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評(píng)估師如何理解市場(chǎng)及市場(chǎng)價(jià)值
提要：盡管有不同的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但是市場(chǎng)價(jià)值卻是資產(chǎn)評(píng)估中最基本的，也是使用頻率較高的一種價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。本文通過(guò)對(duì)市場(chǎng)及市場(chǎng)價(jià)值的探討，進(jìn)一步了不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特性對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的作用，以及市場(chǎng)價(jià)格的離散對(duì)評(píng)估結(jié)果及市場(chǎng)價(jià)值范圍的�！ ≡u(píng)估師在接受客戶(hù)委托進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，首先需要提出的就是客戶(hù)所要求的是什么價(jià)值，這并不是為了迎合某些客戶(hù)的不公道要求而高估或低估委估資產(chǎn)的價(jià)值，而是想要了解其價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。由于價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的不同將使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生很大的差異。 一、市場(chǎng)價(jià)值 1、市場(chǎng)價(jià)值定義 根據(jù)國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的定義，市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方，在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制�！ “凑諊�(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的解釋?zhuān)鲜龆x中所指的“估計(jì)數(shù)額”是指在公正的市場(chǎng)交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)當(dāng)是評(píng)估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場(chǎng)價(jià)值定義的條件下，市場(chǎng)上能夠公道形成的最可能價(jià)格�！ �2、完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)與單一市場(chǎng)價(jià)值 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是一種理想的市場(chǎng)類(lèi)型。在這種性質(zhì)的市場(chǎng)中，單個(gè)的買(mǎi)者和賣(mài)者的行為對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有影響。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要有以下幾個(gè)特征： �。�1）大量的買(mǎi)者和賣(mài)者�！ 。�2）產(chǎn)品同質(zhì)�！ 。�3）進(jìn)出自由�！ 。�4）信息充分�！ ★@然，在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，賣(mài)主不能以高出市場(chǎng)均衡價(jià)格出售商品，而買(mǎi)主也不能以低于市場(chǎng)均衡價(jià)格購(gòu)得商品，由于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中同質(zhì)商品的單一價(jià)格（均衡價(jià)格）完全支配著市場(chǎng)的全部交易。 所以，在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值的定義條件可以完全滿(mǎn)足，而且，市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)單一價(jià)值點(diǎn)即市場(chǎng)均衡價(jià)格�！ �3、不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的市場(chǎng)價(jià)值 根據(jù)國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估中的解釋?zhuān)袌?chǎng)價(jià)值應(yīng)當(dāng)是評(píng)估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場(chǎng)價(jià)值定義的條件下，市場(chǎng)上能夠公道形成的最可能價(jià)格。從這個(gè)定義中提出的“最可能價(jià)格”，可以分析出，這其中隱含著市場(chǎng)上能夠公道形成的市場(chǎng)價(jià)格并不只一種。否則，“最可能價(jià)格”的提出也就沒(méi)有實(shí)際意義了。假如承認(rèn)滿(mǎn)足市場(chǎng)價(jià)值定義的市場(chǎng)中，存在多種市場(chǎng)價(jià)格，那么，這種市場(chǎng)不會(huì)是完全競(jìng)爭(zhēng)，而是一種不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)值定義與不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)并不是對(duì)立的、矛盾的，而是可以相互兼容的。市場(chǎng)價(jià)值的定義條件在不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中依然適用�！ ∮纱�，可以推斷出，在不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的市場(chǎng)價(jià)值很可能不象完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的市場(chǎng)均衡價(jià)格，是一個(gè)單一價(jià)值點(diǎn)，而可能會(huì)由于市場(chǎng)價(jià)格的離散而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)值的離散�！ �二、市場(chǎng)價(jià)格的離散 一般地說(shuō)，不同資產(chǎn)之間的價(jià)格差，以及相同資產(chǎn)地區(qū)之間的價(jià)格差人們?cè)缫阉究找?jiàn)慣。但是，即使在同地區(qū)、相同資產(chǎn)之間，也會(huì)出現(xiàn)價(jià)格離散現(xiàn)象，這從施蒂格勒（1961）給出的典型事例中可以看得很清楚（見(jiàn)表1）。在表1中，雪弗萊牌汽車(chē)價(jià)格是由市場(chǎng)“討價(jià)還價(jià)”的均勻氣力制定出來(lái)的，其離散范圍（價(jià)格波動(dòng)幅度）在2350~2550美元之間，均勻價(jià)格為2436美元，標(biāo)準(zhǔn)差為42美元。從中可以看出，即使是同地區(qū)、相同資產(chǎn)，其市場(chǎng)價(jià)格的離散現(xiàn)象也非常明顯（資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格離散程度）見(jiàn)表1. 此外，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，1994年4月至6月間廣州窗式空調(diào)機(jī)銷(xiāo)售大戰(zhàn)中，同一廠(chǎng)家生產(chǎn)的同一資產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)大多在2700~3200元之間，價(jià)差幅度高達(dá)500元�！ ∮纱丝梢钥闯�，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境中，市場(chǎng)價(jià)格的離散現(xiàn)象是普遍存在的。 三、信息不對(duì)稱(chēng)與不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境中，買(mǎi)方對(duì)資產(chǎn)各個(gè)方面信息的了解和把握通常是不完全和有限的，他們往往不知道資產(chǎn)在什么時(shí)候的價(jià)格最低，也不知道那一廠(chǎng)家的價(jià)格最低，也不知道資產(chǎn)的質(zhì)量差別如何。學(xué)的表明，市場(chǎng)上信息不完全性的表現(xiàn)形式主要有以下幾種： 1、有關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量的信息是不完全的，買(mǎi)者只把握有限的質(zhì)量信息； 2、有關(guān)資產(chǎn)價(jià)格的信息是不完全的，買(mǎi)者只把握有限的價(jià)格信息； 3、一部分買(mǎi)者把握較全面的信息，另一部分買(mǎi)者只把握有限的信息�！ ‘a(chǎn)生價(jià)格和質(zhì)量方面信息不完全性的原因主要來(lái)自以下幾個(gè)方面： 1、信息在公然時(shí)存在著不充分性�！ �2、信息的可靠性有題目。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是信息的虛假性；二是信息的過(guò)期性�！ �3、信息收集的本錢(qián)效益題目。 4、買(mǎi)者在接受信息時(shí)存在選擇性和記憶上的限制性…… 5、買(mǎi)者在處理加工信息時(shí)受到能力和加工方面的限制�！ ≡谥挥杏邢扌畔⒌氖袌�(chǎng)上，供給者有減少購(gòu)買(mǎi)者信息的愿看，在這種情況下，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件將大打折扣。 在不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，資產(chǎn)的供給者對(duì)資產(chǎn)的價(jià)格和質(zhì)量方面信息的把握程度要多于購(gòu)買(mǎi)者，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的信息不對(duì)稱(chēng)，會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的不符，尤其是當(dāng)所銷(xiāo)售的資產(chǎn)特別依靠于信息時(shí)，或者資產(chǎn)本身就是一種信息含量很大的資產(chǎn)時(shí)，那么資產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格之間的這種不符合性就會(huì)增大�！ ∫话阏f(shuō)來(lái)，具有同等功能的資產(chǎn)在質(zhì)量上的差別，往往成為市場(chǎng)價(jià)格離散的基礎(chǔ)和主導(dǎo)因素�？梢酝茰y(cè)，資產(chǎn)質(zhì)量差別的離散程度與相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格離散程度將呈正相關(guān)。 四、市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別 在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，評(píng)估師最熟悉的技術(shù)術(shù)語(yǔ)莫過(guò)于“市場(chǎng)價(jià)格”與“市場(chǎng)價(jià)值”。固然兩者有很多相似之處，但亦存在較大區(qū)別。市場(chǎng)價(jià)值是一種公平的市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格的范圍比市場(chǎng)價(jià)值要寬泛，而且，由于并不是所有的市場(chǎng)價(jià)格都是公平的，因此，只有滿(mǎn)足市場(chǎng)價(jià)值定義的市場(chǎng)價(jià)格才能代表市場(chǎng)價(jià)值�！ ∈聦�(shí)上，市場(chǎng)價(jià)格也不是一定要即是評(píng)估師所估的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估師所得出的只是“可能的”成交價(jià)格。也就是說(shuō)，評(píng)估師所得出的市場(chǎng)價(jià)值并不一定就是資產(chǎn)的成交價(jià)格或交易價(jià)格，而是資產(chǎn)在特定的條件下交易，可能形成的交易價(jià)格。不同的交易條件決定了不同的市場(chǎng)價(jià)格，這也就是為什么會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)論的理由。另外，市場(chǎng)價(jià)值并不即是賣(mài)方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的實(shí)際所得，也不即是買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的實(shí)際支出，由于還有交易本錢(qián)（有關(guān)交易稅費(fèi)和中介用度）�！ 」倘辉u(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法有多種，但是評(píng)估方法的選擇并不是隨意的，而是要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及市場(chǎng)或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定的。但是只要是以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用任何評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)果也一定是市場(chǎng)價(jià)值�，F(xiàn)以市場(chǎng)比較法為例說(shuō)明評(píng)估的技術(shù)思路（見(jiàn)圖1）。 1、可比較市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整為市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)值，這種調(diào)整實(shí)際上是一種市場(chǎng)環(huán)境或市場(chǎng)交易條件的調(diào)整； 2、將可比較市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這種調(diào)整是對(duì)市場(chǎng)參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能等的調(diào)整，與市場(chǎng)環(huán)境無(wú)關(guān)； 3、委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格； 4、將可比較市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格�！ ≡谏鲜龅脑u(píng)估流程中，評(píng)估師的工作只是進(jìn)行第一步及第二步調(diào)整，即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的評(píng)估得出委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第三步調(diào)整則是客戶(hù)的工作，由于資產(chǎn)評(píng)估的作用是為客戶(hù)的特殊評(píng)估目的而提供作價(jià)依據(jù)。在得到評(píng)估師的評(píng)估結(jié)論后，客戶(hù)還需根據(jù)委估資產(chǎn)的客觀市場(chǎng)條件確定其市場(chǎng)價(jià)格�！ ×硗�，按照市場(chǎng)價(jià)值的要求，評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果應(yīng)反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但是，評(píng)估師在評(píng)估過(guò)程中假如并未實(shí)施第一步調(diào)整，而只進(jìn)行了第二步調(diào)整，即未對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值的市場(chǎng)環(huán)境差異進(jìn)行調(diào)整，而只是調(diào)整了市場(chǎng)參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能上的差異，則評(píng)估結(jié)果實(shí)質(zhì)上所反映的并不是市場(chǎng)價(jià)值，而只是市場(chǎng)價(jià)格。這正如上圖中第四步調(diào)整過(guò)程所示。 五、市場(chǎng)與市場(chǎng)價(jià)值 1、市場(chǎng)的描述 在不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該是所有交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)分布，它通常包括以下三個(gè)參數(shù)：均勻值、相對(duì)于均勻值的離散程度、圖形外形�！ 【鶆蛑凳亲畛Ｓ玫摹⒁彩亲钍煜さ囊粋�(gè)統(tǒng)計(jì)參數(shù)。但是，在某種市場(chǎng)情況下，由于異常數(shù)據(jù)的存在，會(huì)對(duì)均勻值產(chǎn)生一定的，而中值卻可以避免這種影響。在一個(gè)對(duì)稱(chēng)的分布中，如圖1所示，均勻值與中值是相同的。但是，對(duì)于一個(gè)非對(duì)稱(chēng)的分布，如圖2所示，均勻值與中值就會(huì)代表不同的數(shù)值�！ �(duì)于分布的離散程度，一般采用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)計(jì)量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，與均勻值的離散也就越大。在離散分析中，變異系數(shù)也是一個(gè)主要參數(shù)，它即是標(biāo)準(zhǔn)差除以分布的均勻值。變異系數(shù)越小，分布的離散也就越小�！ 〔捎米儺愊禂�(shù)，可以對(duì)具有不同均勻值的分布進(jìn)行比較，標(biāo)準(zhǔn)差表示的是一項(xiàng)分布離散的盡對(duì)數(shù)值，而變異系數(shù)表示的是一項(xiàng)分布相對(duì)其均勻值的離散程度�！ ≡谏�，對(duì)正態(tài)分布的圖形并沒(méi)有限制，但是，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值的分布通常如圖2所示�！ �2、市場(chǎng)價(jià)值的取值 由于市場(chǎng)價(jià)格的離散，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的表述亦存在不同的觀點(diǎn)，具有代表性的主要有以下三種： �。�1）市場(chǎng)價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格的均勻值�！ 。�2）市場(chǎng)價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格的中值�！ 。�3）市場(chǎng)價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格中的最可能價(jià)格。 在實(shí)踐中，很多評(píng)估師喜歡采用均勻值，也有的選用中值。固然均勻值與中值存在一定的差異，但兩者基本上均避免了異常價(jià)值的出現(xiàn)，而且均明顯具有向心性趨勢(shì)，從而使評(píng)估結(jié)果不會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。 但是使用中值也有一定的局限性。如在非對(duì)稱(chēng)分布中，中值將會(huì)向傾斜度較緩的方向移動(dòng)。因此，在非對(duì)稱(chēng)分布的趨勢(shì)分析中，中值很少被采用�！ ∮行┰u(píng)估師可能以為，均勻值與最可能價(jià)值是相同的，但是這種結(jié)論只有在圖1中的正態(tài)分布中才會(huì)成立。 假如對(duì)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，最可能價(jià)格應(yīng)是市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)機(jī)會(huì)最多、頻率最高的價(jià)值。例如：有10個(gè)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，其市場(chǎng)價(jià)格分別為100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。顯然，150元的交易價(jià)格出現(xiàn)的頻率最高，為4個(gè)，所以，從上述數(shù)據(jù)分析中可以得出如下結(jié)論，即市場(chǎng)中的最可能價(jià)格為150元�！ 睦碚撋现v，一個(gè)理想的市場(chǎng)模型應(yīng)如圖1所示，交易數(shù)目與市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而在一個(gè)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值的分布并不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而是略帶向左傾斜的分布，如圖2所示。 所以，在非對(duì)稱(chēng)分布中，均勻值、中值、最可能價(jià)格各不相同。如圖2所示，由左向右三點(diǎn)分別代表最可能價(jià)格、中值和均勻值。均勻值、中值均位于最可能價(jià)格的右側(cè)。隨著不對(duì)稱(chēng)程度的增大，中值和均勻值與最可能價(jià)格的間隔會(huì)越來(lái)越大，但是不對(duì)稱(chēng)程度對(duì)均勻值的影響最大。由此可以看出使用均勻值及中值的局限性�！ �3、市場(chǎng)交易數(shù)目與市場(chǎng)的不確定性 從圖1至圖2，反映了大量的市場(chǎng)交易情況。但是，在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中，任何資產(chǎn)的交易數(shù)目總是有限的。這會(huì)產(chǎn)生一個(gè)，即需要多少交易數(shù)目才能有效的描述市場(chǎng)的基本特征。下圖是關(guān)于交易數(shù)目與市場(chǎng)不確定性范圍關(guān)系的一個(gè)例子（見(jiàn)圖3）�！ ∮蓤D3中可以看出，不確定性范圍是交易數(shù)目的函數(shù)。隨著交易數(shù)目的減少，不確定性范圍逐漸增大。而且，不確定性范圍增大的幅度也在加劇。當(dāng)交易數(shù)據(jù)在10個(gè)以上時(shí)，不確定性范圍變化不大；當(dāng)交易數(shù)目由10個(gè)減少到5個(gè)時(shí)，不確定性范圍的變化幅度開(kāi)始增加；當(dāng)交易數(shù)目減少到2個(gè)時(shí)，不確定性范圍的變化幅度將加��；當(dāng)交易數(shù)目減少到只有1個(gè)時(shí)，不確定性范圍將變?yōu)闊o(wú)窮大�！ 纳厦娴姆治鲋锌梢缘贸鲆粋�(gè)重要的結(jié)論，除非市場(chǎng)中具有5至6個(gè)交易數(shù)據(jù)，否則，有限的樣本無(wú)法代表市場(chǎng)的基本特征�！� 六、市場(chǎng)價(jià)值的公道范圍 1、評(píng)估結(jié)果的離散 國(guó)際評(píng)估協(xié)會(huì)1992年年會(huì)上對(duì)64位企業(yè)評(píng)估師所作的調(diào)查表明：通過(guò)認(rèn)真評(píng)估，企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值的誤差大體在10%~25%，其中以為精確性達(dá)17%的占大多數(shù)，而本項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的精確性均勻值為22%. 英國(guó)皇家丈量師學(xué)會(huì)在1999年通過(guò)調(diào)查顯示，對(duì)于住宅及貿(mào)易資產(chǎn)，評(píng)估結(jié)果的價(jià)值變動(dòng)范圍為±22%（Crosby， Murdooh and Lavers， 1998a）。在調(diào)查中，該學(xué)會(huì)共收集了40項(xiàng)不同類(lèi)型資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。每項(xiàng)資產(chǎn)都是由幾位評(píng)估師分別得出的評(píng)估結(jié)論，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表所示（見(jiàn)表2）�！ ∮�(guó)皇家丈量師學(xué)會(huì)的調(diào)查結(jié)果還顯示，75%的被調(diào)查者以為評(píng)估結(jié)果的偏差在5%——15%是比較公道的�！ ×硗猓瑏�(lái)自英國(guó)權(quán)威統(tǒng)計(jì)證實(shí)，評(píng)估結(jié)論之間的差異均勻?yàn)椤?.64%，但是其標(biāo)準(zhǔn)差卻超過(guò)了10%. 來(lái)自澳大利亞的調(diào)查結(jié)果表明，評(píng)估結(jié)果的價(jià)值偏差為±9.64%. 而美國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估學(xué)會(huì)（IBA）通過(guò)對(duì)其會(huì)員的調(diào)查表明，評(píng)估結(jié)果的變動(dòng)范圍在±15%之間是可以接受的。 2、市場(chǎng)價(jià)值范圍 從前面的分析中可以看出，最可能價(jià)格應(yīng)該是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中市場(chǎng)價(jià)值最公道的反映。而且由于市場(chǎng)價(jià)格的離散，對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的描述不應(yīng)僅是一個(gè)孤立的價(jià)值點(diǎn)，而應(yīng)是一個(gè)圍繞最可能價(jià)格的公道可能的價(jià)值范圍。 假如市場(chǎng)價(jià)值僅僅是一個(gè)單一價(jià)值點(diǎn)，則很難解釋單一市場(chǎng)價(jià)值的市場(chǎng)中市場(chǎng)價(jià)格的離散，并且其在整個(gè)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)中所占的比重將會(huì)受到限制。而假如選取一個(gè)公道的價(jià)值范圍區(qū)間，則會(huì)使市場(chǎng)價(jià)值范圍在整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間占有更大的比重，從而使其更能代表市場(chǎng)的基本價(jià)格特征。由此得出的市場(chǎng)價(jià)值也易于讓客戶(hù)所接受，并使市場(chǎng)價(jià)值更具有客觀性、正確性和說(shuō)服力�！ 榱吮阌谡f(shuō)明，假設(shè)評(píng)估標(biāo)的物市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格與交易數(shù)目服從正態(tài)分布。則均勻值、中值及最可能價(jià)格均位于同一點(diǎn)，具有相同的數(shù)值。假設(shè)均勻值為μ，標(biāo)準(zhǔn)差為σ。則對(duì)于一般的正態(tài)分布F（μ，σ2），有下述結(jié)論： F{|ξ-μ|【評(píng)估師如何理解市場(chǎng)及市場(chǎng)價(jià)值】相關(guān)文章：
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