物業(yè)管理公司問題研究

物業(yè)管理公司問題研究

摘 要：物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。隨著我國住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴隨這一過程，物業(yè)管理作為一種新的公共服務(wù)模式得以迅速發(fā)展起來。由于物業(yè)管理橫跨流通與消費領(lǐng)域，涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜，且我國尚未出臺一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法。本文針對我國物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場運作中存在的一些基本法律問題，從研究物業(yè)管理企業(yè)及其相關(guān)的概念如手，重點分析了物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理權(quán)的來源、管理范圍，以及在物業(yè)管理中存在的一些法律問題，提出了相應(yīng)見解。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 物業(yè)管理公司 業(yè)主公約

Abstract: Real estate management is an outcome of the development of real estate. With the development of the reformation of the housing system, the privacy degree of housing owning house increases by a considerable extent, thus, real estate management has grown rapidly as a new public service model. It contains both circulation and consumption fields and refers to many complicated law regulations. However, the government has not made a standard law in this field. This paper is mainly to have an analysis on the sources of real estate management enterprise's right, scope of management and also the problems existed in the process of real estate management Whilst in the light of some basic legal issues arising in the market operations of real estate management in China, and then to put forward some relevant understanding.

Keywords: estate management; estate management enterprises; homeowner policy

一、物業(yè)管理相關(guān)基本概念解析

人類社會的工業(yè)化運動帶來了城市的膨脹與發(fā)展，高超的現(xiàn)代化建筑技術(shù)已把城市裝扮成大廈林立。高樓大廈成為居民日常工作、學(xué)習(xí)和生活的主要場所。物業(yè)管理作為一種新興的第三產(chǎn)業(yè)提供了人們所需要的對物業(yè)加以維護和修繕等服務(wù)。

（一）物業(yè)管理的概念

一般認為物業(yè)管理的概念可以從兩個方面來界定。廣義的物業(yè)是業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和受物業(yè)業(yè)主選聘、委托的物業(yè)管理企業(yè)進行的專業(yè)管理結(jié)合�！岸�狹義的物業(yè)管理就是我國《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定的指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動�！豹M義的定義明確了物業(yè)管理的專業(yè)性與服務(wù)性的性質(zhì)。

（二）物業(yè)管理的性質(zhì)

物業(yè)管理關(guān)系具有有償性，是一種民事法律關(guān)系，具體來說物業(yè)管理具有以下三種性質(zhì)。

第一，物業(yè)管理關(guān)系是一種民事法律關(guān)系。它不同于房地產(chǎn)的行政管理，不是行政意義上的管理與被管理的關(guān)系，而是物管公司與業(yè)主之間形成的一種民事法律關(guān)系。

第二，物業(yè)管理關(guān)系具有有償性。物業(yè)管理是通過物管公司來實現(xiàn)的，而物管公司實施管理和提供服務(wù)是需要對業(yè)主收取一定費用的，這就決定了物業(yè)管理關(guān)系的有償性。

第三，物業(yè)管理具有專業(yè)性。物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，只有具備了相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)，物管公司才能勝任物業(yè)小區(qū)的管理和服務(wù)。

（三）物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)是指依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑物和附屬配套設(shè)施及場地進行管理的企業(yè)。物業(yè)管理具有綜合性，它不僅包括對建筑物本身的管理，而且還包括對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。

（四）物業(yè)管理企業(yè)的特點

物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理服務(wù)的提供者，是物業(yè)管理法律關(guān)系中最基本的主體。它有著與其它經(jīng)濟主體不同的特點：

第一，物業(yè)管理企業(yè)是營利性組織。物業(yè)管理企業(yè)它是自主經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧，自我發(fā)展的服務(wù)型企業(yè)。它通過向業(yè)主提供服務(wù)而收取一定費用，以維持企業(yè)的生存的發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)同過去的公有房屋的房管所不一樣，是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求而產(chǎn)生的，按照商業(yè)化模式運作的物業(yè)管理模式。作為企業(yè)組織，物業(yè)管理企業(yè)必須依法定程序向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，取得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，并在工商行政管理機關(guān)核定的經(jīng)營范圍內(nèi)按規(guī)定的經(jīng)營方式從事物業(yè)管理活動。

第二，物業(yè)管理企業(yè)必須具備物業(yè)管理資質(zhì)資格。建設(shè)部建住房（1999）261 號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理（試行）辦法》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按本辦法規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定，未經(jīng)主管部門進行資估評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)�！痹撧k法規(guī)定對物業(yè)管理企業(yè)必須在注冊資本，管理人員的素質(zhì)要求，企業(yè)管理、財務(wù)管理及物業(yè)管理的業(yè)績等方面進行全面考核，并由此設(shè)定不同等級的物業(yè)管理企業(yè)。

第三，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍廣泛，既可包括日常的物業(yè)維修保養(yǎng)，又可開展特色服務(wù)，還可代理有關(guān)部門收取水費、電費、維修基金、房租等。它服務(wù)的根本目的是保護物業(yè)，使其處于良好的使用狀態(tài)，達到物業(yè)保值增值效果，同時，為業(yè)主節(jié)約交易成本，節(jié)省精力，取得相應(yīng)的經(jīng)濟效果。

第四，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為必須是依委托的行為，其服務(wù)對象即是轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主—委托人。作為一種受托行為，其事務(wù)處理范圍一般不能超越法律規(guī)定的范圍和委托權(quán)限。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理行為是受業(yè)主或業(yè)主管理團體的委托而有償為其處理有關(guān)物業(yè)管理方面事務(wù)的行為。

第五，物業(yè)管理企業(yè)還承擔(dān)著一定的社會公共職能，具有一定的社會責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中，因其涉及千家萬戶，涉及生活的方方面面，它已成為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，因而國家通過法律、法規(guī)、規(guī)章等行政干預(yù)及道德規(guī)范，要求物業(yè)管理企業(yè)對涉及物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、電信等社區(qū)生活秩序，環(huán)境秩序進行管理，以協(xié)助有關(guān)行政機關(guān)的管理活動，接受相關(guān)行政管理部門對其物業(yè)管理的特定方面的指導(dǎo)和監(jiān)督。

二、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任分析

物業(yè)企業(yè)責(zé)任即物業(yè)企業(yè)受業(yè)主托付而承擔(dān)的責(zé)任，是一種受托義務(wù)，是受托人遵照委托人的意愿，根據(jù)委托事務(wù)的一般性質(zhì)，在委托人的授權(quán)和指示范圍內(nèi)，忠實地替委托人辦理受托事務(wù)。在既無邊無際明確授權(quán)也無行業(yè)規(guī)范以及習(xí)慣作法的情況下，受托人應(yīng)當(dāng)以符合委托人的最大利益為原則，謹慎合理地處理委托事務(wù)”。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主管理團體簽訂明確雙方在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同—物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理可依據(jù)不同的標準作不同的分類

（一）物業(yè)管理企業(yè)作為受托人，根據(jù)是否經(jīng)過特別法律委托而承擔(dān)的責(zé)任

第一，日常管理服務(wù)責(zé)任，它是物業(yè)管理企業(yè)提供的經(jīng)常性管理和服務(wù)，可以包括：①日常養(yǎng)護和維修。即對物業(yè)及各種設(shè)施舍，設(shè)備進行經(jīng)常定期的保養(yǎng)和維修，使其處于良好的可使用狀態(tài)；②安全保衛(wèi)，即由企業(yè)安全保衛(wèi)人員對物業(yè)轄區(qū)的人身和財產(chǎn)安全實施保護工作；③清潔綠化，即由清潔人員定時、定點地收集和清運垃圾廢物，打掃衛(wèi)生，對居住環(huán)境進行綠化，為業(yè)主提供清潔、優(yōu)雅的辦公和居住環(huán)境；④物業(yè)維修，更新費用的帳務(wù)公開，并接受為主及業(yè)主管理團體的監(jiān)督。⑤及時處理業(yè)主投訴；⑥其它業(yè)務(wù)。

第二，特約服務(wù)義務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的臨時或特別需要提供的服務(wù)。如為業(yè)主送奶、送報、看護病人、小孩、代訂車船票，代為購物等特約服務(wù)；為方便業(yè)主工作生活開辦特色服務(wù)。這類服務(wù)反映了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的靈活性和服務(wù)的便民性，此類義務(wù)不是物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理義務(wù)。

（二）物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理的運作機制而承擔(dān)的責(zé)任

第一，物的管理責(zé)任，即物業(yè)公司對物業(yè)進行管理的責(zé)任。①物業(yè)的接管驗收。物業(yè)企業(yè)依據(jù)其與房地產(chǎn)公司之間的協(xié)議和一定的標準，對物業(yè)進行檢驗和接收。接管驗收是在物業(yè)竣工驗收合格的基礎(chǔ)上對物業(yè)工程質(zhì)量和使用功能的再檢驗，物業(yè)企業(yè)在驗收時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)記錄在案，在約定期限內(nèi)督促開發(fā)商采取補救措施直到完全合格。開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)公司提供竣工驗收合格證、房屋竣工圖、管線竣工位置、方向，綜合平面圖、產(chǎn)權(quán)人狀況資料等。物業(yè)的接管驗收標志著物業(yè)企業(yè)正式進駐物業(yè)，開始履行物業(yè)管理職責(zé)；②對物業(yè)共有部分的維修、維修、保養(yǎng)責(zé)任。物業(yè)企業(yè)對法定共有部管理服務(wù)功能，并對物業(yè)企業(yè)的社區(qū)服務(wù)管理進行監(jiān)督，真正促進物業(yè)分即樓房的外墻面。通道、屋面、屋頂、支柱、土地、樓梯間、共用出入口、電梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施及共用部分進行定期養(yǎng)護維修。對物業(yè)的通道路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、自行車庫等物業(yè)公用設(shè)施進行統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。

第二，物業(yè)的使用管理責(zé)任。①對業(yè)主合理使用物業(yè)專用部分進行監(jiān)督。主要是對業(yè)主入住物業(yè)前，對其物業(yè)進行裝修時不當(dāng)毀損行為的管理。業(yè)主裝修房屋，應(yīng)向物業(yè)企業(yè)提出申請、填寫裝修申請表，按照約定的時間、方式辦理裝修事宜。物業(yè)企業(yè)對業(yè)主是否有危及整個建筑物安全的行為，隨意變更專有部分共有的電線、水管、煤氣等等設(shè)備的行為，及是否合理利用相鄰他方專有物業(yè)進行監(jiān)督管理；②對業(yè)主合理使用物業(yè)共用部分進行監(jiān)督和管理。我國《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第十四條明確規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反下列行為之一的，由物業(yè)管理司予以制止，批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。一是擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；二是擅自改變房屋，配套設(shè)施用途、特征、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；三私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部分亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化……，明確了物業(yè)企業(yè)對物業(yè)及使用人合理使用物業(yè)共用部分進行管理。

三、物業(yè)管理合同責(zé)任

總的來看，物業(yè)管理合同是物業(yè)企業(yè)物業(yè)管理權(quán)的主要來源，其管理行為在合同約定的范圍內(nèi)行使，未完成合同約定的職責(zé)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（一）物業(yè)管理合同的概念

物業(yè)管理合同是進行現(xiàn)代物業(yè)管理的根據(jù)和標準，也是物業(yè)企業(yè)實施管理的依據(jù)，在物業(yè)管理活動中起看非常重要的作用。它是指業(yè)主管理團體與物業(yè)企業(yè)對特定物業(yè)的管理使用，有償服務(wù)等問題達成書面協(xié)議，是業(yè)主團體委托物業(yè)企業(yè)進行物業(yè)管理明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它對全體業(yè)主及其管理者均有約束力。從其主體、內(nèi)容、客體上看，物業(yè)管理合同是新型的委托合同。

第一，物業(yè)管理合同主體之業(yè)主一方，不是一人或數(shù)人，而是一個業(yè)主團體，是一個以建筑物范疇為聯(lián)結(jié)的松散型團體。因此，在物業(yè)管理合同中，無法做到每一個業(yè)主的利益都能公平地實現(xiàn)：相反，業(yè)主只能根據(jù)自己在整個物業(yè)中所有享有的權(quán)利份額來對待自己的實際權(quán)益，只是從整體上看，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主團體之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容是平等的。

第二，物業(yè)管理合同的客體是對物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務(wù)，其是一種勞務(wù)行為或服務(wù)行為，這種管理和服務(wù)既有單一的、也有全面的、綜合的、社會化的，因此合同內(nèi)容、管理費用由此而不同。

第三，物業(yè)管理合同本質(zhì)是商業(yè)性合同，但物業(yè)管理的內(nèi)容決定了物業(yè)管理服務(wù)還應(yīng)包括保安，代辦保險、郵政、路燈養(yǎng)護等延伸性服務(wù)，這些服務(wù)又具有社會性、公益性特點。因此，物業(yè)管理企業(yè)這些的管理服務(wù)不僅要接受業(yè)主的監(jiān)督，而且也上升為社會責(zé)任受國家有關(guān)部門的檢查與指導(dǎo)。

第四，物業(yè)管理合同是一種勞務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)對整個物業(yè)享有物業(yè)管理權(quán)，業(yè)主通過合同以業(yè)主團體的名義將物業(yè)委托與物業(yè)企業(yè)管理，業(yè)主均應(yīng)服從物業(yè)企業(yè)的管理。這是物業(yè)管理權(quán)與物業(yè)所有權(quán)，使用權(quán)分離的結(jié)果，物業(yè)企業(yè)的管理行為不影響物業(yè)所有權(quán)，使用權(quán)的單獨行使。業(yè)主仍可依法對其物業(yè)行使占有、使用、管理、收益、處分權(quán)。

（二）物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)

物業(yè)管理合同是一種新型的合同，目前法律尚無明確的規(guī)定。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主或業(yè)主委員會以業(yè)主團體的名義聘用物業(yè)企業(yè)進行物業(yè)管理；物業(yè)公司受聘后，以自己的名義向業(yè)主和非業(yè)主使用人提供各種服務(wù)，業(yè)主團體對物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)支付報酬。這種合同，很難歸入我國《合同法》規(guī)定的任一有名合同之列。與相似的其他有名民事合同相比，物業(yè)管理合同具有自身的特點。

第一，物業(yè)企業(yè)實施的“管理”屬于一種勞務(wù)，物業(yè)管理合同在性質(zhì)上屬于勞務(wù)合同。勞務(wù)合同包括加工、承攬合同、運送合同、雇傭合同、委托合同、行紀合同和居間合同等。物業(yè)管理合同與有償委托合同相比有所不同。按照目前的通說，委托是指當(dāng)事人一方委托他方處理事務(wù)，他方允為處理的合意。其中委托他人處理事務(wù)的一方是委托人，處理事務(wù)的一方是受托人。委托人具有事務(wù)處理的請求權(quán)，同時應(yīng)該承擔(dān)支付報酬和費用的義務(wù)。受托人具有“忠誠義務(wù)、勤勉義務(wù)、遵照指示處理委托事務(wù)義務(wù)、親自處理委托事務(wù)義務(wù)、義務(wù)、移交財產(chǎn)和權(quán)益的義務(wù)”等。物業(yè)管理合同與有償委托合同，二者都是由雙主當(dāng)事人約定一方為他方處事事務(wù)。他方給付一定報酬及支付費用的合同，但二者不同之處在于：委托合同受托人在處理事務(wù)時并非以自己的名義實施，而是以委托人的名義實施；物業(yè)管理合同則不同，受托人——物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過程中始終以自己的名義開展業(yè)務(wù)活動，并不以業(yè)主或業(yè)主團體的名義實施管理服務(wù)；在委托合同中，受托人若以自己的名義從事受托行為，則應(yīng)公開自己的代理人身份，即“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人與第三人的除外�！蔽飿I(yè)管理合同中，受托人實施管理活動不僅涉及第三人，也涉及委托人而非訂立合同行為。同時，物業(yè)管理合同有自己特定的內(nèi)容，即以維修、保安、綠化等事項為主要內(nèi)容，而委托合同范圍十分廣泛，不受限制。再加上物業(yè)管理合同反映了物業(yè)管理市場運作的特殊規(guī)律，合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)分配并非僅靠委托合同解決，還有國家干預(yù)和道德規(guī)范要求。

第二，與雇傭合同相比較。二者在受托人辦理的事務(wù)性質(zhì)和內(nèi)容上基本相同，即委托人可以通過合同將特定的事務(wù)交由受托人完成，也可以通過雇傭合同由自己的雇員完成，他方付給報酬。但這兩種法律關(guān)系不同。物業(yè)管理合同是兩個獨立主體之間的法律關(guān)系，物業(yè)管理合同的受托人是依法設(shè)立的專業(yè)企業(yè)，它依靠自身的資金實力，專業(yè)人員配備以及綜合性的管理服務(wù)能力提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)。而雇傭關(guān)系是一種組織隸屬關(guān)系，受雇人是自然人，其提供的勞務(wù)是自然人通過自己的技能和經(jīng)驗證完成雇主所要求的任務(wù)。且雇傭一般按工作時間給付勞動報酬，而物業(yè)管理委托按事務(wù)完成情況給付報酬或傭金。此外，在雇傭中，受傭人必須絕對服從雇主的命令或安排，而物業(yè)企業(yè)在完成管理服務(wù)過程中具有獨立性，不必完全聽命于業(yè)主或業(yè)主團體的支配。

第三，與承攬合同相比較。承攬合同是當(dāng)事人雙方關(guān)于一方按照另一方的要求完成一定工作并交付工作成果，另一方應(yīng)受該工作成果并給付一定報酬的合同。承攬合同的類型中有一類是服務(wù)承攬，與物業(yè)管理的內(nèi)容大致相似，但兩者仍有明顯區(qū)別：承攬合同的定作人所要求的是承攬人依照合同完成一定工作并支付成果，合同標的一般為工作成果，而物業(yè)管理合同的委托人只要求物業(yè)企業(yè)提供綜合性的物業(yè)管理服務(wù)，并不要求支付工作成果，它強調(diào)的是物業(yè)管理行為的過程本身。而且，在承攬合同中，如工作成果在交付前發(fā)生意外風(fēng)險而滅失，后果由定作人承擔(dān)。物業(yè)管理合同不存在雙方風(fēng)險責(zé)任的劃分問題，因為物業(yè)企業(yè)無交付工作成果的義務(wù)，如物業(yè)因意外風(fēng)險受損與滅失，后果一律由業(yè)主自負。因此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第251條對承攬合同的規(guī)定，承攬合同的重點在加工、定作一類的事宜，合同中許多條款對物業(yè)管理合同不適用。

第四，與行紀合同相比較。合同法第414條規(guī)定：“行政合同是行紀人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，委托人支付報酬的合同”。二者都屬于一方當(dāng)事人以自己名義為另一方面事處理一定事務(wù)的合同，但二者仍存在區(qū)別：行紀合同的委托事務(wù)僅限于動產(chǎn)和有價證券買賣等貨物買賣等貨物買賣及其他財產(chǎn)買賣活動；物業(yè)管理合同是物業(yè)企業(yè)依合同約定向業(yè)主團體提供各項物業(yè)管理服務(wù)，其委托事務(wù)是各項管理服務(wù)工作。

四、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理權(quán)來源

物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)是因物業(yè)管理委托合同而取得的，業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)源于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，其表現(xiàn)為業(yè)主對物業(yè)的專有部分所享有的獨立的管理權(quán)和對物業(yè)共有部分所享有的與其它共有權(quán)人共同管理物業(yè)的權(quán)利。

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)之業(yè)主物業(yè)管理權(quán)

業(yè)主通過置業(yè)獲得物業(yè)專有部分的專有權(quán)，因?qū)Ｓ袡?quán)同時獲得共有部分的共有權(quán)。專有權(quán)和共有權(quán)的結(jié)合形成了業(yè)主的建筑業(yè)區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主要實現(xiàn)建筑物區(qū)分所有權(quán)的各項權(quán)利，就必須對其所擁有的物業(yè)加以管理，行使物業(yè)管理權(quán)。物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主為實現(xiàn)其所有權(quán)權(quán)利而具備的對其物業(yè)進行照料和保管的權(quán)利。

第一，業(yè)主對專屬于自己的一定范圍的建筑空間（即專有部分）實施照料和保管，以便于更好地“直接占有、使用，以實現(xiàn)其居住、營業(yè)及其他目的”，或“將其予以出租收取租金，或于其上設(shè)定負擔(dān)（如設(shè)定抵押），以及將之予以轉(zhuǎn)讓等”。同時，還可以合理利用相鄰他人的專有部分或不屬于自己所有的共有部分，以便于維護或修繕、改良自己的專有部分，這是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相鄰使用權(quán)。因此，業(yè)主實現(xiàn)其專有部分占有、使用、收益、處分權(quán)利，必須使用管理的手段、工具、程序等。然而值得注意的是：區(qū)分所有建筑物內(nèi)擁有眾多業(yè)主，各業(yè)主使用、管理自己的物業(yè)必將受到限制，具體表現(xiàn)為：

①應(yīng)當(dāng)合理使用其專有部分，不得危及整個建筑物安全，即不得為自己專有部分的改建或增建拆除內(nèi)部梁柱或墻壁的全部或一部分，或其它有損于整棟建筑物之外觀的行為。

②不得隨意變更專有部分共有的電線、水管、煤氣管道，影響其容量、通暢。

③應(yīng)獨自出資修理其專有部分，維持建筑物存在。

④維護住宅環(huán)境的衛(wèi)生和安寧，遵守建筑物所在地風(fēng)序良俗。

⑤對專有部分的利用應(yīng)符合其本來用途，不得作出令人厭惡的使用管理行為，不可釋放不可稱量物質(zhì)。

第二，業(yè)主在區(qū)分所有建筑物中，與其它業(yè)主因共有、共用部分和他們共同行使使用權(quán)，產(chǎn)生了對共同事物的管理權(quán)和共同義務(wù)的分擔(dān)，這是一般意義上的物業(yè)管理權(quán)。業(yè)主們在共有關(guān)系中，對如何享有共有部分的占有、使用、收益、處分權(quán)利進行管理界定。 如，業(yè)主對共有部分的共同占有具有不可分割性，即其與專有部分“共同構(gòu)成區(qū)分所有建筑物之物法性權(quán)利—共有所有權(quán)與專有所有權(quán)之客體，此權(quán)利客體必須連同區(qū)分所有權(quán)人之成員權(quán)一同予以處分（包含分割）”；對共有部分的共同使用，依共用部分的用法或使用需要予以進行，不依業(yè)主對共用部分之“應(yīng)有份額”予以使用�！凹丛谝粭澖ㄖ�物上有一半面積之專有部分所有權(quán)人，不能對共用部分之走廊或電梯只使用一半之面積，而依其性質(zhì)得為共同使用或輪番使用，因而共用部分不問其持分多少，于使用上應(yīng)全體使用�！保粯I(yè)主對共用部分依規(guī)約或其共有持分，獲得共有部分所產(chǎn)生的利益，同時，基于居住及實現(xiàn)以上權(quán)能，可對共用部分實施“不影響或損及建筑物共用部分之固有性質(zhì)的修繕改良行為”。這些管理活動具體表現(xiàn)應(yīng)包括。

①各業(yè)主要合理使用共用、共有部分。所謂合理使用就是按物業(yè)的本來用途使用，如載人電梯不得用來載運其它物品，停車場不應(yīng)用來堆放其它雜物等。只有這樣，才能保證物盡其用，維護物業(yè)安全及其他業(yè)主的合法權(quán)益。

②如果改變物業(yè)共用、共有部分本來用途而使用之，應(yīng)征得其他業(yè)主的同意，并且不得危害建筑物的安全。

③業(yè)主（使用人）一般只能自己使用共有物業(yè)，如果由業(yè)主（使用人）以外的人使用，應(yīng)征得其它業(yè)主的同意。

④共有人不得請求分割共有物，若準許共有人分割，物業(yè)就會喪失其固有的使用價值，或影響其它業(yè)主的合理利用。

⑤共有權(quán)從屬于專有權(quán)，當(dāng)專有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，共有權(quán)應(yīng)同時轉(zhuǎn)讓，且其它共有權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)。

⑥共有權(quán)人有權(quán)對共有物進行修繕和改良，任何共有權(quán)人都可以在不征得其它共有權(quán)人同意的情況下修繕受損害的物業(yè)，并有權(quán)要求其它共有權(quán)人分擔(dān)費用。若需要改良物業(yè)（即改變物業(yè)使用用途），則應(yīng)征得其它業(yè)主的同意。

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