時(shí),由房地產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)空間就會(huì)呈現(xiàn)相當(dāng)大的變化。這樣就使企業(yè)操縱利潤(rùn)的空間相對(duì)放大,還對(duì)企業(yè)管理人員在解讀財(cái)務(wù)報(bào)表以及企業(yè)盈利能力產(chǎn)生重大影響,進(jìn)而對(duì)企業(yè)管理層的決策產(chǎn)生影響。正是因?yàn)檫@樣,在公允價(jià)值發(fā)生變化的情況下,投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和公允價(jià)值間存在的差額應(yīng)該同時(shí)計(jì)入到公允價(jià)值變動(dòng)項(xiàng)目以及公允價(jià)值變動(dòng)公積項(xiàng)目之中。這樣做盡管會(huì)引發(fā)資產(chǎn)總額以及所有者的權(quán)益總額發(fā)生變動(dòng),但是這樣做更加符合進(jìn)行長(zhǎng)期性的資產(chǎn)價(jià)值重估,從而使企業(yè)的賬面信息更準(zhǔn)確、更真實(shí)、更可靠。
在投資性房地產(chǎn)被處置情況下會(huì)計(jì)核算中問(wèn)題的改進(jìn)和其他資產(chǎn)相比較,投資性房地產(chǎn)除了使用用途不相同,并沒(méi)有什么沒(méi)有本質(zhì)上的不同。在持有期間,作為一種特殊的資產(chǎn)形式,投資性房地產(chǎn)和其他的資產(chǎn)核算存在著一定的區(qū)別。按照會(huì)計(jì)信息的重要性原則進(jìn)行分析,投資性房地產(chǎn)的主要運(yùn)行方式就是出租,出售、報(bào)廢和損毀相對(duì)較少,并且其出售、報(bào)廢、損毀在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不是經(jīng)常性的活動(dòng),因此。其處置的收益就不應(yīng)當(dāng)記入到收入之中。另外,在業(yè)務(wù)方式的比對(duì)上,出租和出售、報(bào)廢、損毀存在著本質(zhì)上的不同,其中出租是行使讓渡資產(chǎn)的使用權(quán),而出售、報(bào)廢和損毀屬于轉(zhuǎn)移所有權(quán)或者退出使用。因此,在出售、報(bào)廢和損毀凈損益的處置上要按照哦其他資產(chǎn)相關(guān)賬務(wù)的處理,利得的內(nèi)容計(jì)入營(yíng)業(yè)外的收入,損失的內(nèi)容計(jì)入營(yíng)業(yè)外的支出,這樣就吻合了《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中關(guān)于收入和利得、費(fèi)用和損失的規(guī)定�？傊�,隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算過(guò)程中,還會(huì)出現(xiàn)新矛盾新問(wèn)題,在這種情況下,我們必須認(rèn)真分析這些新出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題,將其放在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中進(jìn)行考量,從而對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改,只有這樣,才能保證企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益,才能確保投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算更加準(zhǔn)確,從而不斷為企業(yè)提供真實(shí)、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息,為企業(yè)制定正確決策服務(wù)。
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