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房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)的多數(shù)項目不具有連續(xù)性，因此在項目的開發(fā)過程中成本控制應強調(diào)有效的動態(tài)的控制，以下是小編為大家推薦的相關MBA論文范文，希望能幫到大家，更多精彩內(nèi)容可瀏覽(www.oh100.com/bylw)。
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，但近年來，房地產(chǎn)市場逐漸趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的激烈程度也愈演愈烈，在需求不像過往那樣火爆的當下，如何加強成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)更好地生存和發(fā)展壯大的當務之急。文章從界定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的概念、特點及對象出發(fā)，指出了房地產(chǎn)企業(yè)加強項目成本控制的原則，并從四個方面提出了成本控制的具體方法。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;成本控制;原則;具體方法
一、相關概念界定
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的概念
項目成本是指為實現(xiàn)項目的總目標而進行的各項活動消耗人力、物力等資源而產(chǎn)生的各種費用的總和。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其最主要業(yè)務活動是開發(fā)、生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，所以房地產(chǎn)公司的成本就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本是指項目在決策立項、設計規(guī)劃、建設施工、竣工結算以及銷售等過程中耗費的所有費用的總和。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的特點
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心環(huán)節(jié)體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)、健康的發(fā)展，實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益和社會效益，就需要通過加強對項目成本的控制來提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，以保證開發(fā)項目順利實施，確保項目整個開發(fā)過程中合理均衡地配置各類資源，從而獲得良好的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益。顯然，對項目成本的控制，對實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的效益是非常有效的控制手段。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制具有高風險性、全面性、綜合性、程序性等幾個特點。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的對象
根據(jù)全過程控制項目開發(fā)成本的要求，主要的控制內(nèi)容體現(xiàn)在如下幾個階段：
1.可行性研究階段。可研階段也是投資決策階段，對擬投資開發(fā)地塊在其公開掛牌前進行可行性研究，包括成本測算，市場分析及最終受益情況，最終形成可研報告供決策者決策。
2.規(guī)劃設計階段。規(guī)劃設計階段是從項目控規(guī)、規(guī)劃條件、項目總體方案、單體方案、景觀方案，一直到相應的施工圖紙設計全部過程，此階段基本確定了開發(fā)項目80%的成本，從結構形式、建筑體型、外立面形式、景觀等等，此階段成本管理者必須全程參與跟蹤，必要時把限額設計的指標提供給設計部門。
3.招投標階段。此階段是由招標部門組織，根據(jù)設計方案/圖紙及技術標準編制相應的招標文件，同時對招標項目進行成本估算，提出投標決策意見，盡可能做到合理低價選擇中標單位，做到有效控制成本。
4.施工階段。施工階段是依據(jù)設計圖紙和相關技術規(guī)范、操作規(guī)程等，編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃，并編制有效的進度控制計劃和控制措施，這個過程中要兼顧對開發(fā)項目的成本進行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定額、規(guī)范為依據(jù)，參考市場行情，對施工過程中的設計變更、現(xiàn)場簽證進行控制，同時避免發(fā)生無效成本。
5.竣工結算階段。對已竣工且經(jīng)過驗收合格后的總包/分包等項目及時進行結算，準確的確定結算費用額以及維修保養(yǎng)額度，做到依據(jù)充分、合理控制。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制原則
(一)全面全員過程控制原則
全面考慮開發(fā)項目壽命周期內(nèi)各項事務的子目細化，全員參與成本控制并將責任落實到人，全程進行有機綜合，形成PDCA(計劃一實施一檢查一調(diào)整)的良性循環(huán)過程。它包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本預測與決策、成本計劃和實施、成本核算和偏差分析等主要環(huán)節(jié)，其中以成本計劃的制定和計劃的實施監(jiān)控為關鍵環(huán)節(jié)。
(二)成本控制的最低化原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制應該使用科學的手段和方法，比如企業(yè)的各類制度、流程和方法，保證可以不斷地有效合理的控制開發(fā)項目的成本，最終實現(xiàn)達到項目最低的結算成本目標。同時也要注意所控制成本項目的科學性和合理性，不能顧此失彼，應做到合理的降低，符合客觀規(guī)律、符合市場，避免事倍功半。
(三)目標成本管理的原則
實現(xiàn)目標成本管理，應包含以下內(nèi)容:編制成本目標，并對其進行責任分解，落實到具體責任部門和責任人，定期對目標的實際執(zhí)行情況進行檢查落實，對目標成本的實施、檢查、反饋、處理循環(huán)進行評價和修正。在規(guī)劃設計審批通過后，應將目標成本完成定稿并實施，真正體現(xiàn)目標成本的前置指導性。目標成本的修改應有嚴格的規(guī)定，體現(xiàn)決策嚴謹性要求。
(四)動態(tài)成本管理原則
房地產(chǎn)開發(fā)的多數(shù)項目不具有連續(xù)性，因此在項目的開發(fā)過程中成本控制應強調(diào)有效的動態(tài)的控制，充分體現(xiàn)出責、權、利相結合的原則。動態(tài)成本是通過對已發(fā)生及待發(fā)生成本隨時掌握和控制，是成本管理責任部門依據(jù)已審批的目標成本，對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務活動進行連續(xù)監(jiān)控。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應組成一個負責成本控制管理的機構或組織，可以是永久的，也可是臨時的，在對成本控制工作負責的同時，也應有一定的成本控制管理的權限，是成本控制的主導部門，同時項目管理負責人要定期檢查和考評各職能部門和各類工作小組在成本控制中的業(yè)績，并做到獎罰分明。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制具體方法
(一)決策立項階段成本控制的措施
1.做好可行性研究。可行性研究作為房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段的一個重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗起著至關重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行成本控制的根本目的是要實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的最大化。項目投資決策依據(jù)就是可行性研究報告，報告內(nèi)容論證是否經(jīng)濟合理，對項目建設成敗具有很大影響度。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，需要充分考慮自身的地理條件、競爭優(yōu)勢和市場需求，充分做好前期的基礎調(diào)研工作，收集大量的資料，嚴密論證房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益和投資方案的合理性，避免決策失誤。在選立項時就首先要對項目的開發(fā)規(guī)模大小進行說明，分析項目的選址條件以及所具備的建設條件、預期收入、及銷售利潤等，同時包括經(jīng)濟利益和社會效益分析，以及環(huán)境影響和社會影響評價及風險分析等。
2.控制土地與拆遷費。土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)最重要的兩大要素。其中，土地資源的稀缺性和競爭性決定了土地成本作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一。要控制好土地成本，需要對土地招投標制定好競買的策略及技巧，以最低的價格和風險獲得最大的利潤。要控制好土地費用所能承受的最高限額。土地競拍前，擬建初步方案前，確定要建什么樣的樓盤，預測未來幾年的銷售金額，根據(jù)建造需要的估算成本，假定方案以最低利潤的價格銷售，假設零利潤來計算土地成本限額，計算拍賣可以承受的價格底線，從而保證土地成本控制在一定的范圍內(nèi)。
(二)設計規(guī)劃階段成本控制的措施
1.推行設計的招投標制度。在項目的設計階段應大力引入競爭機制，推行方案設計、工程設計的招投標制度，以達到控制成本的目的。通過網(wǎng)絡、報刊等媒體發(fā)布招標公告，吸引諸多的設計大單位參與設計方案，從而優(yōu)選厲行節(jié)約，符合先進技術、建設節(jié)能并安全適用且設計美觀的方案。
2.加強技術溝通、優(yōu)化設計方案。對于建筑師的設計方案，需由項目的成本控制負責人通過對設計方案的平面布局、結構特征、外觀造型等進行研究，并充分與設計人員進行建議、意見的溝通，明確規(guī)定設計質(zhì)量不過關而造成變更的改進措施，以達到最大限度優(yōu)化設計方案的目的。
3.實行限額設計方法。設計單位在進行設計中，要推行限額設計。所謂限額設計是指按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。
(三)建設施工階段成本控制的措施
1.嚴格執(zhí)行招投標制度。通過嚴格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來控制投資，對成本控制具有非常關鍵的作用。主要是通過工程量清單，編制招標控制價格，為最終確定投標價)格確定依據(jù)。建設項目實行工程招投標制，能夠引入市場競爭機制，確保合理的工程造價，同時能夠防止建設單位的暗箱操作。招標工作應遵循公平、透明、公正、誠信的原則，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作，確保合理低價者中標。
2.加強合同管理。房地產(chǎn)項目是一個極為復雜的社會生產(chǎn)過程，包括建筑、結構、水電、機械設備、通訊等專業(yè)設計和施工活動，需要各種材料、設備、技術和勞動力的供應。在現(xiàn)代的社會化大生產(chǎn)和專業(yè)化分工條件下，一個稍大一點的工程參加單位就有幾十個，甚至上百個，它們之間形成各式各樣的經(jīng)濟關系，而項目中維系這種關系的紐帶就是合同。合同管理不能流于形式，不是單純的起到檔案歸置的作用，應嚴格按照建筑行業(yè)的行規(guī)及法律規(guī)范，實行合同審查、會簽制度。以加強在項目建設過程中對于資金款支付情況的控制，避免因為職責不清，材料不全、相互扯皮等現(xiàn)象造成成本徒增、工期延誤等問題。
(四)竣工結算階段成本控制的措施
1.嚴格控制竣工驗收。竣工驗收是竣工結算階段成本控制的一項重要工作�？⒐を炇找ㄟ^檢查工程質(zhì)量，包括結構、門窗、綠化等是否達到規(guī)定的設計要求和規(guī)范，要檢查工程內(nèi)容是否有缺漏，是否違反設計規(guī)格、各項配套設施功能是否良好等，通過實驗的方法，對設計各功能進行檢測，管線布置、氣密性是否良好等。工程完工后，房地產(chǎn)開發(fā)商要對工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進行全面交接，查擺問題，進行質(zhì)量評定。符合竣工驗收依據(jù)的工程才能通過驗收，并使建設工程投資產(chǎn)生效益。在竣工驗收環(huán)節(jié)要注重對竣工圖紙和文件的交接，這部分材料不單純是項目各項工程建設技術參數(shù)、系統(tǒng)狀況的證明，更是往后工程改擴建、維護的重要依據(jù)。
2.嚴格審查竣工結算。工程決算書是由施工單位編制的，直接關系到甲方業(yè)主方和乙方施工方的利益關系，業(yè)主方和施工方都很關注項目總價款的審核結算。工程決算書由業(yè)主方委托有資質(zhì)的中間機構進行監(jiān)審對工程總造價的影響非常大�？⒐るA段要按照合同規(guī)定的結算方法、計價標準、收費定額、優(yōu)惠政策等，對項目進行審核，如有紕漏，要認真復審，明確結算的要求�？⒐げ牧贤陚鋾r才能列入結算。嚴格控制工程變更等費用，認真落實變更簽證，根據(jù)規(guī)定的流程進行核準，施行規(guī)范化管理，以降低工程結算過程摻雜的水分。
參考文獻：
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