地產(chǎn)公司對(duì)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的N種解讀

在2007年上市公司年報(bào)中，既有采用新核算方法的，也有不為所動(dòng)的。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一個(gè)年度，房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)告對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做出了不同的解讀。 　　利好地產(chǎn)公司　　由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)一步向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則靠攏，使企業(yè)的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確地反映實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，信息披露行為更加規(guī)范和透明，從制度上限制了此前部分上市公司通過(guò)會(huì)計(jì)處理變動(dòng)任意人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象�！　∑渲�，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)上市公司凈利潤(rùn)可能直接產(chǎn)生影響的主要內(nèi)容，涉及投資性房地產(chǎn)價(jià)值重估損益、資產(chǎn)減值，等等。因此，受影響最大的行業(yè)和公司包括：金融業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、石油企業(yè)、擁有大型在建項(xiàng)目外債融資的公司等�！　�對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求將已出租的土地使用權(quán)、長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，企業(yè)擁有并已出租的建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理�！　“凑招聲�(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后繼計(jì)量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這對(duì)所有擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期收入確認(rèn)產(chǎn)生影響�！　〗�年來(lái)，在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅增值的背景下，大多數(shù)投資性物業(yè)的賬面凈值相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值已明顯低估。采用公允價(jià)值將對(duì)投資性物業(yè)比重較大的公司，其凈資產(chǎn)賬面值和當(dāng)期利潤(rùn)得到較大提升。　　此前，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，會(huì)計(jì)報(bào)表采用的都是市價(jià)和成本“孰低法”。例如，投資房地產(chǎn)，購(gòu)入成本為1億元，如今漲到2億元了，按“孰低法”，只要房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓，賬面上仍只能是1億元；而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將按“公允價(jià)值”計(jì)算，即市價(jià)真的升值到2億元，這塊房地產(chǎn)投資便可調(diào)整到2億元。　　然而，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)價(jià)值重估帶來(lái)的當(dāng)期損益的稅收安排做出明確解釋。如果按現(xiàn)行的評(píng)估增值會(huì)計(jì)處理方式，盡管凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅，不影響當(dāng)期應(yīng)計(jì)稅款。但是，由于企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，使得企業(yè)利潤(rùn)提前實(shí)現(xiàn)了，相應(yīng)的企業(yè)所得稅也增加了，惡化了企業(yè)的現(xiàn)金流。因此，在新準(zhǔn)則沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通常不會(huì)采用公允價(jià)值模式計(jì)提其投資性潛在收益。　　獲益程度有別　　金地集團(tuán)2007年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入74.9億元，與按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整后的上年同期數(shù)相比，增長(zhǎng)110%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為9.6億元，增長(zhǎng)103%.　　但與市場(chǎng)此前的預(yù)期相反，金地集團(tuán)對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)量并未采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值法，而是沿襲了成本計(jì)量法�！　　靶聲�(huì)計(jì)準(zhǔn)則在引入公允價(jià)值模式的同時(shí)，也提供了成本模式。成本模式要求計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，與現(xiàn)行核算方法并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，上市公司可以二者選一，金地集團(tuán)出于謹(jǐn)慎原則可以理解�！币坏禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示。 　　兩地上市的北辰實(shí)業(yè)A股和H股年報(bào)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了不同的計(jì)量模式，前者報(bào)表采用成本模式，后者報(bào)表采用公允價(jià)值模式�！　�兩種計(jì)量模式對(duì)凈利潤(rùn)的影響體現(xiàn)在兩塊。其一，是否計(jì)提折舊或攤銷。北辰實(shí)業(yè)境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異調(diào)節(jié)表顯示，因?yàn)椴粚?duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，其H股報(bào)表凈利潤(rùn)較A股增加3460.5萬(wàn)元。其二，是否將公允價(jià)值變動(dòng)部分計(jì)入損益。　　在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)不提折舊或攤銷，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。數(shù)據(jù)顯示，由于確認(rèn)了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，北辰實(shí)業(yè)H股報(bào)表凈利潤(rùn)較A股增加1139萬(wàn)元。北辰實(shí)業(yè)A股報(bào)表凈利潤(rùn)為46183萬(wàn)元，上述兩塊共增加4599.5萬(wàn)元，增幅不到10%.　　由于境內(nèi)外準(zhǔn)則差異對(duì)凈資產(chǎn)的影響是多年累積的結(jié)果，所以，兩種計(jì)量模式對(duì)北辰實(shí)業(yè)凈資產(chǎn)的影響數(shù)額要大一些。北辰實(shí)業(yè)兩張報(bào)表凈資產(chǎn)因該因素造成的差異為12.18億元，H股報(bào)表較A股報(bào)表增加14%左右�！　�業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域在公允價(jià)值的計(jì)量問(wèn)題上，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定仍存在不同之處。前者確定的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)，不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。 [next]　　而經(jīng)過(guò)資產(chǎn)重組的萊茵置業(yè)則成為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一大受益者，但其受益的并非投資性房產(chǎn)，而是合并報(bào)表�！　�2007年底，萊茵置業(yè)向大股東萊茵達(dá)集團(tuán)定向增發(fā)1.3億股股份，購(gòu)買了萊茵達(dá)集團(tuán)所持有的南通萊茵達(dá)等資產(chǎn)。收購(gòu)?fù)瓿珊�，萊茵達(dá)集團(tuán)持股由此前的28.14%增至65.93%，借此，萊茵達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，萊茵置業(yè)此次從大股東處購(gòu)買的資產(chǎn)，2007年度財(cái)務(wù)報(bào)表將被納入合并報(bào)表范圍內(nèi)。　　1月18日，萊茵置業(yè)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)增公告稱，由于納入合并報(bào)表公司數(shù)增加，致使2007年度凈利潤(rùn)較上年度有較大幅度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)增幅約800%，從而一舉扭轉(zhuǎn)了2007年前三季度累計(jì)虧損112.17萬(wàn)元的局面。　　新估值體系建立　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在A股市場(chǎng)目前從事投資性地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的上市公司中，股價(jià)較之賬面溢價(jià)極為有限。而實(shí)際上，部分公司資產(chǎn)大多取自于上世紀(jì)90年代，公允價(jià)較之賬面的成本價(jià)，甚至已有高達(dá)3~5倍以上的增長(zhǎng)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)，將凸顯這部分公司的投資價(jià)值�！　　靶聲�(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，意味著投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)，股票價(jià)格圍繞公允價(jià)值波動(dòng)，將最終成為市場(chǎng)投資的主題。　　原來(lái)市場(chǎng)普遍認(rèn)同的市盈率法估值標(biāo)準(zhǔn)，因公司損益將會(huì)隨市場(chǎng)公允價(jià)巨幅波動(dòng)，從而失去參考意義�！胺治鰩煴硎尽！　∩鲜龇治鰩熣J(rèn)為，公允價(jià)值波動(dòng)計(jì)入當(dāng)年損益，意味著上市公司的利潤(rùn)將會(huì)巨幅波動(dòng)，一改租金收益的一貫穩(wěn)定性。即便公允價(jià)值僅出現(xiàn)5%左右的小幅波動(dòng)，就意味著損益可能出現(xiàn)成倍的或正或負(fù)的變化，投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)�！　�會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際化，必然導(dǎo)致地產(chǎn)股估值標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際化接軌。即股票價(jià)格圍繞公允價(jià)值波動(dòng)，將最終成為市場(chǎng)投資的主題。擁有較高資產(chǎn)溢價(jià)，以及良好現(xiàn)金流的公司，將具有很好的投資價(jià)值�！　〉�也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有改變公司本身質(zhì)地，對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則只是將過(guò)去企業(yè)隱性的東西在報(bào)表中顯現(xiàn)出來(lái)，使報(bào)表更國(guó)際化、更合理，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)本身沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。因此，金地集團(tuán)等地產(chǎn)上市公司也對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的使用頗為謹(jǐn)慎。

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