房地產開發(fā)中成本管理淺析
在房地產開發(fā)項目中，必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，成本管理才會出效益。
摘要：
隨著房地產企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)競爭趨于激烈。在新的競爭形勢下，資金鏈是企業(yè)的生命線，因此加強成本的管理對房地產項目運作而言是重中之重。在保證質量、進度、安全的前提下，節(jié)約成本，創(chuàng)造出最大的經濟利潤，是房地產項目開發(fā)的關鍵因素之一，也是企業(yè)生存的根本，成本管理成為項目管理的核心內容，本文從項目開發(fā)的各階段對成本管理進行簡單分析。
關鍵詞：
成本管理;合同管理;工期控制;全過程控制
1成本管理的定義
以往的成本管理只注重施工后的成本管理，忽略了施工前的成本管理，成本管理應是貫穿在施工項目從招投標階段開始直到項目竣工驗收的全過程管理，忽略前期的成本管理會造成后期成本的失控，最終對企業(yè)效益造成損失，因此，成本管理要從設計階段、招標階段、施工階段、結算階段進行全面的控制。
2設計階段的成本控制
設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。設計費在建設工程全過程中比例不大，但對工程造價的影響巨大。設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理、科學的設計可降低工程造價。但在工程設計中，不少設計人員重技術、輕經濟，對經濟上的合理性考慮得較少，從而影響了項目成本的有效控制，提高設計階段對工程的各種經濟指標的重視對項目成本的影響是極其重要的。針對目前設計人經濟觀念淡薄的情況，可以在設計合同中約定增加設計變更的費用額度限制條款，例如設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的費用，也可通過邀請設計優(yōu)化單位對原設計進行合理優(yōu)化，并建立獎勵機制，達到減少項目的建設成本的目標。
3招標階段的成本控制
工程招標包括施工招標和材料設備招標兩個方面，通過招標選擇優(yōu)質的施工單位和材料供應商，這對項目成本乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。
3.1招標過程中成本控制
招標過程中成本控制應注意以下幾點：①招標前，應嚴格審查施工單位資質，并進行實地考察，避免一些不能滿足項目要求的單位和材料供應商進入現場，這對項目成本控制非常不利。②做好招標文件的編制工作。預算管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。③合理價位者中標，杜絕一味尋求最低價中標，以免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂“合理低價”，是在保證質量、工期的前提下的合理低價。
3.2做好合同的簽訂工作
做好合同的簽訂工作，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式，違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，應通過簽訂補充協(xié)議進行明確;充分考慮在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性，有效避免過多索賠事件的發(fā)生，合理規(guī)避各種風險，有效減低項目的成本。
4施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段，是招標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。
4.1通過科學組織控制成本
建立科學管理制度，追求項目投資的有效控制，按照管理規(guī)定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。編制施工成本控制工作計劃，確定合理、詳細的工作流程，通過對配置的優(yōu)化及各生產要素的合理使用、動態(tài)管理，有效地控制成本，同時做好月度工程付款臺賬，隨時掌握付款情況，合理使用資金。
4.2通過新工藝、新技術對成本進行控制
在對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。材料費一般占直接工程費的絕大部分，因此選用新工藝、新材料可有效節(jié)約成本。
4.3加強變更簽證管理
工程的變更簽證應嚴格按照施工合同及招標文件中相關內容的約定進行執(zhí)行，任何與合同及招標文件中所確定的內容相違背的變更簽證一概不予認可。設計圖紙及設計文件為施工的主要依據，未經建設單位及設計單位的同意不得進行任何更改，隨意更改所產生的變更簽證不予認可。任何形式的變更申請需向建設單位提交變更申請，并在變更申請中寫明變更內容及變更原因，并附相關文件及現場圖片，經監(jiān)理單位、設計單位和建設單位各相關部門簽字確認后，變更方可生效。
現場發(fā)生的簽證必須留有文字或影像資料，將記錄或影像資料、相應圖紙(可清楚表達部位、尺寸的簡圖)及簽證單報于監(jiān)理單位核實。經監(jiān)理單位確認情況屬實，并由監(jiān)理單位負責人對所發(fā)生實際工程量進行統(tǒng)計，簽字確認后報送至建設單位，經建設單位審核合格并簽字后方可生效。對發(fā)生類似如下問題所引起的變更簽證不予認可：
�、傥唇洷O(jiān)理單位復核或驗收的施工內容。②因總包單位施工質量不合格、不符合建設程序或施工材料不合格、使用未經確認的材料所造成的返工問題。③已完工部位進行交接但沒有交接記錄，交接后因后續(xù)施工對已經完工部位造成破壞引起的返工問題。④因總包單位管理不當或未按照施工方案進行施工造成的損失。
�、菰诤贤驼袠宋募忻鞔_約定的由總包單位承擔的風險費用、施工措施費和施工配合費。核對總包單位投標文件中是否已有適用變更簽證內容的價格。如果有，則執(zhí)行相關價格;如果沒有，則參考類似價格;如果無類似價格，則應先要求總包單位申報價格，經公司相關部門審核后進行后續(xù)工作。
全面考慮變更簽證所產生的一切效益是否會引起額外的變更簽證或索賠事件發(fā)生。對所申報的變更簽證進行仔細核對，核查內容是否有重合;核查在增加工程量的同時是否有工程量的核減;核查所申報內容是否有與資料不符的地方等問題。
4.4加強合同付款管理
加強合同管理，充分理解和熟悉合同的各項條款，利用合同條款隨時解決現場中的糾紛問題;充分核實現場的履約請款，避免索賠的發(fā)生。對總包單位未履約或未按時履約完成的請款，根據合同條款適時提出反索賠，對總包單位違反合同約定的情況堅決按照合同約定進行罰款處罰，并在每次工程款付款時落實到位。做好月度工程進度款審核，避免投資失控，對總包單位申報的付款申請要進行現場工程量核實，存在工程量不屬實、現場存在安全質量問題未整改到位、驗收不合格等情況不予工程款支付。
5竣工階段的成本控制
竣工階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。
6結束語
長期以來，相關人員習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度等。因此，項目造價、工期、質量等是相輔相成的。項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發(fā)項目中，必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，成本管理才會出效益。
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