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論旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式
摘要:隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在我國(guó)旅游房地產(chǎn)實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著日益重要的角色。 本文研究了旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義及模式演進(jìn)，試圖探討北京奧林匹克森林公園在賽后向此類型發(fā)展 的可行性，給出了奧林匹克森林公園的開(kāi)發(fā)主題定位，并對(duì)其后續(xù)運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞: 旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)；奧林匹克森林公園；主題公園；郊野公園；中央體育區(qū)(CSD)
旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的、配套設(shè)施較為齊全、以居住為主要目的的房地產(chǎn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后相互滲透與融合的產(chǎn)物。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在我國(guó)旅游房地產(chǎn)實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著日益重要的角色。
北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運(yùn)會(huì)的重要配套設(shè)施，但面臨著會(huì)后如何經(jīng)營(yíng)以保護(hù)生態(tài)環(huán)境及維持日常運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。由于帶有城市公園性質(zhì)的奧林匹克森林公園很難從自身的運(yùn)營(yíng)收益上自給自足，因此，奧運(yùn)賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業(yè)模式設(shè)計(jì)是關(guān)乎其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵問(wèn)題。本文探討了城市大型旅游社區(qū)的開(kāi)發(fā)模式及其意義，并試圖研究此種模式對(duì)奧林匹克公園的借鑒之處，將其發(fā)展目標(biāo)定位為大型體育主題旅游社區(qū)，并對(duì)其后續(xù)運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了思索。
一、旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義及開(kāi)發(fā)模式演進(jìn)
1.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市發(fā)展三個(gè)方面都有一定的促動(dòng)作用。
對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是城市旅游產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它通過(guò)地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，構(gòu)建了一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)，既是對(duì)現(xiàn)有文化旅游產(chǎn)品的延伸，又提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質(zhì)，增強(qiáng)了旅游經(jīng)濟(jì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，并成為一種具有持續(xù)活力與擴(kuò)張力的新興城市旅游產(chǎn)品。
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新業(yè)態(tài)，它所針對(duì)的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場(chǎng)，提供的也不僅僅是短期使用服務(wù)功能，它在經(jīng)營(yíng)上更加側(cè)重的是面向居住消費(fèi)者市場(chǎng)，為居住消費(fèi)者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權(quán)交易的范疇。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)往往是經(jīng)營(yíng)性景區(qū)發(fā)展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作方式，因而其價(jià)格并沒(méi)有比普通樓盤超越太多，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)既是對(duì)一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品序列的重大補(bǔ)充，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)日益激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種戰(zhàn)略性擴(kuò)張策略。
對(duì)于城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)是構(gòu)建宜居城市的重要手段，對(duì)于優(yōu)化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，多選址在城市的邊緣區(qū)，利用了城市邊緣區(qū)較為充裕的土地儲(chǔ)備以及相對(duì)低廉的土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)有效利用在城市邊緣區(qū)不斷興建與擴(kuò)張的公共交通、水、電力、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，通過(guò)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作和生態(tài)旅游環(huán)境的營(yíng)造，構(gòu)建了一個(gè)融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。這種開(kāi)發(fā)模式，在一定程度上優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)，促使大城市由單中心結(jié)構(gòu)向多中心、組團(tuán)式、開(kāi)敞式的網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了城市空間的有序發(fā)展，對(duì)于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環(huán)境污染、交通堵塞、治安、房?jī)r(jià)居高不下等問(wèn)題起到了一定的作用，成為構(gòu)建宜居城市的一個(gè)重要手段。
但應(yīng)注意的是，盡管旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)在區(qū)位選擇上位于城市邊緣區(qū)，但旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)并不是“遠(yuǎn)郊房產(chǎn)”的另一個(gè)名稱。經(jīng)驗(yàn)證明，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的位置距市中心直線距離不宜超過(guò)30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開(kāi)發(fā)以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個(gè)城市。在這方面已有不少開(kāi)發(fā)商欲在京津冀交界地帶開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)而紛紛遭遇失敗的例子。
2.旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的演進(jìn)。旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的實(shí)踐，最早是由主題公園類型景區(qū)演變而來(lái)。研究者們認(rèn)為，旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念及實(shí)踐，經(jīng)過(guò)了“單一的主題公園”、“綜合性、區(qū)域性開(kāi)發(fā)的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區(qū)”三個(gè)階段。
最早的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的雛形是主題公園，其實(shí)質(zhì)是滿足現(xiàn)代都市休閑娛樂(lè)等多樣化需求的一種旅游產(chǎn)品，如世界上第一個(gè)主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個(gè)微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個(gè)字本身所固有的局限性，使主題公園的發(fā)展存在障礙，同時(shí)，主題公園的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)也成為主題公園投資者的一個(gè)難題。在此背景下，迪斯尼的創(chuàng)造者開(kāi)始綜合性、區(qū)域性開(kāi)發(fā)嘗試，并建立了一個(gè)產(chǎn)品豐富的娛樂(lè)休閑王國(guó)，迅速帶動(dòng)了區(qū)域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時(shí)代的到來(lái)及旅游業(yè)態(tài)的深刻變革，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合走向深入，大型旅游社區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)。而作為旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)的創(chuàng)造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國(guó)第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。
我國(guó)旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開(kāi)創(chuàng)的“旅游主題社區(qū)”住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式算起。華僑城通過(guò)旅游社區(qū)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，成功地?cái)[脫了“中國(guó)主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區(qū)向復(fù)合型的旅游社區(qū)類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新之路。
二、北京奧林匹克森林公園區(qū)域開(kāi)發(fā)為大型旅游社區(qū)的可行性分析
北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)的核心區(qū)域。其中，北部規(guī)劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環(huán)路為界，占地約680hm2，將成為一個(gè)以自然山水、植被為主的，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)地帶，成為北京市中心地區(qū)與外圍邊緣組團(tuán)之間的綠色屏障，對(duì)進(jìn)一步改善城市的環(huán)境和氣候具有舉足輕重的生態(tài)戰(zhàn)略價(jià)值。對(duì)于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區(qū)模式發(fā)展的可行性及意義在于：
1.解決賽后奧運(yùn)場(chǎng)館及設(shè)施閑置這一世界性問(wèn)題。奧運(yùn)會(huì)的舉辦對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響全面而深刻，但同時(shí)，如何深挖“奧運(yùn)”機(jī)遇的潛力，最大程度地發(fā)揮奧運(yùn)效應(yīng)和作用，尤其是避免“后奧運(yùn)效應(yīng)”，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間，是包括中國(guó)在內(nèi)的任何一個(gè)奧運(yùn)會(huì)舉辦國(guó)家都會(huì)面臨的問(wèn)題。
在賽后，作為2008年奧運(yùn)會(huì)的核心區(qū)域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運(yùn)營(yíng)又應(yīng)該依靠何種經(jīng)營(yíng)模式來(lái)予以維持?以大型旅游社區(qū)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)不失為一種思路。
2.改變旅游區(qū)“門票經(jīng)濟(jì)”的尷尬狀況。我國(guó)旅游景區(qū)的發(fā)展一直處于“門票經(jīng)濟(jì)”的困境，景區(qū)經(jīng)營(yíng)的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類型，應(yīng)帶有一定的社會(huì)福利與公益性質(zhì)，因此僅僅依靠門票的收入來(lái)維持公園的正常運(yùn)營(yíng)及生態(tài)旅游環(huán)境保護(hù)可以說(shuō)是杯水車薪。而以?shī)W林匹克森林公園的景觀價(jià)值及生態(tài)價(jià)值為核心旅游吸引物，嘗
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