淺論新會計準則下投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇

摘要：新的《企業(yè)會計準則》對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量引入了公允價值模式，這一模式的采用將大幅度提升企業(yè)的資產(chǎn)價值和經(jīng)營業(yè)績。此前普遍預(yù)計地產(chǎn)企業(yè)會采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，然而2007年的中報顯示絕大部分企業(yè)仍然使用成本模式。從六個角度分析企業(yè)仍然堅持使用成本模式的原因。?

關(guān)鍵詞：新會計準則；投資性房地產(chǎn)；公允價值?
　　
　　2006年2月15日，財政部頒布了新的《企業(yè)會計準則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準則基本實現(xiàn)了與國際會計準則的實質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量引入公允價值計量模式格外引人注目，它使會計信息能更準確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實價值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個價值挖掘的機會，提高企業(yè)的價值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤的變化情況，對企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成為評價企業(yè)價值的重要標準。當前房地產(chǎn)市場不斷攀升，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計新準則實施后很多企業(yè)會傾向于采用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)。2006年以來地產(chǎn)股價格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價值模式？筆者試圖從六個方面對產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進行分析。?
　　
　　1 評價公允價值的市場體系尚未形成?
　　
　　根據(jù)新會計準則的相關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的�！镀髽I(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量�！睖蕜t同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。根據(jù)準則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。?
　　公允價值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準則所規(guī)定的兩個條件。新準則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產(chǎn)的公允價值進行合理的估計，其實并不容易。如何保證公允價值確認的方法是否恰當、所確認的公允價值是否合理，仍就是一個難點問題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價值計量模式如果要嚴格執(zhí)行起來還是相當困難的。?
　　
　　2 稅收成本的對企業(yè)價值的影響?
　　
　　在原來的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷，使當期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價值模式計量，根據(jù)新準則的規(guī)定，便不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而應(yīng)當以資產(chǎn)負債表示投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。不計提折舊或攤銷固然可以減少企業(yè)當期費用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負擔的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少 8％，基于50％的負債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說明企業(yè)實際真實價值可能會受到損害。?
　　另外，財政部和國家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計準則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價值變動不計稅，但是從長期來看，僅僅是將這部分實際并沒有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔的稅負滯后了，在處置期間仍舊會使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價值。?
　　
　　3 公允價值模式會影響凈資產(chǎn)收益率等考評指標?
　　
　　近幾年來，國家出臺了上調(diào)放貸利率、“國六條”等一系列政策措施，對房地產(chǎn)市場進行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過資本市場定向增發(fā)新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的收益,并在會計政策變更之時企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長，然而凈資產(chǎn)增長的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進行權(quán)衡。特別對那些高負債、資金需求極其強烈的地產(chǎn)企業(yè)來說，這更是一個需要審慎考慮的問題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績的一個重要指標，尤其是對那些實行股權(quán)激勵計劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績效考評，因而他們在是否采用公允價值模式計量這一問題上也會采取比較謹慎的態(tài)度。
　4 公允價值模式具有不可回轉(zhuǎn)性?
　　
　　《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”； “已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”�？梢姡�企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。因為企業(yè)如果采用了公允價值模式，則說明該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，同時也能從活躍的交易市場獲取同類或類似房地產(chǎn)的價格信息，倘若此時再轉(zhuǎn)回到原來的成本計量模式，顯然不會比采用公允價值模式能更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。正是由于計量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。?
　　
　　5 公允價值模式

【淺論新會計準則下投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇】相關(guān)文章：

談新會計準則之投資性房地產(chǎn)03-18

新準則下如何加強投資性房地產(chǎn)的財稅治理03-23

淺談新會計準則發(fā)布前后的投資性房地產(chǎn)03-22

我國投資性房地產(chǎn)會計準則與國際會計準則比較的論文01-01

新會計準則中投資性房地產(chǎn)設(shè)置背景及舉例03-22

淺論新會計準則下再保險業(yè)務(wù)的會計處理03-18

淺論會計準則的制定模式03-25

淺論新企業(yè)會計準則與稅法差異對稽查工作的影響03-21

新會計準則下“投資”核算的幾個問題03-18