簡談房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量管理
【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程品牌質(zhì)量是一個樓盤能否獲得成功的先決條件。本文對房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量措施進行了一些探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);質(zhì)量管理;工程管理
工程質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項目管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項目的整個建設(shè)過程中，直接關(guān)系著項目建設(shè)的成敗。
1.房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系內(nèi)涵
房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系是指把與質(zhì)量有關(guān)的組織機構(gòu)、過程和資源有機整合起來，強調(diào)質(zhì)量管理的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程。
質(zhì)量管理制約分布于開發(fā)項目的生命周期：前期可行性研究——產(chǎn)品策劃——設(shè)計——實施——交付等五大階段。
對于房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理的內(nèi)涵從安全性、可靠性延伸到適用性階段，將客戶需求作為出發(fā)點和歸宿，以提高市場競爭力，適用性也應(yīng)納入質(zhì)量管理范疇。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理不是追求最高的質(zhì)量和最完美的工程，而是追求符合既定目標(biāo)的，符合合同要求的工程。工期質(zhì)量是按照工程的使用功能的要求設(shè)計的，是經(jīng)過工期、費用優(yōu)化后確定的，符合工程整體效益目標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理周期，而不是僅僅把精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，很難保證工程項目的整體投資效益。
2.房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系
針對房地產(chǎn)開發(fā)工程管理，本文提出“三段式”質(zhì)量管理體系，即“決策階段質(zhì)量管控體系”、“施工階段質(zhì)量管理體系”和“后期質(zhì)量管理體系”。
2.1決策階段的質(zhì)量管理
主要是指項目倡議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。該階段的質(zhì)量管理直接決定著開發(fā)項目的成敗。
設(shè)計質(zhì)量主要包括方案設(shè)計質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量和施工圖設(shè)計質(zhì)量。特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟性差;不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。
該階段質(zhì)量制約措施可采�。�
(1)編制設(shè)計質(zhì)量任務(wù)書，以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。
(2)編寫專業(yè)設(shè)計任務(wù)書，明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責(zé)，明確各階段設(shè)計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求;
(3)建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計過程進行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求;
(4)產(chǎn)品標(biāo)準化。尤其是標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，都是以大規(guī)模多層住宅開發(fā)為主，產(chǎn)品定位是做城市的主流產(chǎn)品，特點是量大和跨地域發(fā)展。分區(qū)域建立《住宅使用標(biāo)準》和《住宅性能標(biāo)準》，這是保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提。即用標(biāo)準化手段來解決規(guī)�；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的理由，第二步是標(biāo)準化設(shè)計，住宅標(biāo)準完成住宅產(chǎn)品體系的標(biāo)準化設(shè)計，同時形成標(biāo)準化部品體系;
以越秀地產(chǎn)為例，編制了華南區(qū)域的各類標(biāo)準化施工圖紙，并同時明確材料的選型，根據(jù)不同的策劃定位選擇不同檔次的材料。
2.2 施工階段的質(zhì)量制約
2.2.1 施工前準備階段質(zhì)量管理
(1) 明確質(zhì)量制約目標(biāo)(編制質(zhì)量制約任務(wù)書)
房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進度制約、成本制約處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。
(2)制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃
在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和策略，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)(質(zhì)量基準計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準確的使用質(zhì)量標(biāo)準)編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負責(zé)，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負責(zé)，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負責(zé)，實施單位承擔(dān)對項目的結(jié)果負責(zé)。
(3)質(zhì)量保證。質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，主要包括承包商和供應(yīng)商。
①入庫管理。建立承包商和供應(yīng)商戰(zhàn)略合作庫，使開發(fā)項目的品質(zhì)得到統(tǒng)一的保證，通過相應(yīng)的反饋制度分析總結(jié)。同時，對履約情況、服務(wù)等做出全方位的評價，并做到分級制度。
此外，應(yīng)通過考察、評審，補充新的材料供應(yīng)商，使工程庫充滿活力和競爭。
�、诿鞔_技術(shù)規(guī)程。明確的技術(shù)規(guī)程不但使將來工地的到貨進場驗收有依據(jù)，更主要的是對供應(yīng)商的供貨品質(zhì)有強有力的制約。
2.2.2開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量制約
(1)前期質(zhì)量管理。應(yīng)結(jié)合項目部本身的實際情況，針對影響工程質(zhì)量的主要因素進行預(yù)制約。進崗審查、方案審核、環(huán)境因素，以及質(zhì)量管控分解，落實工程現(xiàn)場技術(shù)負責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專職。
(2)中期質(zhì)量制約
①全因素質(zhì)量制約。主要包括工藝和材料兩大方面(如圖2)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)商采取強管控的方式，對施工質(zhì)量進行把控。對材料的進場使用(采取工程確板，涉及到質(zhì)量的材料均進行施工、設(shè)計和開發(fā)商進行“確板”)，以及工藝制約(自身建立企業(yè)工法，發(fā)布工藝指引)。
圖2 全要素質(zhì)量制約
�、诠に嚇影逡贰Ｔ谑┕み^程當(dāng)中，對于客戶重點關(guān)注的質(zhì)量缺陷所涉及的工藝節(jié)點和施工工藝的做法，包括防滲漏、門窗安裝、墻體砌筑、內(nèi)墻抹灰、外墻保溫做法、水電安裝等重點部位，在每一道工序前，應(yīng)對該工序進行相應(yīng)的方案論證，根據(jù)確定的方案實施的現(xiàn)場實體，作為指導(dǎo)同類工序大面積施工的標(biāo)準， 進行樣板驗收和封樣。工藝樣板是工程質(zhì)量管理的重要保證。
③設(shè)置質(zhì)量制約點。對技術(shù)要求高，施工難度大的某個工序或環(huán)節(jié)，設(shè)置技術(shù)和管控重點，重點制約操作人員、材料、設(shè)備、施工工藝等;針對質(zhì)量通病或容易產(chǎn)生不合格產(chǎn)品的工序，提前制定有效的措施，重點制約;對于新工藝、新材料、新技術(shù)也需要特別引起重視。
2.3交付后期的質(zhì)量管理
產(chǎn)品建設(shè)完成以后，真正的管理才開設(shè)，一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機構(gòu)，配備專人管理，并采取切實可行的管理策略。二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要深入調(diào)查研究開發(fā)的產(chǎn)品尚需改善的方面，以便及時調(diào)整開發(fā)策略，并對調(diào)查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以便更好的改善工作效率、切實提供產(chǎn)品質(zhì)量。
3.結(jié)束語
作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)始終以質(zhì)量制約為中心，把工程質(zhì)量作為工程項目建設(shè)管理的重點，自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過制約項目規(guī)劃、設(shè)計質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量制約、施工階段的質(zhì)量制約、竣工階段質(zhì)量制約、缺陷責(zé)任期質(zhì)量制約、信息反饋期質(zhì)量制約等各個環(huán)節(jié)，達到制約項目工程質(zhì)量的目的。
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