商業(yè)物業(yè)運營管理

時間：2022-05-17 10:45:35 MBA論文我要投稿

相關推薦

商業(yè)物業(yè)運營管理

　　物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經營管理上應擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經營管理模式和理念。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。

　　內容摘要:商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一,受房地產開發(fā)熱的影響,近年來我國商業(yè)物業(yè)在開發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在的客流不旺、租戶難求、管理乏力問題,分析其原因,并提出相應的解決措施。

　　關鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運營措施

　　目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題

　　我國商業(yè)物業(yè)的建立與經營大多缺乏對市場的深入調研,缺乏客觀的依據,所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

　　經營理念和管理技術落后

　　商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經營理念和管理技術的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

　　商業(yè)物業(yè)重復建設

　　在商業(yè)地產迅速發(fā)展的同時,商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現象。原因在于商業(yè)地產豐厚的回報,吸引了大批投資商進入,但在投資和建設中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。

　　商業(yè)與地產的脫節(jié)

　　目前,大多數的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業(yè)管理指導下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現,他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產與商業(yè)之間關系的現狀是:兩種資源沒有有機結合,地產商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。

　　商業(yè)經營缺乏特色

　　目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調性,開發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經營管理埋下了隱患。在經營中,業(yè)主和使用人缺乏經營理念,盲目建設,目標經營市場不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數商場經營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現“開盤時火爆,開業(yè)時冷清”的現象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了�？土髁坎煌�,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。

　　商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的原因

　　主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產提供經營管理服務的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務,又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現一些問題是必不可免的。

　　行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l5O年時間內,依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內,幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點,靠追風來指導建設,如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財產的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。

　　環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。

　　發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營的對策

　　樹立先進的經營管理理念

　　經營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經營管理的價值所在,也是商業(yè)地產成功運作的關鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經營管理上應擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務,從而確保未來有效而持續(xù)的經營管理。

　　提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質

　　物業(yè)管理是運用現代經營的技術手段,按合同對物業(yè)進行多功能、全方位管理和服務,為物業(yè)產權人和使用人提供高效、周到服務,以提高物業(yè)的經濟和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學手段對商業(yè)樓宇進行管理。當然在引進專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養(yǎng)有機結合起來,物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質才會不斷提高。

　　利用制度規(guī)范市場秩序

　　任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經濟關系,構成企業(yè)的經濟形體,是企業(yè)經營機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經濟形體,就會產生什么類型的經營機制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內部各個部門、單位、個人的職責和聯系,構成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經營管理水平具有重大影響。現代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現代企業(yè)制度的原則是:產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應采用制度來明確各自的權利和義務,用完善的制度來規(guī)范市場秩序。

　　科學設計商業(yè)地產開發(fā)模式

　　商業(yè)地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式,而應該先確定經營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進行建筑規(guī)劃設計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產的風險。大連萬達提出的訂單式商業(yè)地產模式,即預先與世界500強企業(yè)簽訂聯合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產做到了強強聯手,通過各種品牌組合,產生經營優(yōu)勢,有效地控制了經營風險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時,重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結構和外觀設計給予合理建議。

　　實現商業(yè)與地產合理對接

　　地產商借助商家的品牌效應,能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經營者提供了高素質的人流量和消費力。在現代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產增值利潤,而是通過持續(xù)的經營管理,提升商業(yè)空間的價值。因此,商業(yè)與地產的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

　　準確定位商業(yè)經營方向

　　由于商業(yè)地產與市場需求關系緊密,地產商開發(fā)地產時,定位是非常關鍵的,同質化經營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當的商業(yè)經營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細分、再細分。

　　主體經營凸現特色

　　主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專”、做“精”,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。

　　商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規(guī)劃、招商和經營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

　　參考文獻:

　　1.何曉兵.我國商業(yè)地產可持續(xù)發(fā)展淺探.商業(yè)時代,2004(23)

　　2.陳小齡.加強商業(yè)用房物業(yè)管理的對策和措施.上海商業(yè),2002

　　3.王學東.商業(yè)地產招商管理要訣.商業(yè)地產,2004

　　4.遲迅.商業(yè)地產尋求多點平衡.商業(yè)時代,2004(32)

　　5.子燁,肖寧.調控寒流突襲商業(yè)地產.商業(yè)時代,2004(20)

　　6.王燕珂,李飛.商業(yè)物業(yè)管理瓶頸及對策分析,商業(yè)時代,2004(15)

【商業(yè)物業(yè)運營管理】相關文章：

談談體育場館運營管理及改革10-26