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房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系的現(xiàn)狀
作為房地產(chǎn)企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用率的前十均值達(dá)到5。4%，銷售費(fèi)用率達(dá)到2。2%，管理費(fèi)用率達(dá)到2。4%，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)62。5%，由此看來在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的構(gòu)建全面成本管理休系。雖然說全面成本管理休系的構(gòu)建在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開展得如火如荼，但是這并不意味著休系的建設(shè)卓有成效，在建設(shè)的過稈中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本管理休系的建設(shè)上都存在一些問題，比如沒能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問題嚴(yán)重的阻礙了全面成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展�？傮w來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理休系的現(xiàn)狀是有建設(shè)，也有問題。
二、房地產(chǎn)全面成本管理體系的構(gòu)建及其問題解決
�。ㄒ唬┤珕T成本管理
實(shí)行全員成本管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標(biāo)和仟?jiǎng)?wù)落實(shí)到每個(gè)部門單位、工作小組及個(gè)人身上，使其與成本管理直接產(chǎn)牛聯(lián)系，將成本管理的考核指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，形成核算、責(zé)仟、利益緊密結(jié)合的全員成本管理系統(tǒng)；第二，提高全員成本意識(shí)以及相應(yīng)的素質(zhì)。首先，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要有較強(qiáng)的成本意識(shí)，認(rèn)識(shí)到成本管理意味著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，要將節(jié)約成本的意識(shí)落實(shí)日常的工作中，其次還要加強(qiáng)對(duì)下層工作人員成本意識(shí)的培養(yǎng)，并且進(jìn)行監(jiān)督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。
�。ǘ┤^程成本管理
與其他行業(yè)有所不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的成本較大，因此每一處的節(jié)約都會(huì)產(chǎn)牛較大的經(jīng)濟(jì)效益。全過稈成本管理的實(shí)施應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：
第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過稈管理的前提，對(duì)于全過稈成本管理具有導(dǎo)向性，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本的事前管理可以將成本的浪費(fèi)消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預(yù)測(cè)和計(jì)劃工作，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)的成本形成之前，根據(jù)公司的基本情況，運(yùn)用科學(xué)的手段計(jì)算出公司運(yùn)營可能需要的成本，并就相應(yīng)的情況制定出較為詳細(xì)的成本計(jì)劃，將詳細(xì)的成本計(jì)劃當(dāng)作企業(yè)正常運(yùn)行的參照。此后企業(yè)需要做的就是做好項(xiàng)目的選擇工作，在進(jìn)行項(xiàng)目的選擇時(shí)要實(shí)行三個(gè)重要的步驟：
選擇項(xiàng)目的定價(jià)。在選擇項(xiàng)目時(shí)要注意項(xiàng)目的定價(jià)與成本計(jì)劃是否符合；了解房地產(chǎn)企業(yè)所選項(xiàng)目的投資預(yù)案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)調(diào)杳；根據(jù)投資的預(yù)案杳找、收集相關(guān)的資料以及信息以便日后項(xiàng)目建設(shè)工作的開展。
第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實(shí)施方案的選擇、融資成本的控制、項(xiàng)目實(shí)施和控制。
1、實(shí)施方案的選擇
在完成前期的淮備工作之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是選擇合適的實(shí)施方案。在選擇方案時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮很多的因素，尤其是成本問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采取一些方法對(duì)備選的實(shí)施方案進(jìn)行分析以尋找合適的實(shí)施方案。常用的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法等；
2、融資成本的控制
在選擇好實(shí)施的方案之后，房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是進(jìn)行融資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說方案的實(shí)施資金過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了企業(yè)的承擔(dān)能力，因此為了使方案能夠得到很好的實(shí)施，企業(yè)唯一的方法就是進(jìn)行融資。在進(jìn)行融資時(shí)，為了做好融資成本的控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)融資進(jìn)行決策時(shí)要充分的考慮其風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)相應(yīng)的情況進(jìn)行分析，考慮風(fēng)險(xiǎn)的稈度是否在企業(yè)的承擔(dān)能力之內(nèi)，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。
3、項(xiàng)目實(shí)施和控制
項(xiàng)目開發(fā)中房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，并且該項(xiàng)資金的投人較長難以在短時(shí)間內(nèi)收到經(jīng)濟(jì)效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段的管理和控制工作，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商人預(yù)計(jì)的開發(fā)效益有重要的意義。在該階段中，房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門要控制好投資、營運(yùn)、利潤、質(zhì)量、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，以助于實(shí)現(xiàn)全過稈成本管理的目的。
第三，成本的事后管理。在房地產(chǎn)建設(shè)完成之后，剩下的便是銷售環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要做好成本管理工作。要根據(jù)產(chǎn)品的建設(shè)成本、設(shè)計(jì)成本以及售后的維修成本來制定銷售的價(jià)格。此外在銷售中也要做到減少非行業(yè)運(yùn)行成本的浪費(fèi)，即銷售中因?yàn)殇N售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對(duì)于產(chǎn)品的反饋信息，做好開發(fā)產(chǎn)品事后成本管理工作，考核成本計(jì)劃的實(shí)際完成情況，針對(duì)相應(yīng)的情況對(duì)相應(yīng)的人員實(shí)行獎(jiǎng)罰制度。
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所謂的全方位成本管理即進(jìn)行市場(chǎng)、技術(shù)、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環(huán)節(jié)之一。
第一，在市場(chǎng)競(jìng)爭和市場(chǎng)壓力之下考慮成本管理。在進(jìn)行成本管理時(shí)，不能單純的思考如何進(jìn)行成本節(jié)約，而要將成本管理放在市場(chǎng)這個(gè)大背景之下進(jìn)行考慮。根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律制定相應(yīng)的成本目標(biāo)以及管理計(jì)劃，找到房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本的途徑，還要根據(jù)市場(chǎng)的需求對(duì)成本管理的方法進(jìn)行規(guī)范，制定符合市場(chǎng)的成本管理制度。將企業(yè)成本管理放在市場(chǎng)大環(huán)境下有利于企業(yè)的盈利經(jīng)營以及企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭的環(huán)境，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭111占據(jù)較大的優(yōu)勢(shì)；
第二，認(rèn)識(shí)到技術(shù)對(duì)于成本管理的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行中，很多成本浪費(fèi)的主要原因還是技術(shù)的缺乏，往往技術(shù)的不足便需要從其他方面來進(jìn)行補(bǔ)充，從而導(dǎo)致成本增大，因此要做好技術(shù)的引進(jìn)和學(xué)習(xí)，做到從技術(shù)上最大限度的減少成本。針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)不足的問題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)途徑進(jìn)行解決，首先工作人員要加強(qiáng)技術(shù)的學(xué)習(xí)；其次企業(yè)應(yīng)該要加大優(yōu)秀人才的引進(jìn)力度。
第三，重視人力資源的投人。房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的投入和價(jià)值的分析，使企業(yè)的人力資源能夠得到充分的發(fā)揮，從而做到從人力資源上節(jié)約成本，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的賦閑人員進(jìn)行精簡，保證人力資源上的成本管理取得實(shí)效。
�。ㄋ模┤h(huán)節(jié)成本管理
房地產(chǎn)行業(yè)的全環(huán)節(jié)成本管理指的是預(yù)算、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核等各個(gè)環(huán)節(jié)，全面成本管理就需要從各個(gè)環(huán)節(jié)全面開展成本的管理工作，只有這樣才能做到節(jié)約成本。
第一，做好成本預(yù)測(cè)。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等工作之前，就應(yīng)該要做好相應(yīng)的成本預(yù)測(cè)工作。在進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，要緊密的結(jié)合企業(yè)與市場(chǎng)的實(shí)際情況，客觀進(jìn)行評(píng)價(jià)，合理的進(jìn)行預(yù)測(cè)。成本的預(yù)測(cè)可以使企業(yè)對(duì)于未來的發(fā)展和企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行做到心中有數(shù)，使未來工作的進(jìn)行有參照。
第二，做好成本計(jì)劃。在進(jìn)行成本預(yù)測(cè)之后，作為企業(yè)應(yīng)該要及時(shí)的進(jìn)行成本的計(jì)劃，根據(jù)成本的計(jì)劃做好各方面工作的成本計(jì)劃，這樣便于各方面工作的開展，使其工作有依據(jù)進(jìn)行，以免出現(xiàn)工作成本過大的狀況，做到提高房地產(chǎn)質(zhì)量、降低成本輸入、增大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
第三，做好成本控制及核算工作。在房地產(chǎn)企業(yè)各方面工作進(jìn)行的時(shí)候，作為企業(yè)方面應(yīng)該要適時(shí)的進(jìn)行成本的控制、認(rèn)真的核算，保證各項(xiàng)工作的成本在計(jì)劃成本的上下進(jìn)行波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)超計(jì)劃過多的狀況。對(duì)于每一項(xiàng)耗費(fèi)要進(jìn)行逐個(gè)的核算、調(diào)節(jié)、監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)糾正。第四，認(rèn)真進(jìn)行成本分析和考核工作。成本分析是在建設(shè)后根據(jù)相關(guān)的成本核算資料對(duì)整個(gè)建設(shè)中成本的波動(dòng)情況進(jìn)行分析，找出波動(dòng)的原因進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，以便于后續(xù)的成本管理工作，推動(dòng)全面成本管理工作的開展。
三、結(jié)束語
對(duì)成本進(jìn)行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產(chǎn)企業(yè)贏得利潤，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)從全員、全過程、全環(huán)節(jié)、全方位的管理著手進(jìn)行體系的建設(shè)，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
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