房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)的構(gòu)建與實(shí)施方案研究

　　【摘要】文章分析了房產(chǎn)檔案的特點(diǎn)及實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理的必要性，建立了一種用于房產(chǎn)檔案管理的系統(tǒng)模型，提出了該系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，對其功能模塊進(jìn)行了簡單的介紹并應(yīng)用于實(shí)踐，證明了這種系統(tǒng)的合理性和實(shí)用性。  【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)檔案；構(gòu)建；系統(tǒng)模型

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案是城市建設(shè)和管理的基礎(chǔ)。它是確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，也是豐富的檔案信息源。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理是一項(xiàng)信息量大、變動關(guān)系復(fù)雜、事務(wù)性很強(qiáng)的行政管理工作。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)節(jié)奏的加快，特別是房地產(chǎn)業(yè)和住房商品化的迅猛發(fā)展以及住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動不斷活躍，產(chǎn)權(quán)檔案的數(shù)量迅速增多，對產(chǎn)權(quán)檔案的利用也日益頻繁。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理單靠傳統(tǒng)的手工方式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)當(dāng)前的新形勢。

　　所謂現(xiàn)代化管理就是把計(jì)算技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理中，改變傳統(tǒng)檔案管理模式，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案信息收集、整理、查詢、利用的現(xiàn)代化，提高檔案的管理水平和利用效率，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

　　一、房產(chǎn)檔案特點(diǎn)

　　房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理與一般的檔案管理有很大的區(qū)別，它具有幾個鮮明的特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬�專業(yè)性

　　房地產(chǎn)檔案產(chǎn)生于房地產(chǎn)專業(yè)部門，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理中形成的歷史記錄，而房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是依法進(jìn)行的，是其它任何部門都不能代替的工作。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作面廣量大、政策性強(qiáng)，形成的檔案材料專業(yè)性強(qiáng)，在內(nèi)容和形式上與一般公文有明顯的區(qū)別，在內(nèi)容上，反映了房地產(chǎn)權(quán)屬狀況和房地產(chǎn)位置和面積大小，文件名稱多采用房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語；在形式上，結(jié)構(gòu)規(guī)范，多為表格式、填寫式。

　�。ǘ�）動態(tài)性

　　房地產(chǎn)檔案形成后，房地產(chǎn)權(quán)屬和房地產(chǎn)情況并不是固定不變的，隨著產(chǎn)權(quán)人的變化，房屋的損壞折舊、城市建設(shè)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場的活躍，房地產(chǎn)的買賣、交換、繼承、贈與等交易行為的發(fā)生使房地產(chǎn)所有權(quán)不斷發(fā)生變化，房屋的拆遷、翻建、擴(kuò)建、滅失、土地分割與合并等房地變更不可避免。因而，房地產(chǎn)檔案處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強(qiáng)的動態(tài)性。房產(chǎn)檔案作為房屋變化中的原始記錄，必須隨著房屋及房屋所有權(quán)人的變化而變化，房產(chǎn)檔案只有全面真實(shí)地反映房屋變化的全貌，才具有其利用的價(jià)值。

　�。ㄈ�）房地合一

　　房地不可分，房屋總是建筑在土地上的,因此，房地產(chǎn)檔案應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)與房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體一致的房屋權(quán)屬登記原則，登記管理房地產(chǎn)檔案，確保土地與房屋檔案的完整，不能破壞房地產(chǎn)檔案之間的有機(jī)聯(lián)系。

　　（四）圖檔結(jié)合

　　房地產(chǎn)檔案主要以圖、檔、卡、冊為其主要內(nèi)容。圖，是指房地產(chǎn)平面圖，包括分丘圖、分層分戶圖，反映權(quán)屬范圍，形象直觀；檔，是指產(chǎn)權(quán)文字檔案，反映產(chǎn)權(quán)的來龍去脈，詳盡細(xì)致，真實(shí)可靠；卡，是指房地產(chǎn)卡片，包括錄入電腦的房地產(chǎn)情況表，它概括了檔案的內(nèi)容，彌補(bǔ)了圖的不足，反映產(chǎn)權(quán)簡潔明白。冊，即房地產(chǎn)登記簿冊，包括登記收件簿、發(fā)證記錄簿、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證審批總冊等，是根據(jù)房屋所有權(quán)登記成果和分類管理需要而填制的，是產(chǎn)權(quán)狀況和房屋狀況管理的縮影。只有圖檔結(jié)合，才能真正把產(chǎn)權(quán)反映準(zhǔn)確。

　　二、房地產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)

　　根據(jù)房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)及其現(xiàn)代化管理的要求，對房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)如

　　下：

　　（一）房地產(chǎn)檔案系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　如圖1所示，本系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)由兩部分構(gòu)成，即內(nèi)網(wǎng)和外網(wǎng)。內(nèi)網(wǎng)為企業(yè)內(nèi)部的局域網(wǎng)絡(luò)，負(fù)責(zé)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的日常管理維護(hù)工作例如房產(chǎn)數(shù)據(jù)及圖形的錄入、檢索、修改以及統(tǒng)計(jì)、打印，是房產(chǎn)管理系統(tǒng)的核心。外網(wǎng)主要完成房產(chǎn)信息的對外發(fā)布及查詢。

　　本系統(tǒng)的運(yùn)行模式采用C/S（客戶/服務(wù)器）模式與B/S（瀏覽器/服務(wù)器）模式相結(jié)合的混合模式。對于企業(yè)內(nèi)部的用戶，采用C/S模式，可降低系統(tǒng)開發(fā)難度，提高信息安全性；對于企業(yè)外部的用戶采用B/S模式，充分利用Internet和Intranet的便捷，實(shí)現(xiàn)隨時(shí)隨地提供服務(wù)，用戶可以通過網(wǎng)絡(luò)查閱有關(guān)房產(chǎn)檔案的信息。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)的功能模塊

　　1．房產(chǎn)數(shù)據(jù)登記模塊。本模塊主要完成房產(chǎn)數(shù)據(jù)及圖檔的錄入、打印等工作，由數(shù)據(jù)錄入、平面圖掃描、證書及報(bào)表打印3個子模塊構(gòu)成。

　　檔案利用者可以直接通過計(jì)算機(jī)錄入文本形式的原始檔案，也可通過掃描儀導(dǎo)入住房平面圖等圖形文件。并可提供打印服務(wù)，達(dá)到立等可取的效果，從而使產(chǎn)權(quán)檔案信息能整體、全面、準(zhǔn)確、系統(tǒng)地提供利用。

　　2．產(chǎn)權(quán)檔案變更及修改模塊。由于房產(chǎn)檔案形成以后并非一層不變，而是處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中。利用計(jì)算機(jī)對房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋變更和滅失的原產(chǎn)權(quán)檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行注記、修改和調(diào)整，形成產(chǎn)權(quán)變更數(shù)據(jù)目錄，確保產(chǎn)權(quán)檔案數(shù)據(jù)庫的有效性、準(zhǔn)確性。

　　3．房產(chǎn)檔案檢索及統(tǒng)計(jì)模塊。包括兩個子模塊：

　�。�1）房產(chǎn)檔案檢索模塊，根據(jù)計(jì)算機(jī)管理的特點(diǎn)結(jié)合利用者的多方需求，編制檢索工具，包括房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人姓名、房產(chǎn)坐落位置、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證號以及模糊條件檢索等等。通過利用這些檢索工具，給產(chǎn)權(quán)檔案的利用帶來極大的方便。

　�。�2）房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)模塊，可根據(jù)需要，利用計(jì)算機(jī)信息處理的功能，編制各種統(tǒng)計(jì)報(bào)告。如可統(tǒng)計(jì)出房屋設(shè)施情況、建筑結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)情況、各小區(qū)幢數(shù)、房屋層數(shù)、建筑面積、使用面積等。并且可以將統(tǒng)計(jì)出的結(jié)果以立體彩色的棒狀和立體彩色餅狀比例圖顯示或打印出來。此外還可編制打印房產(chǎn)清冊、權(quán)證號索引、人名索引等檢索工具，以備手工檢索或部分產(chǎn)權(quán)檔案的開放查詢。

　　4．房產(chǎn)數(shù)據(jù)對外發(fā)布與檢索模塊。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案是一種社會化的信息資源，需要將其中的部分信息對外公布。本模塊可將房產(chǎn)檔案通過Internet進(jìn)行發(fā)布，用戶在輸入有效證件號碼后可進(jìn)行相關(guān)信息的查閱。

　　5．系統(tǒng)維護(hù)及安全管理模塊。本模塊可實(shí)現(xiàn)對檔案數(shù)據(jù)的備份，既可對檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行保存，也可在系統(tǒng)遭到破壞時(shí)對數(shù)據(jù)進(jìn)行恢復(fù)。

　　由于整個系統(tǒng)基于網(wǎng)絡(luò)化平臺運(yùn)行，各工作站之間的數(shù)據(jù)共享，為保證數(shù)據(jù)不被濫用，使用權(quán)限管理模塊可根據(jù)用戶的職能，對不同的用戶設(shè)置不同的權(quán)限，（例如即可修改也可查詢，或只能查詢不能修改），達(dá)到數(shù)據(jù)合理使用的目的。

　　三、房產(chǎn)檔案的社會作用

　　隨著住房制度改革的深入和發(fā)展，作為房地產(chǎn)權(quán)屬登記活動所記錄的房地產(chǎn)檔案越來越得到人們的認(rèn)可和重視，它不僅服務(wù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可低估的作用，而且服務(wù)于整個住房建設(shè)和管理。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)檔案是房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的重要依據(jù)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。登記發(fā)證的中心環(huán)節(jié)就是依據(jù)房地產(chǎn)檔案材料確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，提高發(fā)證的準(zhǔn)確率。同時(shí)，在房地產(chǎn)交易中，產(chǎn)權(quán)清楚是交易的前提。房地產(chǎn)管理者必須充分利用房地產(chǎn)檔案，糾正出現(xiàn)的偽造、涂改、謊報(bào)遺失、重復(fù)申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》，維護(hù)正常的房地產(chǎn)管理秩序。利用房地產(chǎn)檔案記錄的不同時(shí)間、地點(diǎn)、類型的房屋，對房屋交易價(jià)格進(jìn)行“公平、公正、科學(xué)”的評估工作，建立有效數(shù)據(jù)庫。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)檔案是落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的可靠憑證

　　統(tǒng)建統(tǒng)分住房福利政策取消后，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房成為解決中低收入家庭住房問題的有效途徑，為解決廣大干部職工住房困難和改善住房條件，房地產(chǎn)檔案將發(fā)揮重要作用。為使經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)按照國家政策規(guī)定有序地進(jìn)行，房產(chǎn)檔案要將單位性質(zhì)、人員編制、實(shí)有人數(shù)、人均收入、單位已售公房面積、人均住房面積、擬建住房地點(diǎn)、套數(shù)、總層數(shù)、建筑面積、總投資金額、資金來源、出售政策等，詳盡登記整理，按程序上報(bào)，使經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)符合法律和政策的框架要求。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)檔案是住房拆遷管理工作的有效憑據(jù)

　　二級市場開放后，省直鼓勵利用經(jīng)濟(jì)適用住房政策，拆除危舊房建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。房地產(chǎn)檔案記載的每戶居住狀況、經(jīng)濟(jì)狀況、人均面積等，為制定建房規(guī)劃、分批解決干部職工住房困難提供了依據(jù)。同時(shí)，也為建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房拆遷安置面積提供了參考數(shù)據(jù)。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)檔案是司法、稅收工作的有利依據(jù)

　　房屋拆除、買賣、繼承等行為的發(fā)生，不可避免會引起一些糾紛，要排除這些糾紛，房地產(chǎn)仲裁和司法部門都要查閱房地產(chǎn)檔案，弄清房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。同時(shí)，由于房地產(chǎn)檔案記錄了每戶每處房地產(chǎn)的面積、價(jià)值，可以作為稅務(wù)部門開征房地產(chǎn)稅及契稅的計(jì)稅依據(jù)。還是查處分子通過多種非法手段侵占國家財(cái)產(chǎn)的有利證據(jù)，為建立有序的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境保駕護(hù)航。

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