論文文獻綜述

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　　文獻綜述是為撰寫畢業(yè)論文做選題分析、資料準備。因此，文獻綜述的內容要求與論文題目所界定的研究內容基本一致。文獻綜述應就論文涉及的理論、方法、觀點、資料等，廣泛查閱相關研究成果，歸納整理，并進行評述。

　　對所引文獻要求在文中注明引用來源，參考文獻不能低于10篇。字數(shù)不少于5000字。在畢業(yè)論文資料袋中應有紙質打印版文獻綜述和電子版文獻綜述。

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　　國內土地發(fā)展權研究綜述

　　土地發(fā)展權(Land Development Rights)是從20世紀50年代初開始，在英、美、法等國相繼設置的一項重要土地產(chǎn)權制度。盡管中國事實上存在著大量的土地發(fā)展權問題，但是目前還沒有相關的制度設置。20世紀90年代末期以來，中國國內不少學者分別從法學、經(jīng)濟學等角度，在理論上做了大量的研究和探討。筆者通過對這些文獻的梳理和分析，發(fā)現(xiàn)國內對土地發(fā)展權的研究主要集中在其概念、歸屬、流轉、可行性與必要性等問題上。

　　一土地發(fā)展權的概念

　　關于土地發(fā)展權的概念，國內學術界大致有狹義和廣義兩種理解。

　　(一)狹義的土地發(fā)展權

　　狹義的土地發(fā)展權，主張它是土地所有權人將自己擁有的土地變更用途或在土地上興建建筑改良物(包括建筑物與工事)而獲利的權利。沈守愚(1998) [1]較早從法學的角度將農(nóng)地發(fā)展權界定為“將農(nóng)地變更為非農(nóng)用地的變更利用權”。王小映(2003)[2]則認為，土地發(fā)展權是一種農(nóng)地可轉為建設用地進行開發(fā)利用的權利;黃祖輝等(2002)[3]深入分析了農(nóng)村集體土地轉為城市國有土地對農(nóng)村土地發(fā)展權的侵害及其補償問題;楊明洪等(20022003)[4，5]分析了中國農(nóng)民集體所有土地發(fā)展權從法律和事實上受到壓抑以及農(nóng)民進行抗爭的情況。杜業(yè)明(2004)[6]認為，土地發(fā)展權是指某組織或個人變更土地用途而獲得額外收益的權利。而農(nóng)村土地發(fā)展權是特指農(nóng)用地轉為建設用地和農(nóng)村存量建設用地直接進入土地一級市場而獲取收益的權利。周建春(2007)[7]認為，農(nóng)地發(fā)展權又稱土地發(fā)展權或土地開發(fā)權，是指將農(nóng)地改為最佳利用方向的權利，也可狹義地定義為農(nóng)(耕)地改為建設用地的權利。

　　(二)廣義的土地發(fā)展權

　　廣義的土地發(fā)展權涉及土地利用和再開發(fā)的用途轉變和利用強度的提高而獲利的權利。胡蘭玲(2002)[8]認為，土地發(fā)展權是指對土地在利用上進行再發(fā)展的權利，即在空間上向縱深方向發(fā)展、在使用時變更土地用途之權，可將其分為兩類：空間(高空，地下)建筑權(Space，Underground Building Tenancy)和土地開發(fā)權(Land-ExploitingRight)。季禾

　　[9]禾等(2005)認為，土地發(fā)展權的客體涉及地下、地上、地面上空的開發(fā)和利用。萬磊(2005)

　　[10]認為，土地發(fā)展權是指對土地在資源利用方面改變原有的利用形式而進行再開發(fā)的權利。即突破原有的土地利用形式，在空間維度上向縱深方向發(fā)展，在使用上變更土地用途之權。侯華麗等(2005)[11]認為，土地發(fā)展權是將土地變更為不同使用性質的權利，應包括：農(nóng)地變更為非農(nóng)用地的發(fā)展權即農(nóng)地發(fā)展權;未利用土地變更為農(nóng)用地或建設用地的發(fā)展權;在農(nóng)地使用性質不變的情況下擴大投入的發(fā)展權;在建設用地上進行建設的發(fā)展權。范輝等(2005)[12]從土地用途轉變和集約度提高兩方面，把土地發(fā)展權分為農(nóng)地發(fā)展權、建設用地發(fā)展權和未利用土地發(fā)展權，農(nóng)地發(fā)展權僅指土地用途由農(nóng)用地轉為建設用地時的權利上升，主要包括國家通過征地將農(nóng)用地轉為建設用地和農(nóng)用地依法被轉為農(nóng)村集體建設用地。王萬茂等(2006)[13]認為，土地發(fā)展權是指土地變更用途使用和對土地原有集約度的改變之權，包括：農(nóng)地發(fā)展權，市地發(fā)展權。而農(nóng)地發(fā)展權指土地用途由農(nóng)用地轉為建設用地的使用之權，主要包括：國家通過征地將農(nóng)村集體農(nóng)用地轉為國家建設用地;農(nóng)村集體農(nóng)用地依法被轉為農(nóng)村集體建設用地;國有農(nóng)用地依法轉為國有建設用地。

　　中國國內對土地發(fā)展權概念理解的分歧，源于對土地所有權人主張的發(fā)展權客體的差異。如果只涉及土地用途和性質或者土地集約程度某一方面改變帶來的權利，即是狹義的土地發(fā)展權;如果包括這兩個方面，則是廣義的土地發(fā)展權。后者比較接近現(xiàn)在國外土地發(fā)展權的概念，也是中國學術界逐漸占主流的觀點。所以，拓展土地發(fā)展權的內涵，而不僅僅局限于農(nóng)地發(fā)展權的研究，廣泛研究農(nóng)用地、建設用地、未利用地之間用途相互變化過程中的土地收益變化(增加或減少)，如退耕還林和天然林保護“、十一五”規(guī)劃提出的限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)中對土地用途限制導致實際土地收益減少而不是收益增加等，是否屬于土地發(fā)展權問題，以及土地開發(fā)中利用其地上和地下開發(fā)權來保護文化遺產(chǎn)等問題，似乎可視作以后深入研究的領域。

　　二土地發(fā)展權的歸屬

　　對于土地發(fā)展權應該歸誰，學術界對此的認識可分為單一主體論和二元主體論。

　　(一)單一主體：漲價歸公或漲價歸私

　　單一主體論主張土地發(fā)展權要么歸公，要么歸私。

　　國內研究土地發(fā)展權的學者大多認為土地發(fā)展權應該借鑒英、法等為代表的國家的做法，將其歸為國家所有，即漲價歸公。沈守愚[1]認為，土地發(fā)展權的權源是國家主權。對土地使用者為非公益主體的，除給集體和農(nóng)戶應有的補償外，還要向國家購買發(fā)展權。胡蘭玲[8]主張將土地發(fā)展權歸屬于國家所有較為合理。賈海波(2005)[14]也認為，農(nóng)地發(fā)展權只能由國家來行使，因為根據(jù)土地增值理論，農(nóng)地發(fā)展權所引致的土地增值實際上屬于土地的級差地租Ⅰ，應歸國家和社會所有。

　　另一種觀點主張借鑒美國的做法，將土地發(fā)展權自動歸屬于原土地所有權人，即“漲價歸私”。國家可向農(nóng)地所有者購買發(fā)展權，農(nóng)地使用權可在國家購買發(fā)展權后以市場方式自由流轉。張安錄(1999，2000)[15，16]主張將農(nóng)地發(fā)展權歸農(nóng)地所有者所有，發(fā)展權可像其他普通商品一樣在市場上自由交易，強調市場在資源配置中的作用。楊明洪等[4]認為農(nóng)地發(fā)展權應屬農(nóng)民集體所有;黃祖輝等[3]認為，非公共利益性質的征地活動剝奪了集體土地所有者的土地發(fā)展權，國家應將農(nóng)村集體土地發(fā)展權的價值支付給農(nóng)民。李長健等(2006)[17]和周建春[7]都主張將土地發(fā)展權配置給土地所有者后，國家再用稅收來調節(jié)。

　　(二)二元主體論

　　主張二元主體論的學者，大多從中國土地所有制的特點或維護農(nóng)民土地產(chǎn)權利益的角度，主張中國土地發(fā)展權的權利主體至少應該有兩個，即國家和農(nóng)村集體(農(nóng)民)。戴中亮等(2004)[18]認為，中國農(nóng)村集體土地發(fā)展權具有二元主體，即國家是顯性主體，而農(nóng)民是隱性主體，主張將農(nóng)村集體土地中的集體建設用地的發(fā)展權賦予農(nóng)民。許恒周(2005)

　　[19]認為，中國土地分為國家所有和集體所有兩種形式，前者的土地發(fā)展權，完全由國家控制，而后者的土地發(fā)展權，國家卻將其從農(nóng)村土地產(chǎn)權束中剝離出來由政府完全享有。農(nóng)村集體既然擁有土地的所有權，而且法律上國家所有和集體所有是平等的，所以，應該明確集體對其所有土地的發(fā)展權。萬磊[10]也主張城鎮(zhèn)土地的發(fā)展權歸屬政府，農(nóng)村土地的發(fā)展權歸屬農(nóng)村集體，政府再用稅收杠桿來均衡各方利益。劉國臻(2005)[20]提出根據(jù)土地發(fā)展權的表現(xiàn)形式，即土地性質是否改變，改變土地使用性質的土地發(fā)展權歸國有，包括農(nóng)用地

　　變更為建設用地之權和未利用土地變更為農(nóng)用地或建設用地之權;土地使用性質不變，但對原有土地增加投入而形成的發(fā)展權，歸土地使用權人所有，包括農(nóng)用地性質不變、承包人增加對農(nóng)用地的投入而形成的發(fā)展權和在建設用地上進行建設而形成的發(fā)展權。朱啟臻等(2006) [21]主張新增建設用地的發(fā)展權由國家和失地農(nóng)民分享，農(nóng)地發(fā)展權應從“漲價歸公”轉變?yōu)?ldquo;漲價分享”。

　　土地發(fā)展權的權利主體問題涉及政府、土地所有者、土地使用人等各方對土地增值收益的分割。中國目前對此的分歧集中在農(nóng)村集體所有的土地發(fā)展權歸屬上。把土地發(fā)展權簡單地歸私或歸公的“單一主體論”，是一種絕對產(chǎn)權觀念，目前不適合中國國情。“漲價歸公”著重公權的作用，看似有管制效率，但缺乏公平，農(nóng)地保護與農(nóng)民利益得不到有效保障;“漲價歸私”著重私權的利益，太過激進，其可操作性差，如要求國家財政預算充足，也易造成分配不公。筆者贊同“二元主體論”，即國家作為國有土地發(fā)展權的權利主體，同時農(nóng)民作為集體土地發(fā)展權的權利主體，這樣均衡設立的土地發(fā)展權，國家和個人都從中分享了土地增值收益，同時不改變中國現(xiàn)行的兩種土地所有制形式，可大大節(jié)約制度變遷的成本，在一定程度上能夠兼顧效率和公平。

　　三土地發(fā)展權的流轉

　　土地發(fā)展權的流轉，即可轉移發(fā)展權(Transferable Development Rights，TDR)，或發(fā)展權轉移(Transfer ofDevelopment Rights，TDR)，或容積率(Floor Area Ratio，F(xiàn)AR)轉移，是國內研究中較薄弱的環(huán)節(jié)。

　　張安錄[16]認為，可轉移發(fā)展權允許土地使用受限制的土地所有者將其土地發(fā)展權賣給土地使用不受限制的土地所有者，進行額外土地開發(fā)。它有兩種作法：一種是設立一個發(fā)展權市場，讓發(fā)展權在市場上公平交易;另一種是通過公共權力購買而獲得土地發(fā)展權，并提出在中國城鄉(xiāng)生態(tài)交錯區(qū)建立可轉移發(fā)展權制度來控制農(nóng)地城市流轉的構想。李曉妹等(2003)[22]指出，美國的發(fā)展權轉移是指土地所有人可將發(fā)展權讓渡，讓渡的發(fā)展權在轉讓地塊上作廢，而可以在受讓地塊上與其現(xiàn)有的發(fā)展權相加存在，并詳細介紹了美國近年的土地發(fā)展權轉移(TDR)計劃及其面臨的問題。張友安等(2005)[23]認為，目前國內忽略了對跨區(qū)域的土地發(fā)展權配置與流轉的研究，并分別從宏觀、中觀和微觀三個層次，以一、二、三級土地發(fā)展權的形式，分析了土地發(fā)展權的配置方式和流轉機制。沈海虹(2006)[24]認為，將控制甲地塊的開發(fā)強度(容積率)轉移到乙地塊，使得開發(fā)者在乙地塊得到額外的收益補償，從而使得甲地塊的歷史建筑獲得持久保護的經(jīng)濟平衡，在這其中被轉移的就是“發(fā)展權”，或高空權(Air Rights)，并提出了中國利用發(fā)展權轉移來保護文化遺產(chǎn)的制度設想。

　　土地發(fā)展權的流轉是各種綜合規(guī)劃的結果，是一項復雜的系統(tǒng)工程。目前，國內對此的研究還十分薄弱，有待研究的內容還非常廣闊。例如，中國土地發(fā)展權轉讓區(qū)域和受讓區(qū)域如何確定?這些區(qū)域如何與中央和地方土地綜合規(guī)劃保持一致?哪些規(guī)劃應該先行?土地發(fā)展權的可計量的統(tǒng)一標準，如密度、區(qū)域、房屋面積比和高度等如何評估和制定?另外，對社會公眾進行大量的宣傳普及教育，土地發(fā)展權價格評估方法，土地收益區(qū)域間轉移支付政策，土地發(fā)展權銀行運作機制，土地發(fā)展權證券化經(jīng)營等，中國“十一五”提出的限制開發(fā)區(qū)、禁止開發(fā)區(qū)等功能主體區(qū)是否涉及土地發(fā)展權的區(qū)域間轉移問題等等。這些都有待于進一步研究。

　　四土地發(fā)展權設立的必要性和可行性

　　關于設立土地發(fā)展權的必要性、可行性或意義等，國內學者作了大量的探討和論述。沈守愚[1]較早論述了設立農(nóng)地發(fā)展權對于理順集體土地的產(chǎn)權關系、有效保護耕地以及為國家提供穩(wěn)定的財政收入等方面的意義。張安錄[16]則探討了在中國城鄉(xiāng)生態(tài)交錯區(qū)設立可轉移發(fā)展權來保護農(nóng)地、控制農(nóng)地城市流轉的條件、可能性和預期效益等。李世平(2002)[25]從解決嚴重的耕地流失、落實政府對土地用途管制、保障農(nóng)民收益權以及維護國家利益等方面闡述了在中國設立土地發(fā)展權的必要性和可行性;范輝等(2004)[26]探討了設立農(nóng)地發(fā)展權對土地征用的積極意義;劉國臻分析了在中國配置土地發(fā)展權的必要性和可行性[20];劉芳和許恒周(2006)[27]從產(chǎn)權完善的角度分析了設立農(nóng)地發(fā)展權的必要性。

　　國外設置和流轉土地發(fā)展權多年的經(jīng)驗表明，土地發(fā)展權的配置在不同程度上起到了保護農(nóng)地、保護自然資源、保護古跡、保存開敞空間、保護環(huán)境敏感地帶、保護生態(tài)環(huán)境、控制城市增長的區(qū)位和進程、保護社會公共利益、調節(jié)因土地用途變化產(chǎn)生的暴利和暴損等目的。目前國內對此的研究主要集中在農(nóng)地保護、征地制度和土地產(chǎn)權的完善、失地農(nóng)民權益的保障以及國有土地資產(chǎn)的利益維護等方面。對于配置土地發(fā)展權來保護自然資源、保護古跡、保護環(huán)境敏感地帶、保護生態(tài)環(huán)境、控制城市增長的區(qū)位和進程等方面的意義，文獻和案例還非常少，還有大量的問題有待深入研究。

　　五進一步地討論

　　近年來，國內對土地發(fā)展權的研究主要集中在其概念、歸屬、流轉、可行性與必要性等問題上。以后的研究似乎可圍繞下面這些方面展開：從概念上拓展土地發(fā)展權的內涵，廣泛研究中國土地用途的相互轉換帶來的土地收益變化(增加或減少);在設置土地發(fā)展權時，將國外經(jīng)驗和中國的國情有機結合，盡量兼顧效率和公平;深入具體研究土地發(fā)展權的流轉，增強其可操作性;廣泛探討配置土地發(fā)展權在中國經(jīng)濟發(fā)展中的作用和意義等。這些問題的深入研究，不僅有助于豐富國內外土地發(fā)展權的理論，而且對推動和加速中國土地發(fā)展權的設置，都是十分必要和重要的。

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