地下車庫的產權歸屬

南京市鼓樓區(qū)人民法院（以下通常簡稱“法院”）最近關于小區(qū)車庫產權歸屬的判決（以下簡稱“判決”），成為房地產開發(fā)商和業(yè)主的關注焦點（相關報道見本文后所附文章）。有人歡呼小區(qū)車庫判歸業(yè)主共有，是一個革命性的判決。但是，我們有必要對其進行理性思考�，F(xiàn)依據(jù)相關法律、法規(guī)及規(guī)定，就判決所依據(jù)的理由逐條進行分析，并根據(jù)上海地區(qū)的有關規(guī)定，對與地下車庫產權歸屬相關的問題作了進一步說明，略書己見，以期拋磚引玉。

一、對判決所依據(jù)的理由的分析

1、土地使用面積分攤

在判決中法院認定，星漢城市花園小區(qū)土地使用面積7697.60平方米，而分攤面積也為7697.60平方米。根據(jù)地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權，也就不能享有對該土地上建筑物的法定處分權。從而法院認為該小區(qū)土地面積已經全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權和分配權。該案所涉車庫建設在開發(fā)商不享有使用權的土地上，也未取得全體業(yè)主的同意，因此開發(fā)商不享有車庫的使用權和支配權，而應由土地使用權人共有。

地上建筑物與土地不可分離的客觀現(xiàn)實，成為地上建筑物與土地使用權不可分割的法律原則的依據(jù)，并被世界各國所確認。依據(jù)民法的基本原則，權利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權利人按各自的份額享有權利；共同共有指對權利不進行份額分割，而權利人共同享有權利。因此，對于一個小區(qū)而言，地上建筑物的所有權人共有小區(qū)的土地使用權。

實踐中，中國的許多省市將小區(qū)的土地使用權面積分攤給全體業(yè)主，由全體業(yè)主按份共有，從而，任何人想要在小區(qū)內建設新的房屋或設施，都要取得全體業(yè)主的一致同意，并且全體業(yè)主的房地產權證上需相應減少分攤的土地面積。實際上要達到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實踐中造成諸多爭議和糾紛。

上海市房屋土地管理局1998年發(fā)布的《關于暫停用地面積分攤計算的通知》，改變了上述將用地面積分攤給業(yè)主的做法，而只在房地產權證上表明共有面積，這就意味著小區(qū)內全體權利人共有小區(qū)的土地使用權，而建設新的建筑物或設施也將共同占有小區(qū)的土地，而只要現(xiàn)有的業(yè)主不表示反對就可以建造，且無需變更房地產權證，實踐證明是解決土地使用權紛爭的可行辦法。

法院在判決中認為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權，同時由于開發(fā)商沒有土地使用權的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權。事實上，是開發(fā)商先建造了車庫及商品房等其它建筑，并將商品房銷售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產權證，在房地產權證上登記了分攤的土地使用權面積。一個重要的事實就是，車庫未參與土地使用面積的分攤，但是，房地產權證只是其所記載的房地產的權屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫的所有權。退一步講，即使開發(fā)商將車庫建設在業(yè)主享有使用權的土地上，車庫的所有權也不當然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒有使用權土地上的建筑物，其所有人承擔侵權責任，而不是由土地使用權人取得違章、違法建筑物所有權。

綜上所述，南京市鼓樓區(qū)人民法院以星漢城市花園小區(qū)全體業(yè)主分攤了小區(qū)全部土地面積，因此開發(fā)商不享有土地使用權，從而對其建造的車庫也不享有所有權的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。

2、公共配套設施的所有權

法院在判決中指出，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“《條例》”）第二十七條規(guī)定，配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。開發(fā)商按照南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設計要點通知書》的要求建設車庫，其建成的車庫作為公共配套設施，是建筑物的輔助設施，應由建筑物的所有權人共同使用。

《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十六條第（六）項規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)共用設施設備，是指物業(yè)區(qū)域內，由全體業(yè)主共同擁有并使用的…非經營性停車場…。”該條例未對非經營性停車場做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車庫都由全體業(yè)主共同。而法院僅以車庫為公共設施為由認定全體業(yè)主共有車庫，有在對《條例》斷章取義之嫌。

公共配套設施是由業(yè)主共同使用的與建筑物相配套的設施，但決不等同于公有配套設施。例如小區(qū)內建設的學校，不能因其為公共配套設施，而就認為學校應歸全體業(yè)主共有。因此，法院簡單地將公共配套設施等同與公有配套設施的觀點，在法律上是沒有明確依據(jù)。

3、車庫的成本

法院認為，根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，附屬公共配套設施是商品房成本的構成部分，而被告無證據(jù)證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，法院認為車庫作為公共配套設施所發(fā)生的費用已經計入商品房的成本這一事實應予認定，開發(fā)商將車庫再行銷售的行為有違誠實信用原則。

上述《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》中，附屬公共配套設施費是指“列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設施費用”。而對何為“非營業(yè)性”未作定義，因此法院簡單地將開發(fā)商的車庫列入附屬公共配套設施是不妥當?shù)摹?br>
在實踐中，由于許多建設工程采用總包形式，開發(fā)商在會計核算上無法將車庫的建設成本與其它建設成本相區(qū)分。而法庭如果要確定開發(fā)商是否將車庫成本納入商品房成本，應由有資格的第三方審計機構進行審核來確定。而這無疑會增加不必要的訴訟成本，并且與實踐中通常的會計核算方法相違背。

4、開發(fā)商的承諾對地下車庫產權的影響

在該案中，業(yè)主指稱開發(fā)商在小區(qū)住宅銷售時曾向購房者承諾，小區(qū)將配建機動車庫供業(yè)主使用，一些業(yè)主正因為此點而買房的�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任�！�

雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據(jù)，但開發(fā)商應在銷售廣告和宣傳資料謹慎地作出宣傳與承諾。如果開發(fā)商在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業(yè)主將擁有地下車庫，則該地下車庫的產權實際將依據(jù)開發(fā)商的該種承諾由全體小業(yè)主共有；如果開發(fā)商違反該承諾向特定的人出售該地下車庫，則將構成違約。

二、與地下車庫產權歸屬相關的問題

1、地下車庫產權歸屬的判斷標準

根據(jù)研究，未發(fā)現(xiàn)國家的法律法規(guī)對地下車庫的產權歸屬作出明確的規(guī)定。但是，我認為，要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品

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