淺談房屋租賃合同終止后添附物的處理

〔內(nèi)容提要〕由于我國《物權(quán)法》對(duì)添附制度未作規(guī)定，而相關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋規(guī)定又過于簡(jiǎn)單籠統(tǒng)，導(dǎo)致司法實(shí)踐中對(duì)房屋租賃合同終止后添附物的處理尺度
不一，本文努力從動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的原理入手，提出了處理房屋租賃合同終止后添附物的原則。
關(guān)鍵詞： 房屋租賃 添附物 處理原則在處理房屋租賃合同糾紛中，常常因租賃合同對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)物的處理約定不明確或未作約定，加之法律、法規(guī)規(guī)定比較原則，處理起來比較棘手，致使對(duì)添附物的處理各地尺度不一，直接影響當(dāng)事人的切身利益。對(duì)此，筆者僅就房屋租賃合同終止后如何處理添附物的問題，作點(diǎn)膚淺的探討。
一、關(guān)于房屋租賃活動(dòng)中添附物范圍
何謂房屋租賃活動(dòng)中的添附物、添附物包括哪些方面，現(xiàn)有法律并無明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，房屋租賃活動(dòng)中的添附物至少應(yīng)包括兩個(gè)方面，即裝修物（或稱對(duì)租賃物的改善）和增設(shè)物（或稱增設(shè)他物）。從建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第二條第二款規(guī)定 “本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)�！眮砜�，裝修物應(yīng)是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料，它不包括在原建筑物上的擴(kuò)建、改建物，也不應(yīng)包括增設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物上的空調(diào)、電梯、水電等設(shè)施或設(shè)備等。從建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條 規(guī)定“承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添”來看，增設(shè)物應(yīng)主要是指擴(kuò)建、改建物或增設(shè)的他物。但因擴(kuò)建、改建或增設(shè)的他物已固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝費(fèi)用卻很高，一旦拆除也會(huì)影響其本身的價(jià)值，而且有時(shí)也會(huì)損壞房屋本身，所以從經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將這些擴(kuò)建、改建物或增設(shè)的他物連同裝修物一起，作為房屋的添附物處理，因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將房屋租賃中承租人對(duì)房屋的裝修和增設(shè)概括為添附物。
二、添附的法律含義
在民法理論中，添附是混合、附和、加工三者的總稱。附合是添附中最主要的一種形式，是指不同所有權(quán)人的物相結(jié)合成為一物，形成新的財(cái)產(chǎn)。在民法理論中，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)可以因添附中的附合而取得。附合包括動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合和動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的附合。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的一般原則是，依不動(dòng)產(chǎn)為主物，由不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)人取得附合其上的從物的所有權(quán)。對(duì)從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權(quán)人為善意附合，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美�的法律�?guī)定要求主物物主賠償損失；從物所有權(quán)人為非善意附合的（如在承租的住房內(nèi)設(shè)置不利于房屋的建筑物），則反而應(yīng)承擔(dān)排除損害的責(zé)任。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合需要具備以下條件：一是必須動(dòng)產(chǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)之上，即附著者為動(dòng)產(chǎn)，被附著者為不動(dòng)產(chǎn)；二是動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要組成部分，即二物結(jié)合以后，不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離；三是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)屬于不同的人所有，即同屬一人時(shí)則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有人取得他人動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的問題。在房屋租賃糾紛中所涉及的添附物，就是指動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的附合。承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的改善或者增設(shè)物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價(jià)值的設(shè)備設(shè)施，與附合構(gòu)成要件不相符合，故不屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。只有那些不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離的改善或增設(shè)物，才屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。根據(jù)上述附合原理，實(shí)踐中常把房屋租賃活動(dòng)中的添附物，界定為附合于房屋并與房屋融為一體不可分離的裝修和增設(shè)物，或分離后大大降低這些財(cái)產(chǎn)以及房屋本身價(jià)值，不包括可以拆除，又不影響自身價(jià)值的增設(shè)物
三、我國現(xiàn)行法律對(duì)處理添附的有關(guān)規(guī)定及其缺陷
添附是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)取得的一種形式，也是物權(quán)變動(dòng)的一項(xiàng)重要規(guī)則，是物權(quán)法的范疇，但我國物權(quán)法對(duì)此沒有規(guī)定，現(xiàn)有的法律、法規(guī)規(guī)定過于原則簡(jiǎn)單，主要有：
1、《中華人民共和國合同法》第223條。該條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物改善或增設(shè)他物。”“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失�！�
2、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行

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