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論文:房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處投資性

時(shí)間:2024-09-11 20:41:29 會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì) 我要投稿

論文:房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處投資性

  一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

論文:房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處投資性

  本稿“第七條:企業(yè)采用成本模式計(jì)量的,對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理;對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。”對此條規(guī)定,筆者認(rèn)為似有不妥。

  1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。

  首先,投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出,固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn);無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人,或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹]有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn),則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品(在此,我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象)。由此可見,以賺取租金為目的(出租)投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇,而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn),則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次,雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的,但企業(yè)持有它們的主要目的不同,如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算,明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則,同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時(shí),從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中,絕大部分是以增值為目的。由此可見,投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

  2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。

  從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看,企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別,兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對外投資(將資產(chǎn)讓渡給其他單位),主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資,也不屬于債權(quán)投資,不屬于對外投資的范疇,而是純粹的對內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長期投資”的范圍,也似有不妥,但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出,投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性,但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù),即不將其納入“投資”的范圍,但是按“投資”方法對其進(jìn)行處理。所以,在核算上擬采取類似長期投資的核算方法,即借鑒“長期投資”核算原理,設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。

  二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法

  (一)“投資性房地產(chǎn)”賬戶

  為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù),需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶,借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方,表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。

  (二)“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示

  根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì),擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng),即介于“長期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

  (三)投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理

  企業(yè)的投資性房地產(chǎn),在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量(按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量)而產(chǎn)生增值,獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性,該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的,若產(chǎn)生減值損失,也將其納入投資收益的范疇,以抵減收益。(四)投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

  1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

 。1)以貨幣資金購入投資性房地產(chǎn)時(shí),按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶,貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

 。2)原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶,借記“累計(jì)折舊”,借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶,按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額,則將其記入“投資收益”賬戶。

  例1.某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),其賬面原值為1000萬元,已提折舊300萬元,已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元,經(jīng)評估其公允價(jià)值為600萬元。則會(huì)計(jì)分錄為:

  借:投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬元

  累計(jì)折舊300萬元

  固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元

  投資收益50萬元

  貸:固定資產(chǎn)1000萬元

  例2.若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬元。則會(huì)計(jì)分錄為:

  借:投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬元

  累計(jì)折舊300萬元

  固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元

  貸:固定資產(chǎn)1000萬元

  投資收益550萬元

  2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

  企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出,如維護(hù)費(fèi)用等。對于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理,記入投資性房地產(chǎn)成本,以期將來得到補(bǔ)償。

  3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

  企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn),按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理,直接記入“投資收益”賬戶。

  4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

  (1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí),按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶,按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶,按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

 。2)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí),按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”,按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶,其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

 。3)投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損,應(yīng)按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶,按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶,按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

  5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。

  如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得,企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式,對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶,同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。

  三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問題

  從上面的分析可以看出,企業(yè)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換過程中,以及在期末按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的過程中,會(huì)產(chǎn)生增值收益。對于這部分收益我們將其全額記入當(dāng)期的“投資收益”賬戶。不難看出,這部分收益其實(shí)并未獲得相應(yīng)的現(xiàn)金流入,因此將其納入當(dāng)期的納稅所得就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)提前交納所得稅的不合理現(xiàn)象。要解決這一問題,我們認(rèn)為可以采取“遞延法”法,即在“投資收益”賬戶下設(shè)置“投資性房地產(chǎn)增值收益”明細(xì)賬戶對其進(jìn)行專項(xiàng)核算,并將該部分收益的應(yīng)納稅款記入“遞延稅款”賬戶,待投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí),將其一并計(jì)入當(dāng)期得應(yīng)納稅額。這樣做,既可以使企業(yè)的投資增值得到及時(shí)的體現(xiàn),保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性,又可以避免企業(yè)提前納稅問題。

  以上只是筆者的一點(diǎn)粗淺認(rèn)識,不當(dāng)之處歡迎各位同仁批評指正。

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