房地產開發(fā)項目工程成本控制分析

工程建設成本控制，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態(tài)管理，通過加強項目設計階段和項目建設階段的成本控制，以實現(xiàn)項目成本控制的總目標�！　�一、設計階段的成本控制　　1.設計方案優(yōu)化　　設計方案的優(yōu)化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再設備選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調弱電系統(tǒng)等方案設計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發(fā)展有限公司開發(fā)的財富中心項目和南新倉國際大廈項目，通過對地下停車場柱網及交通路線的優(yōu)化設計，增加了約15%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項目建設過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資�！　�2.前期造價分析　　通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研—設計任務書—方案設計—圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式，在設計任務書中，把包含成本控制內容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右，但正是這1%的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術人員按技術經濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。　　比如在中關村科技廣場21號地“中關村金融中心”項目中，由美國KPF設計公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔任結構設計的美國邁進設計公司和中國建筑設計研究院提出了可滿足結構要求的三種結構體系。業(yè)主委托了香港威寧榭擔任造價顧問，通過對上述方案進行造價成本分析，最終選定了全鋼結構體系，造價雖然比勁性鋼混結構略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實現(xiàn)了外立面造型�！�　二、項目建設階段的成本控制　　項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面�！　�1.采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍�！　≡谡袠诉^程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設計方案。在本文前面提到的財富中心一期的弱電工程招標中，投標單位就提出了非常好的優(yōu)化方案，最終為項目節(jié)約了數(shù)百萬元的投資。另外，在招標過程中，可以利用群體項目開發(fā)的優(yōu)勢，確立一些長期合作的品牌和供應商，在保證質量的同時，提供更優(yōu)惠的價格，實現(xiàn)雙嬴�！　≡谡袠酥胁捎霉こ塘壳鍐蔚姆绞绞悄壳霸絹碓狡毡椴捎玫囊环N方式，工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結合現(xiàn)行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。 　　2.合同簽署要嚴密　　簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長；比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經驗�！　∧壳拔覈�已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結合我國金融。保險、建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂。　　3.提高工程變更的預見性　　在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這時要充分利用設計單位和監(jiān)理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行�！　�4.結算審核要細致　　工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據(jù)，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關�！�　一般應從以下角度控制結算工程成本：　　1、核對合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等；　　2、檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算；　　3、落實設計變更洽商，只有經建設單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；　　4、按圖核實工程數(shù)量，招投標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算；　　5、嚴格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結算單價應按合同約定或招投標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據(jù)，編制補充單價；　　6、注意各項費用計取，建安工程的收費標準應按合同要求或項目建設期間與計價定額配套使用的建安工程費用定額及有關規(guī)定執(zhí)行；　　7、要求有關單位參與把關，除建設單位外，監(jiān)理、設計等有關單位負責人和經辦人員應大力支持，參與把關。

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