共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若干問(wèn)題探究

摘要：共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)處于物權(quán)法中十分重要的位置，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是解決利益沖突、實(shí)現(xiàn)利益平衡的主要解決依據(jù)的權(quán)利，在享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)，如何明確優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力如何實(shí)現(xiàn)等問(wèn)題，在審判實(shí)踐中尚存爭(zhēng)議。本文就共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概念特征、適用效力，以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合等若干法律問(wèn)題進(jìn)行探析。

　　關(guān)鍵詞：　共有　 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)　 效力

　　一、共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)概念和特征的界定

　　（一）共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概念

　　共有可分為按份共有和共同共有，共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利在我國(guó)《民法通則》、《民通意見(jiàn)》和《物權(quán)法》中均可見(jiàn)其規(guī)定，民法通則第78條第3款規(guī)定按份共有人出讓其共有財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；物權(quán)法第101條規(guī)定了按份共有人對(duì)轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)份額，其他共有人也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；民通意見(jiàn)則規(guī)定了共同共有人出賣(mài)自己分割的共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)于其他共有人的主張購(gòu)買(mǎi)時(shí)，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。上述規(guī)定明確了共有關(guān)系優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律適用。

　　對(duì)于共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的定義，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指共有人在其他共有人有償轉(zhuǎn)讓其共有份額或者已經(jīng)分割的應(yīng)有部分時(shí)，所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。○1而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)云者，謂特定人約定或法律規(guī)定，于所有人（義務(wù)人）出賣(mài)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)之權(quán)利�！�2這兩種觀點(diǎn)的不同之處在于共有人之間是否僅限于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，其他的概念基本相同，結(jié)合上面的物權(quán)法條款中只規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而物權(quán)法相對(duì)于民法通則來(lái)說(shuō)是特別法，根據(jù)特別法由于一般法的原則，可以得出共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利的標(biāo)的財(cái)產(chǎn)是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，因此，筆者認(rèn)為，共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指共有人就轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的份額時(shí)，其他共有人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

　�。ǘ�）共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的特征

　　綜合分析以上優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律條文，以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的基本概念，從優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體、范圍和具體的內(nèi)容看，其特征應(yīng)當(dāng)是：

　　1.共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利主體是共有關(guān)系中特定的共有人，即除了出賣(mài)人之外的其他共有人，而相對(duì)于共有人之外的第三人，在同等條件下不能作為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利主體。

　　2.共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利標(biāo)應(yīng)當(dāng)是民法上的物和共有關(guān)系中的特定財(cái)產(chǎn)，至于權(quán)利是否能作為標(biāo)的，物權(quán)法上沒(méi)有規(guī)定。此外，特定財(cái)產(chǎn)僅為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，但是在實(shí)踐中主要是不動(dòng)產(chǎn)交易。

　　3.共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使條件要求是同等條件，只有規(guī)定了其他共有人只能在與第三人購(gòu)買(mǎi)的條件是同等的時(shí)候，才能存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的問(wèn)題，這樣嚴(yán)格的限定條件，才能夠體現(xiàn)利益公平公正，否則不利于交易的公平安全。

　　4.共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力特征是優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，即排除他人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，這是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主要作用，也是法律規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主要立法的目的。

　　二、共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)和效力分析

　�。ㄒ唬┕灿腥藘�(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)

　　有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)，學(xué)者們有著不同的看法，例如有的主張“期待權(quán)”說(shuō)，有的主張“物權(quán)”或“債權(quán)”說(shuō)，還有的主張“形成權(quán)”說(shuō)，具體的觀點(diǎn)如下：

　　1.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)

　　主張“期待權(quán)”說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物所有人即共有人、出租人等未將標(biāo)的物出賣(mài)，則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的權(quán)利尚未實(shí)現(xiàn)化�！�3只有在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物這一特定法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人才能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使此權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。因此說(shuō)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為一種期待權(quán)。

　　2.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是物權(quán)或者債權(quán)

　　而持“債權(quán)”說(shuō)學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。其理由是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是由法律明文規(guī)定的，經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的登記具有公示效力，具備公信力。最后優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，即十分明顯的物權(quán)效力，又說(shuō)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為債權(quán)者認(rèn)為，它是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是相對(duì)于出賣(mài)人的請(qǐng)求權(quán)，并且優(yōu)先于第三人的效力。

　　3.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是形成權(quán)
　　“形成權(quán)”說(shuō)在我國(guó)得到了大多數(shù)學(xué)者的認(rèn)同，如江平教授認(rèn)為：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)為形成權(quán)。按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，在該按份共有人與出賣(mài)人之間即按照出賣(mài)人與第三人之間的交易條件成立的買(mǎi)賣(mài)合同�！�4當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即可依法排除出賣(mài)人將標(biāo)的物出賣(mài)給第三人的可能，使其與出賣(mài)人形成買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)。

　　筆者同意上述第三種形成權(quán)的觀點(diǎn)，因?yàn)楣灿腥酥鲝垉?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就是依照其一方的意思表示，和出賣(mài)人形成一種合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是這種關(guān)系必須依據(jù)同等的條件為前提，因此可以說(shuō)是一種附條件的形成權(quán)。（二）共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用效力

　　優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有對(duì)抗其他一般約定的效力，出賣(mài)人如果與其他第三人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，除非共有人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，這種約定對(duì)于共有人應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。其次優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有及于轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，就是對(duì)于處分的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)份額，其效力及于特定財(cái)產(chǎn)的全部。

　　但也有的學(xué)者主張，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力除了上述的一般效力以外，還具有債權(quán)和物權(quán)的特殊效力，債權(quán)效力即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有債的效力，不能影響出賣(mài)人和第三人的買(mǎi)賣(mài)合同的效力。物權(quán)的效力是指優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有對(duì)世性效力，可以對(duì)抗任何人，即使出賣(mài)人有和第三人買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于共有人仍不具效力。

　　三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合問(wèn)題探析

　�。ㄒ唬┕灿腥藘�(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和債權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合

　　民通意見(jiàn)第118條規(guī)定了出租人出賣(mài)出租房屋的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；而合同法第230條也規(guī)定了出租人租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。這就產(chǎn)生了共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合的情形，在這種情況下，筆者認(rèn)為處理的原則應(yīng)該是，在同等的價(jià)格條件下，共有人優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其理由有：其一，共有人本來(lái)就是共有財(cái)產(chǎn)的所有人，與共有財(cái)產(chǎn)的聯(lián)系較為密切，有利于其他共有人對(duì)接受者的信任，其二，共有關(guān)系先于租賃關(guān)系的發(fā)生，即是先發(fā)生的物權(quán)相對(duì)于承租人的物權(quán)較先，根據(jù)國(guó)外立法的一般規(guī)則—物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，共有關(guān)系的購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于物權(quán)范疇，而承租人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于債權(quán)范疇，可見(jiàn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于債權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；其三，依“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，承租人不會(huì)因沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而使原有租賃合同受到影響，其權(quán)利也不會(huì)受到影響和損害。

　�。ǘ�）對(duì)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)立法上的檢討完善

　　我國(guó)對(duì)于共有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法規(guī)定，只是在諸部法律的若干條文中規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，特別是物權(quán)法僅以一條法律條文規(guī)定了共有關(guān)系中按份共有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利，而物權(quán)法對(duì)于共同共有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沒(méi)有規(guī)定，因此物權(quán)法未能夠形成一個(gè)統(tǒng)一完整的體系，如上面闡述的與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的分歧問(wèn)題，以及對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的具體范圍、效力和順序以及行使權(quán)利的條件期限、違反這一制度的救濟(jì)等沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。這樣會(huì)增加在實(shí)務(wù)操作中的實(shí)行的困難度，對(duì)于規(guī)范交易秩序沒(méi)有強(qiáng)有力的作用。

　　針對(duì)于上述不足，筆者認(rèn)為，在立法和實(shí)踐之中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善優(yōu)先共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，特別是統(tǒng)一按份共有和共同共有的規(guī)定，盡量克服制度上的缺陷，避免法律條文之間的沖突，建立具體的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，通過(guò)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的范圍、效力、行使的條件，地點(diǎn)，期限、競(jìng)合的優(yōu)先順序、解決沖突的途徑等方面制定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。

　　綜上所述，共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指共有人在共有財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時(shí)，就可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和其他優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合時(shí)具有較強(qiáng)的效力。雖然對(duì)于我國(guó)法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利不夠完善，但是我國(guó)法律將來(lái)亦會(huì)制定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，使它有利于共有財(cái)產(chǎn)的管理，以實(shí)現(xiàn)物盡其用。

注釋

○1楊立新：《共有權(quán)研究》，高等教育出版社2003年版，第405頁(yè).

○2王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁(yè).

○3張新榮：《試論“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”及其法律保護(hù)》，法學(xué)1989年第9期.

○4江平：《中國(guó)物權(quán)法教程》，知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社2007年版，第224頁(yè).

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