論不動(dòng)產(chǎn)善意取得論文

時(shí)間：2024-07-09 16:37:48 其他類論文我要投稿

　　不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。以下是小編精心準(zhǔn)備的論不動(dòng)產(chǎn)善意取得論文，大家可以參考以下內(nèi)容哦！

論不動(dòng)產(chǎn)善意取得論文

　　[摘要]《物權(quán)法》出臺(tái)以前,我們只能依據(jù)民法通則的解釋,針對(duì)共同共有的情形對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的規(guī)定。理論上通說(shuō)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度。新頒布的《物權(quán)法》在我國(guó)民法立法史上首次全方位地肯定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,是我國(guó)物權(quán)立法的一個(gè)突破,體現(xiàn)了對(duì)房屋買受人利益保護(hù)的側(cè)重,體現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的重視。本文重點(diǎn)探討了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建立、認(rèn)定以及合理性等問(wèn)題。

　　[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn) 善意取得物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記公信力

　　一、善意取得制度及其合理性

　　善意取得制度,是指財(cái)產(chǎn)占有人雖無(wú)權(quán)處分其占有的財(cái)產(chǎn),但仍然將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給善意受讓人,該善意受讓人仍可取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)的制度。①

　　善意取得制度的合理性在于:第一,善意取得制度有利于維護(hù)市場(chǎng)交易的正常秩序,促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。第二,善意取得制度有利于充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用。第三,善意取得制度有利于及時(shí)解決民事糾紛。當(dāng)無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)以后標(biāo)的物可能數(shù)易其手,如果允許原所有人向現(xiàn)在的占有人追奪原物,勢(shì)必會(huì)推翻現(xiàn)有的秩序,使大量的社會(huì)資源陷入無(wú)休止司法程序中,而大量的民事糾紛不能及時(shí)解決,必將使各方當(dāng)事人亦陷入訟累。②

　　二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的爭(zhēng)論

　　不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得,理論界一直爭(zhēng)論較大。包括很多知名學(xué)者在內(nèi),都認(rèn)為應(yīng)堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的模式來(lái)解決相關(guān)問(wèn)題,不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度沒(méi)有設(shè)立的必要或者是不應(yīng)被設(shè)立。代表性觀點(diǎn)比如:梁慧星認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)的公示方法是登記,交易中不會(huì)簡(jiǎn)單地將占有人誤認(rèn)為所有人,故不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生善意取得問(wèn)題。③基于物權(quán)登記具備公信力,即使登記錯(cuò)誤或遺漏,善意第三人相信登記的準(zhǔn)確性而就此進(jìn)行交易的,其利益應(yīng)受到法律保護(hù)。④孫憲忠則認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力,通過(guò)公信原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全給予保護(hù)便已足夠,不必另設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。⑤并且,登記的公示性決定第三人不可能存在善意(不知或不應(yīng)知交易瑕疵),善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域己經(jīng)無(wú)法適用。

　　絕大部分學(xué)者否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度,理由是不動(dòng)產(chǎn)登記具備公信力。不動(dòng)產(chǎn)占有人不能推定為所有人,也就不能適用善意取得。對(duì)于第三人利益的保護(hù),可以憑借不動(dòng)產(chǎn)登記公信力來(lái)實(shí)現(xiàn),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)沒(méi)有適用善意取得的必要。

　　三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建立

　　1988年通過(guò)的最高人民法院民通意見(jiàn)第89條規(guī)定:“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償�！鄙鲜鲆�(guī)定中的財(cái)產(chǎn)可以理解為包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn),這被認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的依據(jù)之一。2007年通過(guò)的《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人,所有權(quán)人有權(quán)追回;但是如果受讓人善意且以合理價(jià)格受讓,不動(dòng)產(chǎn)也依法登記,則受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

　　四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的認(rèn)定

　　(一)受讓人的善意衡量標(biāo)準(zhǔn)

　　實(shí)踐中,買受人在簽訂買賣協(xié)議時(shí)是善意的,但不代表轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)之前始終為善意。比如簽訂協(xié)議后其已知曉出賣人為無(wú)權(quán)處分人。因此,應(yīng)明確受讓人在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前始終為善意。最高法院出版的《物權(quán)法條文理解與適用》一書中,雖然對(duì)是否善意沒(méi)有作明確地界定,但是明確說(shuō)明受讓人在簽訂協(xié)議和交付財(cái)產(chǎn)時(shí)要善意。又比如,買受人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之前,第三人主張對(duì)該房屋享有所有權(quán),并主張?jiān)撡I賣合同無(wú)效,如果審查結(jié)果認(rèn)為第三人確為真正的所有權(quán)人,這時(shí)買受人執(zhí)意購(gòu)買則很難被界定為善意。筆者認(rèn)為,因?yàn)橘I受人已知道出賣人無(wú)權(quán)處分該房屋,轉(zhuǎn)讓合同效力待定。既然真正的物權(quán)人主張權(quán)利,說(shuō)明其對(duì)出賣人的處分行為持否認(rèn)態(tài)度,是不追認(rèn)的,該買賣合同為無(wú)效合同,因此也無(wú)繼續(xù)履行的可能與必要。至于買受人的保護(hù)問(wèn)題,可以通過(guò)追究出賣人的締約過(guò)失責(zé)任、責(zé)令其賠償買受人的信賴?yán)鎿p失予以解決。

　　(二)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記的認(rèn)定

　　對(duì)此主要有兩種觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)以登記完畢時(shí)為準(zhǔn),理由是我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定受讓人在受讓時(shí)應(yīng)為善意,受讓即為接受讓予之意,一個(gè)完整的受讓過(guò)程應(yīng)當(dāng)完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以交付為準(zhǔn),不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移則應(yīng)在登記后始為發(fā)生,因此只有在登記完畢時(shí)仍為善意者,才適用善意取得。更何況《物權(quán)法》對(duì)善意取得的要件明確作出了規(guī)定“依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”,其中“已經(jīng)登記”這一事實(shí)行為必須完成,否則無(wú)法發(fā)生善意取得的效力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)登記時(shí)為準(zhǔn),認(rèn)為考慮我國(guó)登記機(jī)關(guān)混亂不統(tǒng)一,而且登記過(guò)程受讓人也難以控制,以申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)更能保護(hù)受讓人的權(quán)益。即使在登記過(guò)程中知道讓與人無(wú)處分權(quán),也不妨礙善意取得的適用,只要受讓人提出登記申請(qǐng)時(shí)為善意即可。筆者認(rèn)為,對(duì)于第二種觀點(diǎn),將當(dāng)事人申請(qǐng)登記視為登記完成,的確有助于更好地保護(hù)受讓人的合法權(quán)益,存在相當(dāng)?shù)暮侠硇�。但除非有司法解釋予以明確規(guī)定,否則如此理解《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定,尚缺乏法律依據(jù)。筆者傾向于第一種觀點(diǎn),只有登記手續(xù)履行完畢以后,善意受讓人才可以取得所有權(quán)。

　　(三)關(guān)于登記或公示的認(rèn)定

　　對(duì)于登記或公示的形式,比較理想的形式是由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)以統(tǒng)一的方式來(lái)辦理,按照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定是由縣級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)統(tǒng)一制定登記簿,這也是《物權(quán)法》所倡導(dǎo)和要求的,但是,理想與現(xiàn)實(shí)之間總是存在一定差異的,面對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的混亂局面,即便是《物權(quán)法》也沒(méi)有確定可行的實(shí)施方案,而是在附則的第264條規(guī)定:法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定之前,地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。但即使登記制度不健全,作為登記機(jī)關(guān)的公信力還是存在的,所以即便做出錯(cuò)誤的登記也是具有公信力的,在登記被撤銷之前,人們只能相信此登記,也因此才存在不動(dòng)產(chǎn)善意取得。

　　五、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度合理性及權(quán)益衡量

　　(一)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的合理性

　　這里談不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度合理性,主要是考慮前述眾多學(xué)者試圖通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度來(lái)否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的合理性。對(duì)此,筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不僅不沖突,而且恰恰是相得益彰。其一,通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力來(lái)保護(hù)第三人,與通過(guò)占有公信力來(lái)保護(hù)善意第三人的原理,在本質(zhì)上有其共性,不排除不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得,但不特別使用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念。⑥其二,登記公信力實(shí)質(zhì)就是不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,實(shí)際上所謂的不動(dòng)產(chǎn)的善意取得也就是對(duì)登記公信力適用的法律要件及后果的概括。⑦

　　(二)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的權(quán)益衡量

　　當(dāng)無(wú)權(quán)處分人擅自處分原權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)時(shí),原權(quán)利人和善意受讓人的合法權(quán)利都有可能受到侵害,保護(hù)了其中一方的物權(quán),另一方就只能通過(guò)提起侵權(quán)、違約、不當(dāng)?shù)美蛘邍?guó)家賠償?shù)确绞綄?shí)現(xiàn)救濟(jì),然而債權(quán)的保護(hù)畢竟不如物權(quán)的保護(hù)直接有力。換言之,取得爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一方得到了最大程度的保護(hù),善意取得是國(guó)家立法在衡量原權(quán)利人和受讓人的利益保護(hù)力度后進(jìn)行的一種制度安排。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須在完成登記后才能實(shí)現(xiàn),在最大程度上為原權(quán)利人保留了發(fā)現(xiàn)權(quán)利被侵害的時(shí)間,可見(jiàn)對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)力度還是較大的。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的具體司法適用中,我們應(yīng)充分理解《物權(quán)法》平衡這兩種保護(hù)關(guān)系的立法原意,充分考查原權(quán)利人和善意受讓人是否盡到了必要的注意義務(wù),根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)程度,確定物權(quán)的最終歸屬。

　　注釋:

　�、�.中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2007(3):327-330.

　�、谕趵�.物權(quán)法研究[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2005(1):251-260.

　�、哿夯坌�.中國(guó)物權(quán)法研究(上)[M].北京:法律出版社,1998.

　　④梁慧星.陳華彬.物權(quán)法[M].北京:法律出版社,1997.

　�、輰O憲忠.再論物權(quán)行為理論載中國(guó)社會(huì)科學(xué).(京)2001:59.

　　⑥孫鵬.物權(quán)公示論――以物權(quán)變動(dòng)為中心[M].北京:法律出版社,2004:281-282.

　�、唏R栩生.登記公信力研究[M].北京:人民法院出版社,2006:78.

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