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淺析物業(yè)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用
1、物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展
1.1 現(xiàn)代物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理服務(wù)。
通常物業(yè)管理是在房產(chǎn)已交付使用，業(yè)主入住后才進(jìn)行相關(guān)的管理和服務(wù)，因此，傳統(tǒng)物業(yè)管理方式通常帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的物業(yè)管理工作缺陷，例如，當(dāng)物業(yè)存在功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題時(shí)，房產(chǎn)已交付使用，因此只好在建成的基礎(chǔ)上進(jìn)行修補(bǔ)，往往難以達(dá)成較好的效果。隨著現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理已深入到房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建造階段，因此，可以及時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造中對(duì)物業(yè)功能和質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和使用效果及質(zhì)量。另外，現(xiàn)代物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)期間便可實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)、使用、管理的有機(jī)結(jié)合。主要體現(xiàn)為：在房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將物業(yè)區(qū)域的完整性、合理性和便利性考慮入房產(chǎn)的整體規(guī)劃中，可以避免由于過(guò)多考慮房產(chǎn)設(shè)施和配套成本節(jié)約和施工便利而導(dǎo)致房產(chǎn)使用和管理的不便，從而導(dǎo)致的后期物業(yè)管理和使用上的欠缺與矛盾，形成房產(chǎn)整體上的不完善。物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理全過(guò)程的結(jié)合，使得房產(chǎn)建設(shè)時(shí)可以從更注重房產(chǎn)使用者和居住者角度出發(fā)，并從物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)，審視物業(yè)的質(zhì)量和功能，優(yōu)化房產(chǎn)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約物力財(cái)力，并達(dá)到較好的建設(shè)效果，提高房產(chǎn)舒適度和物業(yè)使用便利性，提高物業(yè)管理效率和質(zhì)量。
1.2 物業(yè)管理服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展。
物業(yè)管理的主要功能是為物業(yè)所有人和使用人提供相關(guān)的管理和服務(wù)，創(chuàng)造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環(huán)境，促進(jìn)房產(chǎn)保值增值。在這個(gè)過(guò)程中，物業(yè)管理一方面延長(zhǎng)了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質(zhì)量。總體說(shuō)來(lái)，通過(guò)提高房屋和附屬設(shè)備壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產(chǎn)的保值增值。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，人們?cè)谫?gòu)置物業(yè)時(shí)，除關(guān)心價(jià)格、位置和外部環(huán)境外，最為關(guān)心的內(nèi)容就是房屋的物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量高，物業(yè)管理服務(wù)為所有者和使用者帶來(lái)更好的感受，解除房屋購(gòu)置者的后顧之憂(yōu)，從客觀上有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
2、物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的措施
2.1、發(fā)揮物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的作用。
現(xiàn)代物業(yè)管理要充分發(fā)揮在房地產(chǎn)企業(yè)的作用，則應(yīng)主動(dòng)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，主要包括項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目規(guī)劃、工程施工、房產(chǎn)銷(xiāo)售等過(guò)程，物業(yè)管理均應(yīng)參與當(dāng)中，使得整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將物業(yè)管理統(tǒng)一規(guī)劃考慮并能解決處理相關(guān)問(wèn)題。例如，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，將公共配套設(shè)施用房考慮在內(nèi)，使得整個(gè)開(kāi)發(fā)的小區(qū)配套完善，整潔有序，有利于優(yōu)化居住環(huán)境，對(duì)房屋銷(xiāo)售起到良好的促進(jìn)作用。例如：遼寧某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在開(kāi)發(fā)某小區(qū)時(shí)，物業(yè)管理充分參與規(guī)劃，因此房地產(chǎn)公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區(qū)休閑廣場(chǎng)，提高綠化率5%,注重物業(yè)管理相關(guān)工作內(nèi)容，注重環(huán)境優(yōu)化，深受購(gòu)房者青睞，該小區(qū)在平均房?jī)r(jià)略高于周邊小區(qū)的情況下，開(kāi)盤(pán)即售罄。
2.2、注重物業(yè)管理資金投入。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理資金投入時(shí)，通常沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生，論文格式但是實(shí)際上存在巨大的潛在效益。例如：對(duì)于配套設(shè)施的投資、對(duì)于環(huán)境美化的資金投入，均會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生直接的正面影響，形成生動(dòng)的廣告效應(yīng)，較進(jìn)行報(bào)紙、電視或者公交車(chē)站臺(tái)廣告更有說(shuō)服力。物業(yè)管理的效果通常要隨著物業(yè)存在一直存在，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理念和追求將長(zhǎng)期通過(guò)物業(yè)管理內(nèi)容呈現(xiàn)出來(lái)。
對(duì)于物業(yè)管理的資金投入主要包括：對(duì)于配套服務(wù)設(shè)施的投入，例如學(xué)校、商店、診所、餐飲、健身場(chǎng)所等，標(biāo)志著小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量能夠得以保證和提高，又如，小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)和綠化、道路等，均能夠?yàn)樾^(qū)創(chuàng)造良好的配套服務(wù)。水電等能源供給，水電是住戶(hù)生活必須品，因此，在進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)資金投入時(shí)，應(yīng)盡量考慮充分的自來(lái)水供給和電力供應(yīng)能力，特別是用電負(fù)荷量，隨著各種家用電器種類(lèi)的豐富，小區(qū)供電負(fù)荷應(yīng)考慮充分的冗余量。
3、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程應(yīng)注重的關(guān)鍵點(diǎn)
物業(yè)管理參與房地產(chǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)全過(guò)程，應(yīng)結(jié)合整個(gè)過(guò)程特點(diǎn)，把握關(guān)鍵點(diǎn)。主要包括：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收。
3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面。
物業(yè)管理必然需要開(kāi)展工作的空間和地點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)該從整體效益和宏觀角度，規(guī)劃物業(yè)管理相關(guān)地點(diǎn)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)劃時(shí)忽略未來(lái)物業(yè)管理工作的開(kāi)展，甚至連基本的公共設(shè)施都忽略規(guī)劃，而是將規(guī)劃的主要目標(biāo)放在建造更多住房，導(dǎo)致小區(qū)建成后，甚至物業(yè)管理所需要公共設(shè)施無(wú)空間可建，一方面導(dǎo)致小區(qū)生活質(zhì)量下降，另一方面小區(qū)住戶(hù)滿(mǎn)意度不高，影響開(kāi)發(fā)商形象。
3.2 施工監(jiān)理方面。
物業(yè)管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的樓房，管理物業(yè)的年限也會(huì)很長(zhǎng)。因此，物業(yè)管理通常應(yīng)在施工中將各種物業(yè)管理中易出現(xiàn)問(wèn)題的工程問(wèn)題進(jìn)行早協(xié)調(diào)、早解決，以免在住戶(hù)入住再維修，同時(shí)可以減少與住戶(hù)之間的糾紛、減少浪費(fèi)，避免成為后期的遺留問(wèn)題，主要包括：廚房、衛(wèi)生間的漏水問(wèn)題、自來(lái)水管和電力線(xiàn)管道如何布置便于管理和提高安全性問(wèn)題、墻體滲水問(wèn)題等。另外，物業(yè)管理應(yīng)在施工過(guò)程中，盡量了解房產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，掌握管線(xiàn)布置、房間布局、建筑材料性能等，對(duì)后期房屋竣工交房后物業(yè)管理工作的開(kāi)展奠定好基礎(chǔ)。
3.3 竣工驗(yàn)收方面。
物業(yè)管理公司應(yīng)細(xì)致入微的進(jìn)行質(zhì)量檢查。如前所述，房屋工程質(zhì)量對(duì)于物業(yè)管理工作的影響將是長(zhǎng)久的。因此，從順利開(kāi)展工作和維護(hù)業(yè)主利益出發(fā)，物業(yè)公司應(yīng)仔細(xì)驗(yàn)收工程。主要包括：給排水管道暢通與否，供電線(xiàn)路是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，房屋墻體是否滲水，供電線(xiàn)路斷面是否合理，防盜門(mén)是否符合安全要求，電話(huà)電視預(yù)留孔道是否齊全，電梯水泵負(fù)荷是否足夠等問(wèn)題，均應(yīng)符合質(zhì)量要求。對(duì)于不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，應(yīng)責(zé)成施工部門(mén)返工或者進(jìn)行整改，為后期物業(yè)工作順利開(kāi)展打好基礎(chǔ)。
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