本錢法估價(jià)的熟悉與思考

在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，本錢法估價(jià)的結(jié)果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于被人們接受，甚至估價(jià)師們可能也會因此而懷疑本錢法是不是一種有效的房地產(chǎn)估價(jià)。但是，我們有時又不得不采用本錢法來對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在某些情況下本錢法還可能成為估價(jià)所能采用的唯一方法。帶著這些，筆者對本錢法估價(jià)進(jìn)行了一些思考�！　�一、本錢法估價(jià)的基礎(chǔ)　　從價(jià)值的來看，學(xué)家是通過產(chǎn)品的生產(chǎn)本錢對其價(jià)值貢獻(xiàn)的作用進(jìn)手來探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)用度價(jià)值論以為，商品的價(jià)格依據(jù)其生產(chǎn)所花費(fèi)的必要用度而決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是與其開發(fā)建設(shè)所花費(fèi)的必要用度相聯(lián)系的，在估價(jià)中，我們可以通過和測算建造房地產(chǎn)的必要支出或本錢來判定房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)用度價(jià)值論為本錢法提供了理論基礎(chǔ)�！　≡谌狈κ袌鼋灰讜r，房地產(chǎn)市場的參與者是通過房地產(chǎn)的本錢來熟悉和理解其價(jià)值的，賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于其為建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)，買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于其所預(yù)計(jì)的重新建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。市場的參與者通過本錢來認(rèn)知房地產(chǎn)的價(jià)值，提供了本錢法能夠被認(rèn)同的基礎(chǔ)。　　房地產(chǎn)估價(jià)的教科書里一般對以為本錢法適用于新近開發(fā)的、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的估價(jià)。可見本錢法在理論上對于一切房地產(chǎn)估價(jià)都是可用的方法。本錢法既適用于房地合一的估價(jià)，也適合單獨(dú)建筑物或建筑物局部的估價(jià)，有時本錢法還可用來得出市場比較法和收益法估價(jià)中所需要的一些比較修正基礎(chǔ)，例如，市場比較法中，估價(jià)對象與實(shí)例相比缺少某項(xiàng)設(shè)備（如電梯）估價(jià)師要對此作出修正，那么增加該設(shè)備所需的本錢就可作為修正基礎(chǔ)。由此可見本錢法運(yùn)用范圍是相當(dāng)廣泛的，這是本錢法適用的基礎(chǔ)�！　」倘槐惧X法在理論上可用于一切房地產(chǎn)的估價(jià)，但是我們不要忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場決定的這個事實(shí)，而濫用本錢法�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）第5.1.7條指出：“在無市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用本錢法為主要的估價(jià)方法�！边@就告訴我們，對于那些有著大量市場交易案例、有收益資料的房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用比較法或收益法作為估價(jià)的首選方法，而不能將本錢法作為其主要的估價(jià)方法，本錢法在這種情形下，一般只能是估價(jià)的一種次選方法。在估價(jià)實(shí)踐中，估價(jià)師應(yīng)努力尋找公道使用本錢法的實(shí)據(jù)，即找到使本錢法估價(jià)結(jié)果能正確反映市場價(jià)格的數(shù)據(jù)，而不是為使用本錢法而盲目的放棄其他方法的使用�！　�二、本錢法中本錢的構(gòu)成　　本錢法一般定義為：求取估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀公道價(jià)格或價(jià)值的方法。通常意義上的本錢是指生產(chǎn)銷售過程中所花費(fèi)的代價(jià)，包括各種物耗、人力消耗所墊支的資金及墊支資金的代價(jià)（利息）。而估價(jià)中所稱的本錢除了包括通常意義上本錢外，還包括為此所付出的代價(jià)應(yīng)獲取的報(bào)酬即利潤。因此本錢法估價(jià)不是求取估價(jià)對象的本錢，而是通過對其價(jià)格形成過程中各種花費(fèi)（本錢）和利潤的分析測算來求取估價(jià)對象的價(jià)格，或者說本錢法是通過模擬估價(jià)對象的生產(chǎn)過程求取其價(jià)格或價(jià)值的方法�！　∈褂帽惧X法進(jìn)行估價(jià)，有必要搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容和其內(nèi)涵實(shí)質(zhì)�！兑�(guī)范》第5.4.2條指出了房地產(chǎn)價(jià)格的一般構(gòu)成內(nèi)容：“重置價(jià)格或重建價(jià)格應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要本錢用度和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1、土地取得用度；2、開發(fā)本錢；3、治理用度；4、投資利息；5、銷售稅費(fèi)；6、開發(fā)利潤。”房地產(chǎn)的價(jià)格從開發(fā)建設(shè)的角度來看是由本錢和利潤構(gòu)成的，但從估價(jià)的角度來看，建造房地產(chǎn)的個別本錢和利潤并不一定決定其價(jià)格或價(jià)值。這是由于：1、房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值是由其效用所決定的，建造房地產(chǎn)的花費(fèi)只有產(chǎn)生被市場認(rèn)可的效用時，這種花費(fèi)才會對價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生貢獻(xiàn)，才會增加價(jià)格或價(jià)值。否則，花費(fèi)再多也有可能不增加價(jià)格或價(jià)值，甚至減少價(jià)格或價(jià)值；2、當(dāng)花費(fèi)和其產(chǎn)生的效用不匹配時，花費(fèi)也不會和價(jià)格或價(jià)值呈等量增減；3、效用所需花費(fèi)的代價(jià)，不是由個別生產(chǎn)花費(fèi)所決定的，而是由的一般均勻花費(fèi)所決定的，也即是說并不是能產(chǎn)生效用的個別花費(fèi)越多或越少，相應(yīng)的價(jià)格或價(jià)值就越多或越少。因此，本錢法求取的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容應(yīng)該是客觀公道的。對此《規(guī)范》第5.4.3條中作了如此說明：“估價(jià)中估價(jià)對象的重置價(jià)格或重建價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，在第5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明�！薄　�三、本錢法估價(jià)如何遵循估價(jià)原則　　要使本錢法估價(jià)結(jié)果客觀公道，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對不同的估價(jià)對象公道取舍和增減，并有充分客觀公道的理由。為此，我們有必要來思考本錢估價(jià)時，如何遵循估價(jià)原則�！　�1、替換原則。替換原則是本錢法估價(jià)的基礎(chǔ)，遵循替換原則要求與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較確定估價(jià)對象各本錢的取舍或增減，不以估價(jià)對象個別本錢實(shí)際構(gòu)成內(nèi)容作為估價(jià)本錢構(gòu)成內(nèi)容（如超正常施工工期而產(chǎn)生的利息就不能作為估價(jià)本錢的構(gòu)成內(nèi)容）。各本錢內(nèi)容的取值也要與建造類似房地產(chǎn)的一般正�；ㄙM(fèi)比較確定，不以估價(jià)對象的個別花費(fèi)為取值標(biāo)準(zhǔn)（如政策所減免的稅費(fèi)就不能在從估價(jià)時從本錢中扣除）。謹(jǐn)慎的購買者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會超過具有相同效用的類似房地產(chǎn)的取得本錢，聰明的建造者（賣者）也不會花費(fèi)高于類似房地產(chǎn)的建造用度來建造其房地產(chǎn)，這就使人們在熟悉房地產(chǎn)的價(jià)格時，必然要進(jìn)行比較。通過比較類似房地產(chǎn)的價(jià)格和本錢，才能判定所支付的價(jià)格或花費(fèi)的本錢是否客觀公道。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是通過與其類似的新的、最適合的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來衡量的。類似房地產(chǎn)在估價(jià)時點(diǎn)被建造所花費(fèi)的必要本錢，提供了待估房地產(chǎn)價(jià)格判定的一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此替換原則指示我們，在運(yùn)用本錢法估價(jià)時，對估價(jià)對象的本錢構(gòu)成內(nèi)容和相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)通過市場比較來確定。　　2、最高最佳使用原則。最高最佳使用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本，房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的，最高最佳使用決定了其可能的最高價(jià)格或價(jià)值，但是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)并不一定處于其最高最佳使用狀態(tài)，這是我們估價(jià)時必須分析的。最高最佳使用體現(xiàn)在：估價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時假設(shè)其為空地并能開發(fā)至最高最佳使用狀態(tài)；估價(jià)建筑的價(jià)格或價(jià)值時假設(shè)其經(jīng)過改造能達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。假設(shè)為空地時土地可能有一最高最佳使用用途，當(dāng)有建筑物時房地合一可能有另外一種最高最佳使用用途，因此，在用本錢法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時，應(yīng)特別留意這樣的兩種可能，從正當(dāng)性、技術(shù)可能性、可行性和產(chǎn)出最大化進(jìn)手結(jié)合估價(jià)目的來分析判定房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)。在進(jìn)行最高最佳使用分析時，還應(yīng)留意建筑物是否與土地處于均衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于均衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其最高最佳使用狀態(tài)、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物發(fā)揮其最大效用、或者建筑物各組成部分的不匹配，都有可能造成房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進(jìn)行分析和測算。人們購買房地產(chǎn)的期看是獲得價(jià)值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地產(chǎn)預(yù)期所能達(dá)到的可能的最高收益和可能產(chǎn)生的最大效用。因此在本錢法估價(jià)中，估價(jià)對象假如為空地應(yīng)以其最高最佳使用用途進(jìn)行分析估價(jià)，當(dāng)房地合一時，要分析假設(shè)所占用的土地為空地時的最高最佳使用和房地合一時最高最佳使用是否一致，從而分析建筑物的存在對房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的是增值還是減值�！　�3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會隨著供給和需求的變動而變動，在用本錢法進(jìn)行估價(jià)時，也要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場供求分析。假如本錢與價(jià)格不成比例的變動，房地產(chǎn)將具有較多或較少的利潤，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其等量減少或增加。從另一角度來看，本錢的投進(jìn)只有當(dāng)其會增加房地產(chǎn)的效用時，才可能形成房地產(chǎn)的價(jià)值，而且所產(chǎn)生的效用還必須被市場認(rèn)可，其形成的價(jià)值才會得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場認(rèn)可是通過市場供求決定的，當(dāng)求大于供時，效用的認(rèn)可度就會進(jìn)步從而增加房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，當(dāng)供大于求時，效用的認(rèn)可度就會減低從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。本錢法估價(jià)考慮折舊時對經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對效用的認(rèn)可度來分析的。因此供求原則要求本錢法中在運(yùn)用時，應(yīng)通過市場供求狀況來分析本錢對房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定本錢投進(jìn)所產(chǎn)生利潤大小和由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)增或調(diào)減本錢法估價(jià)的結(jié)果�！　�4、估價(jià)時點(diǎn)原則。當(dāng)然在運(yùn)用以上原則進(jìn)行估價(jià)時，我們還應(yīng)遵循估價(jià)時點(diǎn)原則。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)時點(diǎn)時市場數(shù)據(jù)、估價(jià)時點(diǎn)時有效的法規(guī)對稅和費(fèi)的規(guī)定、估價(jià)時點(diǎn)時的利率水同等來確定各本錢內(nèi)容及其取值。　　四、結(jié)束語　　以上筆者對本錢法估價(jià)從上進(jìn)行了一般性回顧性的熟悉與思考，對采用本錢法估價(jià)如何遵循和運(yùn)用估價(jià)原則提供了一些思路。但房地產(chǎn)估價(jià)中，要使運(yùn)用本錢法的估價(jià)結(jié)果公道和正確，還有侍于估價(jià)師們在實(shí)踐中對估價(jià)理論、估價(jià)原則的進(jìn)一步的理解和對房地產(chǎn)市場的不斷探索�！　�資料：　　1、柴強(qiáng)主編《房地產(chǎn)估價(jià)理論與》2004年4月初版；　　2、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T-50291—1999；　　3、“ Appraisal of Real Estate”11th Edition中文簡體版，地質(zhì)出版社，2001.11.

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