房地產(chǎn)執(zhí)行的若干法律問題

一、對房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行。

房地產(chǎn)投資采取合作建房的形式較多，合作建房一般采用兩種方式：一是雙方即土地方與投資方，采用成立項目公司的形式進行開發(fā)，按股份分享投資利益或房屋產(chǎn)權(quán)；二是雙方即項目所有方和投資方，采用合同的方式進行開發(fā)并按照投資比例獲取利潤和分配房產(chǎn)。下面我們分別進行探討：（一）以項目公司的形式合作建房的執(zhí)行方式。

若項目公司為被執(zhí)行人，則所開發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)予以執(zhí)行；若項目公司的股東為被執(zhí)行人時，一般不能直接執(zhí)行項目公司所開發(fā)的房地產(chǎn)，理由是：⒈股東對項目公司所享有的投資權(quán)益與項目公司所開發(fā)的房產(chǎn)是兩個相獨立的財產(chǎn)集合，股東的投資權(quán)益獨立地屬于股東個人所有，項目公司開發(fā)的房地產(chǎn)的所有權(quán)利為項目公司獨立所有。

⒉股東對項目公司所享有的投資權(quán)益在一般情形下不具有有形財產(chǎn)的形態(tài)，而是以一種無形的權(quán)利形態(tài)出現(xiàn)的，這種權(quán)利具體體現(xiàn)在其對項目公司的收益、決策、管理、分配等具體行為上，因此，把房地產(chǎn)投資權(quán)益直接等同于具體的房地產(chǎn)實物是錯誤的。

在執(zhí)行被執(zhí)行人在項目公司所享有的投資權(quán)益時，首先，要對項目公司的經(jīng)營狀況尤其是營利狀況進行調(diào)查和審查，確認(rèn)項目公司是否贏利以及贏利多少；其次，要查明贏利是否已經(jīng)支付；再次，區(qū)別以下不同的情況分別進行處理：⑴有收益且未支付的，法院應(yīng)裁定凍結(jié)其收益，并向項目公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，責(zé)令其不得將該收益支付給被執(zhí)行人。⑵被執(zhí)行人對項目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃項目公司的存款或執(zhí)行項目公司的房地產(chǎn)以清償被執(zhí)行人的債務(wù)。⑶被執(zhí)行人的投資權(quán)益具有財產(chǎn)價值且可以依法轉(zhuǎn)讓的，法院可以依照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（以下簡稱《規(guī)定》）第五十四條的規(guī)定，通過對被執(zhí)行人享有的投資權(quán)益的變價轉(zhuǎn)讓來清償其債務(wù)。執(zhí)行法院裁定凍結(jié)、轉(zhuǎn)讓被執(zhí)行人的投資權(quán)益時，應(yīng)當(dāng)同時向工商行政管理部門和項目公司的其他股東發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，明確規(guī)定各自的協(xié)助義務(wù)，如有違反造成投資權(quán)益流失的，依法追究其相應(yīng)的賠償責(zé)任。

（二）以合作開發(fā)項目合同的形式合作建房的。

這種情形下，若項目所有人是被執(zhí)行人，其所開發(fā)的房地產(chǎn)可直接作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)予以執(zhí)行；但若其他投資人是被執(zhí)行人時，該房地產(chǎn)在一般情況下不得直接執(zhí)行，理由是：⒈投資收益權(quán)是一種預(yù)期的收益而非確定的收益，房地產(chǎn)權(quán)益的最終實現(xiàn)，有賴于該項目的營利狀況。

⒉投資權(quán)益具有不特定性，因為在合同履行期內(nèi)，隨著投資人投資的變化會導(dǎo)致權(quán)益分配比例的變化。由于此種形式的房地產(chǎn)開發(fā)一般是以項目所有人的名義報建和銷售的，投資人忠實有效地履行完合作建房合同后，有權(quán)要求項目所有人按照合同給付利潤或同等價值的房屋，亦即投資人對項目所有人享有債權(quán)。因此，合作合同已履行完畢的，可按照《規(guī)定》中有關(guān)執(zhí)行到期債權(quán)的規(guī)定來執(zhí)行；合作合同正在履行的，可按照執(zhí)行未到期債權(quán)的規(guī)定來執(zhí)行，即向項目所有人發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，禁止其向投資人支付投資收益，待到期后，再向項目所有人發(fā)出履行通知，要求其直接支付給人民法院或者申請執(zhí)行人。

二、關(guān)于不動產(chǎn)先買權(quán)的問題。

不動產(chǎn)先買權(quán)為優(yōu)先權(quán)之一，是指特定人依法定或者約定享有的于所有人出賣不動產(chǎn)時，得以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。在執(zhí)行過程中對房地產(chǎn)進行處置和變現(xiàn)時，常會遇到這類問題。如何妥善處理這類問題，切實維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，是十分重要的。

（一）不動產(chǎn)先買權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

不動產(chǎn)先買權(quán)這一制度在拜占庭時期的羅馬法上，就已有之；現(xiàn)行德國民法、瑞士民法和日本民法，也分別規(guī)定了先買權(quán)。我國法律關(guān)于不動產(chǎn)先買權(quán)有如下規(guī)定，《中華人民共和國民法通則》第78條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》（試行））第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持�！钡�118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效�！薄吨腥A人民共和國合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利。”

（二）不動產(chǎn)先買權(quán)的效力問題。

根據(jù)最高人民法院《意見》第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，如果事先未取得其他合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，依照最高人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人合法利益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動產(chǎn)時是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權(quán)的共有人可以請求人民法院宣告該不動產(chǎn)買賣是無效的；第三人在取得不動產(chǎn)時是善意的、有償?shù)�，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張該不動產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購買，義務(wù)人出賣其不動產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見（試行）》第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產(chǎn)時，對其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文規(guī)定，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動產(chǎn)出賣給第三人。

（三）不動產(chǎn)先買權(quán)的競合問題。

權(quán)利的競合，是“數(shù)個權(quán)利存于同一標(biāo)的，依其行使，可生同一結(jié)果者�！彼痉▽嵺`中，不動產(chǎn)先買權(quán)亦會發(fā)生競合的情形。這時如何確定它們的效力先后，是一個無法避開的現(xiàn)實問題。

在我國，當(dāng)共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競合時，實務(wù)界

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