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當前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策探討
[摘要] 本文簡要介紹了房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系,通過對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析,提出了解決的辦法,即提前介入、規(guī);⑹袌龌、注重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)等。[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理房地產(chǎn)現(xiàn)狀對策
我國物業(yè)管理自20世紀80年代初起步,至90年代,特別是小平志南巡講話后,在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下,呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮,人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下,探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補作用
1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理,是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理,而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度,直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品,那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段,尤其是設(shè)計、建設(shè)時期,一點點的疏忽或遺漏,都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進作用
物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值,并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境,物業(yè)管理的參與,延長了房屋的壽命,提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明,買房時,人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后,最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好,必然會解除消費者的后顧之憂,促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。
二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題
1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接
近兩年來,有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負面新聞,物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米,物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費是依據(jù)有關(guān)標準,而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權(quán)過問,最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費。這個案例暴漏出兩個問題:(1)一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時,對物業(yè)管理做出不切實際的承諾,給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段遺留下后患,矛盾在居民入住并實施物業(yè)管理后才反映出來,因此業(yè)主意見強烈,物業(yè)公司代人受過。(2)物業(yè)管理企業(yè)價格法律、法規(guī)意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高,自行制定收費標準,多收費或亂收費,加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響; 總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后。現(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面。
2.對物業(yè)管理的認識模糊
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權(quán),運用現(xiàn)代科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)濟手段管理物業(yè),從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營,并為使用人提供多方面的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。據(jù)統(tǒng)計,截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米,其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富,據(jù)粗略計算,如果經(jīng)營管理得好,使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個月,則可為國家節(jié)約資金數(shù)近16億元;反之,若管理不當,使這些住宅自然淘汰加快,縮短使用期限一個月,就會給國家造成16億元的損失。可見物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會的進步具有極為重要意義。然而,許多房地產(chǎn)企業(yè)單位,對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚,許多原來的房產(chǎn)管理機構(gòu)換個牌子就成了物業(yè)管理公司,不正規(guī)必然落后,目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低,勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等,多數(shù)依然單純依靠手工方式進行管理,要耗費極大的人力、物力和財力,最終導致效益差,入不敷出,最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。
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