房屋租賃中裝修裝飾的法律問題論文

　　摘要：

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價(jià)上漲等原因使得越來越多人租賃房屋，而現(xiàn)行的法律中在處理租賃房屋裝修引起的法律問題還處于一個(gè)完善的過程。本文對這些問題提了相應(yīng)的處理的意見。

　　關(guān)鍵詞：

　　房屋租賃；裝修；問題

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價(jià)居高不下，使得許多的人們買不起房子。但是房屋是人們生存的基本的條件，使得越來越多的人租賃房屋，同時(shí)現(xiàn)在的人對于居住的條件和環(huán)境的要求也在不斷的提高。因此在租賃房屋進(jìn)行裝修也越來越普遍，對于合同終止和合同無效等情況對于裝修物的所有權(quán)的歸屬以及裝修費(fèi)用的承擔(dān)所引起的法律問題也越來越普遍。為了正確，及時(shí)處理此類的糾紛，本文就房屋租賃中因裝飾裝修等原因產(chǎn)生的法律問題進(jìn)行分析以及提幾點(diǎn)建議。

　　一、 法律問題引起的原因

　　我國《合同法》規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，房屋租賃合同是租賃合同的一種。同時(shí)我國《合同法》還規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求對承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失�！睆奈覈�合同法看出對于房屋租賃中裝修裝飾所引起的法律問題是由于承租人經(jīng)過出租人的同意但沒約定對租賃物進(jìn)行裝修在合同終止，無效等原因而解除時(shí)裝修費(fèi)用的承擔(dān)以及裝修物所有權(quán)的歸屬問題。

　　對于房屋裝修如果動(dòng)產(chǎn)沒有附合于不動(dòng)產(chǎn)一般不會(huì)發(fā)生糾紛，因?yàn)闆]有發(fā)生附合的不動(dòng)產(chǎn)承租人可以自行處理。故糾紛大多是房屋的裝修將動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，是指動(dòng)產(chǎn)與他人不動(dòng)產(chǎn)相結(jié)合，成為其重要成分，而發(fā)生動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)[1]]。同時(shí)對于租賃期間屆滿時(shí)，不能拆除的，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人取得動(dòng)產(chǎn)且為原始取得。但在物權(quán)法上規(guī)定動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人可以提出不當(dāng)?shù)美�的返還或者請求侵權(quán)責(zé)任。在租賃期間發(fā)生合同解除的情況又有合同無效的，當(dāng)事人一方違約的，當(dāng)事人雙方違約的對于裝飾裝修物所有權(quán)的歸以及裝修費(fèi)用的負(fù)擔(dān)而引起的糾紛。

　　在租賃合同終止后，承租人對附合的裝飾裝修物不可能向出租人提起不當(dāng)?shù)美�的返還。不當(dāng)?shù)美�在我國物�?quán)法上的規(guī)定是受益人沒有法律根據(jù)而取得利益的

　　結(jié)果，不以他方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)的損失為必要的條件。而出租人業(yè)已取得附合的裝飾裝修物對出租人而言并不一定獲利，在一定的情況下出租人可能因拆除附合物而對原租賃物產(chǎn)生毀損，故承租人無法請求不當(dāng)?shù)美�的返還。但若該附合物對出租人而言確有利益的增加，對于已經(jīng)附合的裝飾裝修費(fèi)用的負(fù)擔(dān)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的法律問題。

　　二、現(xiàn)行的立法規(guī)定

　　這是法律所賦予的強(qiáng)制取得，同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律法律若干問題的解釋》（法釋[20xx]11號(hào)）從第九條到第十二條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，對于租賃期間屆滿或者合同解除的，未形成附合的裝修物承租物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的不予支持。因此導(dǎo)致出租人對附合裝飾物無償享有。對于因合同無效而導(dǎo)致租賃關(guān)系終止的，根據(jù)我國合同法的締約過失責(zé)任的合同當(dāng)事人依過錯(cuò)責(zé)任的大小承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)現(xiàn)值損失。對于因出租人的違約而導(dǎo)致合同終止的，我國法釋第十一條規(guī)定承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。對于承租人違約導(dǎo)致合同解除的對于承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修的殘值損失不予支持，但承租人同意利用的除外。對雙方都違約的導(dǎo)致合同解除的對于剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失按各自過錯(cuò)的程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　從解釋來看似乎非常合理：因?yàn)槌凶馊藢ψ赓U房屋裝飾裝修，是承租人在使用租賃房屋自愿的投資行為，是為了滿足自身的使用需求，根據(jù)其審美情趣和使用目的進(jìn)行。當(dāng)出租人和承租人的審美不一致時(shí)對于出租人是毫無利益而言。對于地理位置優(yōu)越的地段，在出租人不拆除原承租人遺留的附合時(shí)，新的承租人還要雇人進(jìn)行拆除。對于一些連鎖店因其內(nèi)部的裝修一樣，新的承租人在法律上規(guī)定其必須拆除，因此從這個(gè)角度而言承租人遺留的附合物對于出租人不僅不是一種利益反而成其累贅。且承租人對于自己的裝修在其承租期間的實(shí)際占有的使用時(shí)間內(nèi)已經(jīng)充分滿足了其自身的需要，從“效益——成本”的角度上看已經(jīng)得到平衡了，故在租賃期屆滿后出租人可以無償享有附合物，對于裝飾費(fèi)用出租人也可以不用承擔(dān)。但對于那些租期相對較短而裝飾裝修費(fèi)用卻昂貴，承租人要承當(dāng)巨大的損失。對于還未收回成本的承租人，出租人在租期屆滿后對于續(xù)租的可以

　　趁機(jī)提高租金，在某些情況下承租人不得不承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)。對于租賃期滿的，當(dāng)附合物對于出租人的不動(dòng)產(chǎn)的利用價(jià)值確實(shí)有所增加但出租人仍可無償取得，承租人不可提出不當(dāng)?shù)美�的返還，從這一角度上說有失公平。

　　對于剩余租期的裝飾裝修的殘值的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)在法條上也沒有相應(yīng)的規(guī)定。在法院實(shí)際的執(zhí)法過程中導(dǎo)致了其方法多樣，標(biāo)準(zhǔn)多樣。我國合同法的司法解釋采用了現(xiàn)值損失和殘值損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)麗在對于合同法司法解釋的理解與適用中指出：現(xiàn)值損失是在合同被認(rèn)定無效后，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。該價(jià)值一般按照裝飾裝修造價(jià)審計(jì)鑒定方法計(jì)算，由工程造價(jià)扣減承租人占有使用房屋期間的折舊費(fèi)用。殘值損失是在合同解除時(shí)，裝飾裝修的“剩余價(jià)值”，該價(jià)值通過裝飾裝修的工程造價(jià)扣減房屋占有使用期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來確定，房屋占有使用的期間消耗的價(jià)值是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值為基礎(chǔ)確定，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾費(fèi)用[2]。如：甲對于租賃房屋的裝飾裝修費(fèi)用為80萬元，租期為4年，在第三年合同解除時(shí)，每年應(yīng)攤銷的費(fèi)用為20萬元，已攤銷60元，未攤銷的費(fèi)用為20萬元，估價(jià)現(xiàn)值為30萬元低于合同履行期間的攤銷費(fèi)用的60萬元，故殘值為80—60=24萬元，殘值損失為20萬元。但這并沒有在法律條文或者司法解釋中給予明確，在實(shí)際的操作過程也會(huì)造成其標(biāo)準(zhǔn)不一。

　　三、目前學(xué)界的觀點(diǎn)

　　對于承租人在經(jīng)過出租人的同意后對租賃物進(jìn)行改善所花費(fèi)的費(fèi)用的承擔(dān)。李永軍教授認(rèn)為從原則上出租人有義務(wù)償還承租人改善租賃物所花費(fèi)的費(fèi)用，但償還的數(shù)額應(yīng)當(dāng)以租賃合同終止時(shí)改善對于原出租物的價(jià)值增加部分為準(zhǔn)[3]。德國法學(xué)家認(rèn)為“起決定作用的一直是在得利人那出現(xiàn)的、客觀財(cái)產(chǎn)之增加”，王利明教授認(rèn)為，承租人可以請求“與動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”。對于李永軍教授的觀點(diǎn)，在實(shí)踐的過程中，由于附合物本身含有很強(qiáng)的主觀性，它是滿足原承租人的需求，故很難認(rèn)定添附物對于原租賃物在何種程度上是屬于價(jià)值增加的部分。對于德國法學(xué)家的觀點(diǎn)和王利明教授的觀點(diǎn)在不動(dòng)產(chǎn)的附合中也有很大的局限性，因?yàn)楦胶系牟粍?dòng)產(chǎn)對于出租人而言有“增值性”也有“減值性”的可能性。如果是增值，對于出租人則是不當(dāng)?shù)美�，如果是減值對于出租人則是無端的損失。

　　筆者認(rèn)為，對于承租人在租賃中因添附而產(chǎn)生的裝飾裝修的費(fèi)用。對于尚未附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用的，可以折價(jià)歸出租人所有。對于出租人不同意利用的，承租人可以自行處理拆除，但在拆除的過程中如果對原租賃物造成毀損的應(yīng)該對出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果裝飾裝修物已經(jīng)附合于不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)過一般的美學(xué)鑒定的確可以增加環(huán)境的感經(jīng)出租人接受后可以折價(jià)對承租人給予一定的補(bǔ)償，當(dāng)其補(bǔ)償?shù)母鶕?jù)是折舊補(bǔ)償，即他的補(bǔ)償范圍是在出租人的財(cái)產(chǎn)增加的利益范圍內(nèi)，在其經(jīng)過租賃期間后折舊的補(bǔ)償范圍，且其補(bǔ)償?shù)慕痤~不應(yīng)高過其在租賃期間內(nèi)出租人收取租金總額的百分之二十。如果在其租賃期間屆滿后承租人所遺留的附合物對出租人的利益沒有絲毫的增加或是法律所規(guī)定的必須拆除（如連鎖店的裝修等）可以要求承租人拆除如果因拆除而導(dǎo)致出租人的出租物的毀損可以要求承租人進(jìn)行損害賠償。如果因出租人違約而導(dǎo)致合同無效的，承租人可要求對于剩余租賃期間裝飾裝修物的殘余價(jià)值的賠償，如果因承租人違約而導(dǎo)致合同解除的則承租人的附合裝飾裝修物的費(fèi)用不得要求補(bǔ)償，但對于未發(fā)生附合的如果出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有，否則承租人自行拆除但對租賃物造成損失的承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。對于承租人在裝飾裝修過程中耗資巨大的但在租賃期間即將屆滿而認(rèn)為收回成本的，經(jīng)過協(xié)商意思表示一致需要續(xù)租的其租金不得高于該地區(qū)的平均租金，若意思表示不能達(dá)成一致按租賃期間屆滿后對于裝飾裝修物的才處理規(guī)則。

　　四、減少房屋租賃中裝飾裝修法律問題的幾點(diǎn)看法

　　在房屋租賃合同中，若出租人同意承租人對房屋進(jìn)行裝飾裝修，在沒有做約定的情況下在現(xiàn)行的合同法法條或司法解釋在處理合同終止時(shí)附合裝飾裝修費(fèi)用和附合物都需要相應(yīng)的社會(huì)成本，有司法成本、鑒定成本等。因此在出租人同意承租人對房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)應(yīng)對附合的裝飾裝修費(fèi)用、附合物以及工程的造價(jià)款在合同終止時(shí)的負(fù)擔(dān)狀況應(yīng)該相應(yīng)的明確，這有助于糾紛的產(chǎn)生。

　　首先，在訂立租賃合同的過程中明確約定在當(dāng)事人的任意一方的原因造成合同的解除時(shí)，在經(jīng)出租人的同意進(jìn)行房屋的裝飾裝修的費(fèi)用承擔(dān)的主體以及附合物的處理辦法。以及如有特殊情況的發(fā)生而造成的損失。我國合同法規(guī)定，在租賃期間6個(gè)月以上的為要式合同，故在訂立合同的過程不論是法定要式還是約定要式都盡可能訂立要式合同。這在實(shí)踐的過程中能夠起到更好的約束效果。

　　其次，在出租人同意承租人對房屋進(jìn)行裝飾裝修前，其承租人應(yīng)該向出租人告知將房屋裝修到的程度，以及提供相應(yīng)的裝修平面圖。同時(shí)出租人也應(yīng)盡到核查的義務(wù)，根據(jù)裝修平面圖如果是對房屋進(jìn)行重大的裝修必要的時(shí)候還應(yīng)請相應(yīng)的專業(yè)評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估以確定其對房屋的影響程度，再確定是否同意承租人對房屋進(jìn)行裝飾裝修或是要求承租人對裝修計(jì)劃進(jìn)行修改或調(diào)整。這對于在租賃期間屆滿后的裝飾裝修的處理具有重要的作用。

　　再者，承租人經(jīng)出租人的同意對房屋進(jìn)行裝修的，在裝修完畢后應(yīng)將附合裝飾裝修的費(fèi)用以及相應(yīng)的工程造價(jià)款以書面的形式在一定的期限提交給出租人。朱留虎學(xué)者認(rèn)為承租人應(yīng)該在裝飾裝修完畢的一個(gè)內(nèi)將附合的裝修裝飾費(fèi)用以書面的形式通知出租人，出租人有異議的應(yīng)在收到通知后的一個(gè)月提出[4]。在此，筆者認(rèn)為承租人通知出租人后，出租人對于附合的裝修價(jià)款，可以在一定的期限內(nèi)提出，并相應(yīng)的約定在合同自動(dòng)終止后對出租人確有得利的部分費(fèi)用的承擔(dān)，這可以避免在合同結(jié)束時(shí)因鑒定而產(chǎn)生的費(fèi)用。如果出租人對承租人的附合的裝修裝飾費(fèi)用沒有異議的，，則按照原合同的約定處理合同期限屆滿后的附合裝修裝飾的費(fèi)用。

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