房地產(chǎn)企業(yè)稅收統(tǒng)籌誤區(qū)分析論文
摘要：近十年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，也為我國增加了巨大的財政收入。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和相關(guān)法律的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)也漸漸加強(qiáng)了對稅收籌劃的關(guān)注。本文重點論述了房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面的誤區(qū)，并對此提出了改進(jìn)策略，力求進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；誤區(qū)
一、前言
稅收籌劃又被稱為合理避稅，是指企業(yè)在法律許可的范圍內(nèi)，對經(jīng)營、投資和理財活動進(jìn)行事先籌劃及安排，以取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃的內(nèi)容包括避稅籌劃、節(jié)稅籌劃、轉(zhuǎn)嫁籌劃、規(guī)避稅收陷阱和實現(xiàn)零風(fēng)險五方面，具有合法性、目的性、專業(yè)性、時效性和政策導(dǎo)向性等特點。在我國，稅收籌劃還處于發(fā)展階段，特別是我國近年來對稅收法的不斷更新和改革，造成了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對稅收籌劃的控制，規(guī)范稅收籌劃行為，以促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)
1.利用投資或聯(lián)營規(guī)避土地增值稅《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定，投資或聯(lián)營房地產(chǎn)時，投資或聯(lián)營的一方要把土地或房地產(chǎn)作為入股投資或聯(lián)營的條件，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給所投資或聯(lián)營的企業(yè)，并暫免土地增值稅的征收。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在過去通常都以這一政策作為依據(jù)，通過成立項目公司或投資和聯(lián)營房地產(chǎn)的方式進(jìn)行經(jīng)營，以規(guī)避土地增值稅。2006年3月，國家稅務(wù)總局及國家財政部為填補(bǔ)這一政策中的漏洞和缺陷，出臺了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》等反避稅政策和條款，規(guī)定了如果房地產(chǎn)企業(yè)以土地或房地產(chǎn)作為入股投資或聯(lián)營的條件，或者以其建造的商品房進(jìn)行了投資或聯(lián)營的，均不滿足《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對其暫免土地增值稅征收的規(guī)定，明確了房地產(chǎn)企業(yè)即便使用投資和聯(lián)營房地產(chǎn)的方式也必須繳納土地增值稅，間接造成了企業(yè)利用投資或聯(lián)營規(guī)避土地增值稅的誤區(qū)[1]。
2.利用借款費用資本化減少土地增值額結(jié)合《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》和新會計準(zhǔn)則中的規(guī)定，企業(yè)在建造及開發(fā)產(chǎn)品時因借入資金產(chǎn)生的合法借款費用，可以直接歸于符合資本化條件的資產(chǎn)購建或生產(chǎn)，并予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本。因此，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都會把滿足資本化的相關(guān)借款費用歸入用于開發(fā)的成本中，但在進(jìn)行土地增值稅的計算時，這些房地產(chǎn)企業(yè)又會在加計扣除中把借款費用當(dāng)做基數(shù)，這不但對20%的開發(fā)成本進(jìn)行了加計扣除，還扣除了其在房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中作為計算基數(shù)時的5%，極大地減少了土地的增值額，并降低了土地增值稅的支出。這一做法大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險。
3.預(yù)售購房款掛在往來賬面上部分房地產(chǎn)企業(yè)會把預(yù)售購房款掛在往來賬面上，甚至有個別的企業(yè)還會采用體外循環(huán)的方法把售房的預(yù)收款掛在其他公司的銀行賬戶上，或是違規(guī)為購房者開具收款收據(jù)來代替發(fā)票，以達(dá)到隱瞞收入、不進(jìn)行申報納稅的目的，以此來延遲繳納或偷逃土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅及其附加稅[2]。
4.虛列成本使企業(yè)虧損部分房地產(chǎn)企業(yè)會采用虛列成本的方式使企業(yè)處于虧損狀態(tài)，從而避免企業(yè)所得稅的繳納。例如扣減售樓款中的代理手續(xù)費，直接以售樓款的收入抵減代理銷售商的手續(xù)費支出，而把代理商交納的樓款凈增額作為計稅營業(yè)額，進(jìn)而減少了營業(yè)稅的繳納；或不把更名費等其他收入登記入賬。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的策略
1.隨稅法的變化調(diào)整稅收籌劃稅收籌劃是以稅收政策為基礎(chǔ)的，稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅法的變化進(jìn)行及時的調(diào)整。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)和會計人員需要對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策進(jìn)行深入的了解和學(xué)習(xí)，掌握新的法律法規(guī)及稅收政策的變化，以便及時做到稅收籌劃的調(diào)整，有效避免和防范稅收籌劃的涉稅風(fēng)險。這不但是對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員和會計人員的要求，也是對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員的要求。
2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員及領(lǐng)導(dǎo)人員必須對國六條和國八條等房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策進(jìn)行仔細(xì)的研究和學(xué)習(xí)，時刻掌握行業(yè)政策導(dǎo)向，把握好時機(jī)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的拓寬，并不斷挖掘新的利潤增長點，制定稅收籌劃時必須使其符合企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃、事中控制、事后總結(jié)如果房地產(chǎn)企業(yè)是集團(tuán)公司，則企業(yè)應(yīng)從集團(tuán)的整體角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃方案的制定，動員各分公司及其各個部門積極參與籌劃，以保證項目開展之前各成本數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤，同時，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確計算預(yù)計的稅收數(shù)據(jù)，并建立稅種預(yù)算模塊，做好事前籌劃從而使稅收籌劃的目標(biāo)得到有效的實現(xiàn)。稅收籌劃方案的執(zhí)行過程中，策劃、銷售、采購、工程及成本控制等部門應(yīng)按相關(guān)計劃嚴(yán)格執(zhí)行，并結(jié)合實際情況進(jìn)行及時的調(diào)整，由財務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)控。如出現(xiàn)特殊情況，各部門應(yīng)及時整改并做總結(jié)[3]。
4.利用臨界點進(jìn)行納稅籌劃
利用臨界點進(jìn)行納稅籌劃指當(dāng)納稅企業(yè)遭遇稅收臨界點的時候，采用增減支出或收入的形式實現(xiàn)減少稅負(fù)。例如，稅法中明確規(guī)定納稅企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅并進(jìn)行出售時，若增值額低于扣除金額的20%，可免繳土地增值稅；若增值額高于扣除金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對全部增值額進(jìn)行計稅。其中所說的臨界點就是增值額的20%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)據(jù)此制定納稅籌劃的方案，出售其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅時將增值率控制在20%的范圍內(nèi)，既能對商品房售價進(jìn)行合理的控制，又能以精裝房的形式對開發(fā)成本及價格進(jìn)行控制，進(jìn)而降低了增值率，實現(xiàn)了土地增值稅的少繳或免繳。
四、結(jié)束語
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃還并不完善，實際的工作中仍然存在諸多誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)必須從實際出發(fā)，根據(jù)稅法的變化調(diào)整稅收籌劃，制定的稅收籌劃目標(biāo)必須符合企業(yè)的長期發(fā)展，同時做好事前籌劃、事中控制、事后總結(jié)的工作，利用臨界點進(jìn)行納稅籌劃，以減少或免除相關(guān)稅收的繳納，使企業(yè)稅收風(fēng)險得到有效的控制，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長。
參考文獻(xiàn)
[1]李剛.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，12（14）：174.
[2]遲麗華，周小雪.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的防范策略[J].中國房地產(chǎn)（學(xué)術(shù)版），2013，10（5）：44.
[3]李壽山.新時期房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險及防范的綜合分析[J].商，2013，22（4）：227.
作者:陳玉軍 單位:江蘇蘇中投資有限公司
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