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提升房地產(chǎn)開發(fā)項目本錢治理水平的方法分析
【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目治理中所暴露的題目越來越多。尋求科學的方法來控制項目的本錢已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭戲。文章分析了當前房地產(chǎn)項目本錢治理環(huán)節(jié)中存在的題目，并在此基礎上提出了提升房地產(chǎn)項目本錢治理水平的相關策略。【關鍵詞】房地產(chǎn) 項目治理 本錢控制
1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目本錢治理中存在的題目
房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著很多題目，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
1.1把項目本錢治理的重點放在施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目本錢由地價，土建和安裝本錢費，配套建設用度，開發(fā)商的運營本錢組成。施工本錢在整個項目本錢中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是本錢投進最明顯的一個階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟題目，各公司均采取分散權利的辦法，項目經(jīng)理的權力被減少至最低，職能部分的權力相對做大。控制本錢被分解到各職能部分后，各部分就只關注自己的職能范圍內(nèi)的本錢治理情況，至于對其他部分甚至全局會有什么影響根本就不是相應職能部分關心的范圍。因此將項目本錢治理重點放在施工階段是不可行的，應該在每個部分每個階段都要注重項目本錢的治理。
1.2項目運作過程中不注重施工計劃
項目本錢治理治理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需用度，還有加工費、臨時設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個較具體的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照，這對今后的工程實施和本錢治理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目治理目標完成有著重要的作用。現(xiàn)階段項目運行時，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據(jù)，某一分部分項工程不知花費是超還是省，本錢治理效率低下。
2 提升房地產(chǎn)項目本錢治理水平的方法
2.1加強項目前期投資決策階段的本錢治理
項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建項目進行技術經(jīng)濟分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的題目。在建設項目決策階段，項目的各項技術經(jīng)濟決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。
�。�1）公道確定建設規(guī)模：任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此，假如項目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，可能會導致資金難到位，開工遲，技術、治理跟不上，這樣就會造成質(zhì)量和進度目標達不到計劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，項目單位本錢較高，經(jīng)濟效益也會降低。因此，公道確定建設規(guī)模是控制工程造價的關鍵。
�。�2）做好方案優(yōu)化：技術與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設領域都存在技術與經(jīng)濟分離的弊端，通常項目建議書由開發(fā)商的工程技術職員提出，而相對應的投資估算由財會、預算職員編制，技術職員不懂財務，缺乏經(jīng)濟觀念，設計思想守舊，造成在項目決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調(diào)查研究后，必須結(jié)合項目的實際情況，將技術和經(jīng)濟有機結(jié)合，進行設計多方案比較，把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。 �。�3）公道選擇建設標準和建設地點：建設標準和建設地點的公道選擇，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著工程造價的高低、建設工期的是非、建設質(zhì)量的好壞，及項目建成后的經(jīng)營狀況。建設標準的確定對于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標準。開發(fā)的樓盤一定要和四周的環(huán)境、配套相匹配，在確定開發(fā)項目的建設標準時一定要按照可行性報告中市場調(diào)查和猜測根據(jù)自己的特點、特色來進行。
2.2設計階段的本錢治理
設計階段是房地產(chǎn)項目本錢治理的關鍵與重點。設計環(huán)節(jié)的用度治理有兩個目的，一是降低為完成設計任務所需的設計本錢，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等用度。由于占工程用度大部分的設備、材料、建筑、安裝用度在設計階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項目本錢的關鍵在設計階段。在設計階段中做好以下題目控制本錢。
（1）推行設計招標擇優(yōu)選擇設計單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評選，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。
�。�2）開展限額設計控制造價：設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計職員應熟悉把握建筑工程預算定額及用度定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。公道分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。
�。�3）加強對設計職員進行經(jīng)濟觀念的教育：在設計工作中推行限額設計，根據(jù)合同標的額，對各專業(yè)限定投資額，嚴格控制技術設計和施工圖設計的工程量和技術標準。在設計中，從項目的實際情況出發(fā)，不盲目追求高標準、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下留意美觀”的原則，公道使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關鍵部位上，采取多方案的比較，設計采用最佳方案。
3 結(jié)語
房地產(chǎn)項目本錢治理是房地產(chǎn)企業(yè)治理的核心的內(nèi)容之一，本錢治理的效果直接關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過本錢治理可以減少和杜盡企業(yè)中的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。我國的項目治理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的治理方式和工具，在以后的市場競爭中，只有更好的把握和理解項目本錢治理的內(nèi)涵，重視項目本錢治理的有效實施，才能永遠立于不敗之地。
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