房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表 　一、現(xiàn)金流量及其分類

　　現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入、流出信息的會(huì)計(jì)報(bào)表。

　　現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金，是指企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金以及可以隨時(shí)用于支付的存款。它不僅包括“現(xiàn)金”科目核算的庫(kù)存現(xiàn)金，還包括企業(yè)“銀行存款”科目核算的存入金融企業(yè)、隨時(shí)可以用于支付的存款，也包括“其他貨幣資金”科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至于銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時(shí)用于支付的存款，如不能隨時(shí)支取的定期存款等，不應(yīng)作為現(xiàn)金，而應(yīng)列作投資。

　　現(xiàn)金等價(jià)物是指企業(yè)持有的期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資。現(xiàn)金等價(jià)物雖不是現(xiàn)金，但其支付能力與現(xiàn)金的差別不大，也可視為現(xiàn)金。如企業(yè)為保證支付能力，手持必要的現(xiàn)金，為了不使現(xiàn)金閑置，可以購(gòu)買短期債券，在需要現(xiàn)金時(shí)，隨時(shí)可以變現(xiàn)。一項(xiàng)投資被確認(rèn)為現(xiàn)金等價(jià)物，必須同時(shí)具備如下四個(gè)條件：期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)很小。其中期限短，一般是指3個(gè)月內(nèi)可到期變現(xiàn)。

　　現(xiàn)金流量是指某一段時(shí)期內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金（包括現(xiàn)金等價(jià)物，下文同）流入和流出的數(shù)量。如企業(yè)銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、出售固定資產(chǎn)、向銀行借款等取得現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流入；發(fā)包工程、購(gòu)買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、購(gòu)買固定資產(chǎn)、對(duì)外投資、償還債務(wù)等支付的現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流出�，F(xiàn)金流量信息能夠表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是否良好，資金是否緊缺、企業(yè)償付能力大小，從而為企業(yè)管理者、投資者、債權(quán)人等報(bào)表使用者提供非常有用的信息。應(yīng)該指出的是：企業(yè)現(xiàn)金形式的轉(zhuǎn)換，并不構(gòu)成現(xiàn)金的流入和流出，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，企業(yè)用現(xiàn)金購(gòu)買將于3個(gè)月內(nèi)到期的國(guó)庫(kù)券等。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量，可分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三類。

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

　　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有交易和事項(xiàng)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要包括：銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、交納稅款，等等。

　　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有：銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金；收到的租金；收到的稅費(fèi)返還；收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

　　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有：發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金；經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金，支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金；支付的營(yíng)業(yè)稅款；支付的所得稅款，支付的除營(yíng)業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)；支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

　　（二）投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

　　投資活動(dòng)是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)。這里所指的長(zhǎng)期資產(chǎn)是指固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延等其他資產(chǎn)等待有期限在一年或一個(gè)營(yíng)業(yè)周期以上的資產(chǎn)。所以將包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資排除在外，是因?yàn)橐褜�包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資視為現(xiàn)金。

　　投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有：收回投資所收到的現(xiàn)金；分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金；取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金；處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額；收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

　　投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金支出有：購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金；權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金；債權(quán)性投資所收到的現(xiàn)金；支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金。

　�。ㄈ�）籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

　　籌資活動(dòng)是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。這里所說(shuō)的資本，是指實(shí)收資本（股本）、資本溢價(jià)（股本溢價(jià)）及與資本有關(guān)的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目，包括吸收投資、發(fā)行股票、分配利潤(rùn)等�！皞鶆�(wù)”是指企業(yè)對(duì)外舉債所借入的款項(xiàng)，如發(fā)行債券、向金融企業(yè)借入款項(xiàng)及償還債務(wù)等。

　　籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有；吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金；發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金；借款所收到的現(xiàn)金；收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

　　籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有：償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金；發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金；支付股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金；償付利息所支付的現(xiàn)金；融資租賃所支付的現(xiàn)金；減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金；支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金。

　　二、現(xiàn)金流量表的作用

　　編制現(xiàn)金流量表，可為企業(yè)管理當(dāng)局改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，投資者、債權(quán)人及其他報(bào)表使用者正確評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和預(yù)測(cè)企業(yè)發(fā)展情況提供會(huì)計(jì)信息。

　　（一）可使企業(yè)管理當(dāng)局掌握現(xiàn)金流量信息，搞好資金調(diào)度，最大限度地提高資金使用效率，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)現(xiàn)金流量很大程度上決定企業(yè)的生存和發(fā)展能力。即使企業(yè)有盈利能力，但如資金周轉(zhuǎn)不暢，現(xiàn)金調(diào)度不靈，就會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展，甚至影響企業(yè)的生存。如在1997年亞洲金融風(fēng)暴中，香港百富勤公司就因無(wú)法及時(shí)籌措6 000萬(wàn)美元以償還到期債務(wù)，最終導(dǎo)致崩潰。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)百富勤公司只是定息市場(chǎng)業(yè)務(wù)在東南亞金融危機(jī)中蒙受了巨額損失，集團(tuán)整體仍是盈利，也遠(yuǎn)未達(dá)到資不抵債。但終因現(xiàn)金不足無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，被迫清盤。因此，一個(gè)企業(yè)如被拖欠的應(yīng)收賬款和銷不出去的商品房很多，即使有賬面利潤(rùn)，也會(huì)使企業(yè)無(wú)錢組織再開(kāi)發(fā)，償還應(yīng)付款。所以企業(yè)管理當(dāng)局根據(jù)現(xiàn)金流量表掌握的現(xiàn)金流量信息，可以及時(shí)搞好資金調(diào)度，合理地利用資金，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）可使投資者、債權(quán)人了解企業(yè)較真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)企業(yè)的支付能力、償債能力和未來(lái)發(fā)展情況

　　現(xiàn)金流量表提供的信息，能說(shuō)明企業(yè)從經(jīng)營(yíng)中獲得現(xiàn)金的各種活動(dòng)，借以償還債務(wù)、分發(fā)股利或重行投資以維持或擴(kuò)大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的能力。它還能說(shuō)明在債務(wù)和權(quán)益方面的各種理財(cái)活動(dòng)，以及現(xiàn)金投資和現(xiàn)金耗用等情況。如通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量與流動(dòng)負(fù)債的對(duì)比，可以評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債能力的強(qiáng)弱；通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量與全部負(fù)債的對(duì)比，可以說(shuō)明企業(yè)用每年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)敻端�有債�?wù)的能力；通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量與普通股股數(shù)的對(duì)比，可以說(shuō)明企業(yè)進(jìn)行資本支出和支付股利能力的強(qiáng)弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權(quán)人了解企業(yè)當(dāng)前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展情況，為投資者。債權(quán)人進(jìn)行投資決策、貸款決策提供依據(jù)。

　�。ㄈ�）可使經(jīng)濟(jì)管理部門對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督

　　現(xiàn)金流量信息是政府綜合經(jīng)濟(jì)管理部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門。尤其是證券市場(chǎng)監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的重要依據(jù)。因?yàn)楝F(xiàn)金流量表是以現(xiàn)收現(xiàn)付實(shí)現(xiàn)制原則為基礎(chǔ)綜合反映企業(yè)一定期間現(xiàn)金流入和流出的會(huì)計(jì)報(bào)表，將現(xiàn)金流量信息與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表或損益表提供的信息綜合起來(lái)考慮，可以評(píng)價(jià)企業(yè)是如何獲得現(xiàn)金，又是如何運(yùn)用這些現(xiàn)金的；企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況如何，是否潛伏著重大的風(fēng)險(xiǎn)，等等。通過(guò)掌握、分析現(xiàn)金流量信息，監(jiān)管部門可以將事后監(jiān)督轉(zhuǎn)為事前監(jiān)督，防范和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于現(xiàn)金流量表有上列作用，因此在企業(yè)會(huì)計(jì)制度中規(guī)定在年度決算時(shí)，也須編制現(xiàn)金流量表，并用現(xiàn)金流量表代替原來(lái)編制的財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表。

　　三、現(xiàn)金流量表的編制

　　編制現(xiàn)金流量表時(shí)，列報(bào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。

　　所謂直接法，是指通過(guò)現(xiàn)金收入和支出的主要項(xiàng)目反映來(lái)自企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。在實(shí)務(wù)中，一般是以利潤(rùn)表或損益表中的經(jīng)營(yíng)收入為起算點(diǎn)，調(diào)整與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各項(xiàng)目有關(guān)的增減變動(dòng)，然后分別計(jì)算出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

　　所謂間接法，是指以本期凈利潤(rùn)為起算點(diǎn)，調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支以及應(yīng)收應(yīng)付等項(xiàng)目的增減變動(dòng)，據(jù)以計(jì)算并列示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

　　直接法的主要優(yōu)點(diǎn)是顯示了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的各項(xiàng)流入流出內(nèi)容。相對(duì)間接法來(lái)說(shuō)，它更能體現(xiàn)現(xiàn)金流量表的目的。因在現(xiàn)金流量表中列示各項(xiàng)現(xiàn)金流入的來(lái)源和現(xiàn)金流出的用途，有助于預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，更能揭示企業(yè)從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金來(lái)償付其債務(wù)的能力，進(jìn)行再投資的能力和支付股利的能力。當(dāng)然，間接法在凈利潤(rùn)的基礎(chǔ)上調(diào)整不涉及現(xiàn)金收支的收入、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支和應(yīng)收應(yīng)付等項(xiàng)目，據(jù)以確定并列示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，也有助于分析影響現(xiàn)金流量的原因以及從現(xiàn)金流量角度分析企業(yè)凈利潤(rùn)的質(zhì)量。因此，在現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，要求企業(yè)按直接法編制現(xiàn)金流量表，并在附注中披露按間接法將凈利潤(rùn)調(diào)整為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的信息，從而兼顧了兩種方法的優(yōu)點(diǎn)。

　　（一）采用直接法編制現(xiàn)金流量表的方法

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表按照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別反映。

　　1.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

　　“銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供物業(yè)管理等勞務(wù)實(shí)際收到的現(xiàn)金。包括本期銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，以及前期銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)本期收到的現(xiàn)金和本期預(yù)收的款項(xiàng)，扣除本期退回本期銷售的商品和前期銷售本期退回的商品支付的現(xiàn)金。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)收賬款”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶的記錄分析填列。

　　“收取的租金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際收到現(xiàn)金的租金收入。包括經(jīng)營(yíng)性房屋、土地等租賃收到的租金以及融資租賃收到的租賃收益。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)收賬款”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶的記錄分析填列。

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