關(guān)于中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理探討
提 要：在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理問題往往被忽視;伴隨著一輪輪政策調(diào)控的實(shí)施，房地產(chǎn)市場競爭加劇及價值理性回歸，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)，有效加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理是塑造企業(yè)內(nèi)部核心競爭力的重要手段之一。中小房地產(chǎn)企業(yè)針對自身成本管理方面的不足，進(jìn)行管理探討與創(chuàng)新，結(jié)合信息化平臺建設(shè)，構(gòu)建起了房地產(chǎn)全成本目標(biāo)管理體系。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),信息化,成本管理
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。自上世紀(jì)九十年代末自今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展期，在這一快速發(fā)展期，我們既看到了房地產(chǎn)業(yè)的急劇膨脹，同時又看到了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一系列政策調(diào)控洗禮。經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定，將房地產(chǎn)業(yè)暴露在很大的、不確定性的風(fēng)險中。在技術(shù)日新月異、競爭日益加劇的當(dāng)今社會，房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)一步提高其市場競爭能力、降低企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險，就必須加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的水平。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到要加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，提高企業(yè)核心競爭力，同時也要利用信息技術(shù)，有效提高管理執(zhí)行力。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀評述
房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展、政策扶持的背景下，很多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)大潮，開發(fā)中只關(guān)注市場營銷，而忽視了成本管理核心競爭力的培養(yǎng)，存在諸多成本管理問題。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)和內(nèi)部管理方面經(jīng)驗(yàn)積累較少，或者很多企業(yè)是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行從事房產(chǎn)開發(fā)，在房地產(chǎn)市場紅火的背景下，成本管理水平低下，或者已經(jīng)意識到其重要性卻尚未投入更多的精力關(guān)注與提高。
(一)內(nèi)部成本管理制度體系缺失。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理制度體系缺失主要表現(xiàn)在公司老板或幾個高層有一些成本控制意識，很多沒有落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，或者說有些公司存在部分制度與考核，那僅是項(xiàng)目結(jié)算時對高層管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考核;這些已有的成本管理意識大多數(shù)還無法貫徹到中層管理人員及一般員工等執(zhí)行層面，無法形成上行下效的有效成本管理體系;或者部分公司規(guī)章制度之中有成本管理的規(guī)定，但可操作性差，無法貫徹在日常工作之中，未達(dá)到成本管理的目的。
(二)成本管理水平粗放。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平粗放主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是無項(xiàng)目全成本管理意識，主要還是單一的工程成本管理思路，對于前期成本、管理成本、財務(wù)成本等還沒有成本管理意思;二是無項(xiàng)目全過程動態(tài)成本管理意識，主要還是重要節(jié)點(diǎn)成本管理思路，如成本管理意識主要體現(xiàn)在設(shè)計環(huán)節(jié)，抓住設(shè)計環(huán)節(jié)的成本管理即可，而對于開發(fā)過程中成本管理僅是聯(lián)系單變更控制，還未形成開發(fā)全過程系統(tǒng)的成本管理意識;三是成本管理無科學(xué)數(shù)據(jù)支持，主要還停留在個人經(jīng)驗(yàn)判斷階段，缺少科學(xué)的成本數(shù)據(jù)對比分析，甚至根本無成本數(shù)據(jù)分析;四是資金管理水平低，資金管理計劃不詳，資金使用不確定情況較多，付款管理效率低，無形中也降低了企業(yè)資金效益。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)信息化成本管理探索
中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然存在諸多成本管理問題，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷反思與探討，很多公司在公司信息化管理與成本管理方面相結(jié)合，走出了信息化成本管理新模式。
(一)統(tǒng)一思想，構(gòu)建成本管理體系。中小房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理架構(gòu)雖不盡相同，但均圍繞基本職能設(shè)置，對于全成本管理職能，尚未形成既定管理模式與職能崗位。為了達(dá)到全成本管理目標(biāo)，需要突破人員限制，進(jìn)行制度創(chuàng)新;組建全成本管理團(tuán)隊(duì)，落實(shí)崗位職責(zé)，明細(xì)責(zé)、權(quán)、利，形成公司成本管理規(guī)章制度，并將其崗位職責(zé)通過信息化實(shí)施計入公司日常工作規(guī)范流程，并實(shí)施考核管理。
我公司根據(jù)自身特點(diǎn)，成立了成本管理中心，直接對總裁負(fù)責(zé)，由總裁助理任主任，預(yù)算部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理任副主任，預(yù)算工程師、財務(wù)會計為組員。實(shí)施行政職能體系、成本管理體系雙軌管理機(jī)制，同時也為多項(xiàng)目發(fā)展奠定管理基礎(chǔ)。在成本管理信息化實(shí)施方面，充分考慮行政審批工作流程與成本管理的有效銜接。成本管理與考核相結(jié)合，新入職員工的系統(tǒng)培訓(xùn)、員工日常使用考核由成本管理中心主任進(jìn)行考核，與考核獎掛鉤;成本控制目標(biāo)為成本管理中心的考核指標(biāo)，由公司總裁負(fù)責(zé)考核，與年終獎掛鉤。
(二)實(shí)施項(xiàng)目全成本目標(biāo)管理機(jī)制。房地產(chǎn)成本構(gòu)成包含六大內(nèi)容，即土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、工程建安費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等內(nèi)容，即包含一個房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、前期、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、驗(yàn)收交付及營銷等所有環(huán)節(jié)發(fā)生的成本費(fèi)用。
目標(biāo)管理是實(shí)現(xiàn)成本控制的途徑，目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿。目標(biāo)成本要有指導(dǎo)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，要基于市場狀況和企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，結(jié)合開發(fā)經(jīng)營計劃，以信息化數(shù)據(jù)為科學(xué)依據(jù)，經(jīng)過努力可實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。
我公司以信息技術(shù)為依托構(gòu)建了ERP成本管理系統(tǒng)，成本管理科目立足于公司管理現(xiàn)狀，分為三級，以六大類房地產(chǎn)成本構(gòu)成為根本，根據(jù)成本內(nèi)容和合同類別具體再分兩級，既要細(xì)化有利于施工過程中有效控制變更，又要考慮實(shí)際實(shí)施能力控制細(xì)化級別便于具體實(shí)施。
(三)加強(qiáng)過程動態(tài)成本管理，實(shí)時監(jiān)控成本變化影響。成本兌現(xiàn)須經(jīng)由合同管理環(huán)節(jié)來實(shí)施，合同執(zhí)行中的變更則涉及動態(tài)成本監(jiān)控，合同付款則涉及資金計劃與實(shí)際成本核算等，因此，合同管理是成本管理的基礎(chǔ)與核心，換句話說，以往的加強(qiáng)合同管理就是實(shí)施動態(tài)成本管理。
動態(tài)成本管理也分為重點(diǎn)環(huán)節(jié)和一般環(huán)節(jié)，重點(diǎn)環(huán)節(jié)為目標(biāo)成本或主要成本成型的節(jié)點(diǎn)，如設(shè)計環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)等，有效規(guī)避重大成本風(fēng)險;一般環(huán)節(jié)為項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及合同變更的環(huán)節(jié)，既要引導(dǎo)成本優(yōu)化，又要控制成本變更，實(shí)時監(jiān)控成本變化，有效控制合同變更成本。加強(qiáng)開發(fā)過程成本動態(tài)控制要綜合把握即時性與整體性原則，真正為領(lǐng)導(dǎo)決策提供科學(xué)的參考。
我公司在動態(tài)成本管理過程中，利用成本管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行科學(xué)分析，重點(diǎn)環(huán)節(jié)實(shí)行成本管理中心主任負(fù)責(zé)制，目標(biāo)成本分方案對比分析，主要成本按招投標(biāo)綜合對比分析，以科學(xué)數(shù)據(jù)為總裁決策提供依據(jù);一般環(huán)節(jié)實(shí)行分級負(fù)責(zé)制，成本調(diào)整須進(jìn)行綜合分析，根據(jù)實(shí)際調(diào)整金額和比例分級審批，如合同變更調(diào)整金額在 20萬元以內(nèi)的，且累計總調(diào)整金額在合同總造價3%以內(nèi)的，由成本管理中心副主任審批，并抄報主任及總裁;超出的需經(jīng)主任審批或總裁審定，開發(fā)過程中要工作效率與效益兼顧。
(四)加強(qiáng)資金管理，提高資金計劃水平與運(yùn)營效益。資金問題往往是中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理軟肋，因而，加強(qiáng)資金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本體系、成本目標(biāo)管理和動態(tài)成本控制為建立項(xiàng)目開發(fā)全程資金管理提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ);合同的付款節(jié)點(diǎn)與工程進(jìn)度計劃結(jié)合，形成了項(xiàng)目現(xiàn)金流量表;項(xiàng)目建設(shè)資金的支出與資金籌措、銷售資金回籠的有機(jī)結(jié)合，形成了項(xiàng)目資金營運(yùn)表，科學(xué)的數(shù)據(jù)為公司領(lǐng)導(dǎo)提供資金平衡及綜合運(yùn)營的決策依據(jù)，可以有效地提高資金計劃水平和資本效益。
我公司在資金使用方面實(shí)施嚴(yán)格的計劃審批，根據(jù)成本管理系統(tǒng)制定合理的年度、季度和月度資金支出預(yù)算計劃，實(shí)施預(yù)算資金審批制度，預(yù)算內(nèi)資金實(shí)行分級負(fù)責(zé)制下的正常審批，預(yù)算外資金實(shí)行總裁負(fù)責(zé)制下的先計劃后支出的嚴(yán)格審批制度。資金融通及銷售資金回籠根據(jù)資金營運(yùn)表編制資金收入計劃，實(shí)施目標(biāo)逐級考核制，有效地提高資本運(yùn)營效益。
三、結(jié)束語
總之，通過基于信息平臺的成本管理系統(tǒng)的構(gòu)建，形成了系統(tǒng)的、合理的、科學(xué)的項(xiàng)目全成本數(shù)據(jù)庫，基于數(shù)據(jù)庫的各項(xiàng)成本指標(biāo)分析，如以目標(biāo)成本為成本控制上限，以動態(tài)成本與目標(biāo)成本對比分析實(shí)時反映成本狀況，為開發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù);通過信息化平臺將成本管理體系中的行政工作流程審批與成本數(shù)據(jù)庫進(jìn)行有機(jī)銜接，以及成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)作為考核指標(biāo)依據(jù)，從監(jiān)督與激勵兩個方面促使員工主動將成本控制與自己每天的工作思維和工作行為緊密結(jié)合。中小房地產(chǎn)企業(yè)從提高自身成本管理水平做起，由粗放式盈利模式向精細(xì)化盈利模式轉(zhuǎn)變，逐步提高自身市場競爭優(yōu)勢，以適應(yīng)日益變化的房地產(chǎn)市場。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]溫艷芳.淺談中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理.科學(xué)之友，2008.2.
[2]馮建德.論新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理新理念.浙江房地產(chǎn)，2009.8.
[3]宋凱蘭，曲曉虹.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題分析.財經(jīng)界，2009.10.
[4]楊文松，王晶.論房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系的構(gòu)建.工程管理，2010.6.
[5]李亮.信息管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的應(yīng)用.信息系統(tǒng)工程，2010.6.
【中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理探討】相關(guān)文章：
市政施工企業(yè)成本管理的探討12-04
施工企業(yè)責(zé)任成本管理探討11-26
建筑施工企業(yè)成本管理探討03-16
物流企業(yè)管理成本探討11-22
煤炭開采企業(yè)成本管理探討論文02-21
新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)戰(zhàn)略成本管理探討11-20
- 相關(guān)推薦