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可流轉(zhuǎn)的國(guó)家土地使用權(quán)制度的創(chuàng)立
(一)土地國(guó)家所有的必要性城市土地歸國(guó)家所有是在社會(huì)主義建設(shè)過(guò)程中逐漸形成的,是與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的土地歸屬制度。在建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中,我國(guó)在動(dòng)產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)方面有拍賣、股份制改造等產(chǎn)權(quán)明晰化措施,但在土地方面,國(guó)家沒(méi)有將來(lái)也不可能改變?nèi)窕驀?guó)家所有的制度。這主要因?yàn)榇嬖谥^續(xù)保持土地國(guó)家所有的必要性。這可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn):
。1)土地是天生具有社會(huì)性的資源,任何人的生存發(fā)展均離不開土地,從居住到經(jīng)營(yíng),從工業(yè)到農(nóng)業(yè),莫不如此。尤其是農(nóng)民更是得依靠農(nóng)地吃飯。而實(shí)現(xiàn)耕者有其田,居者有其地的目標(biāo),土地時(shí)常被改造成公有或集體所有。
。2)公有制的基本目的是保障社會(huì)平衡、穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展,確保人們的基本生存權(quán);而在我們這樣一個(gè)人多地少的、農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的國(guó)度,生存權(quán)首先要保障人們有機(jī)會(huì)獲得土地,保障依靠土地吃飯的農(nóng)民終生有賴以生存的根基-土地。因此,徹底地實(shí)行私有,有違公有制的基本目標(biāo),公有制基本制度決定我國(guó)將長(zhǎng)期實(shí)行國(guó)家所有(和集體所有)。
。3)實(shí)行土地國(guó)家所有在某些情形下更有利于國(guó)家目的的貫徹,有利于進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)和公益設(shè)施的建設(shè);而且在理論上講,有利于土地的合理利用、保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境等。
。4)古今中外許多事實(shí)也表明,土地的徹底私有化,容易導(dǎo)致社會(huì)矛盾的產(chǎn)生,導(dǎo)致社會(huì)發(fā)展不穩(wěn)定因素的產(chǎn)生。
實(shí)際上,我們也不是為了實(shí)行土地國(guó)有,而繼續(xù)堅(jiān)持這樣的原則,關(guān)鍵在于我們可以尋找到與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌的土地權(quán)屬體制安排。
。ǘ┩恋兀ㄋ袡(quán))不可流轉(zhuǎn)性與市場(chǎng)流轉(zhuǎn)需要矛盾及其解決
城市土地屬于全民所有,這是我國(guó)憲法和法律所規(guī)定的基本原則。但是,全民所有得有一個(gè)集中全民意志的機(jī)構(gòu)來(lái)代表全民來(lái)行使;而社會(huì)主義的國(guó)家是代表全體人民利益的社會(huì)管理機(jī)關(guān)。故而在現(xiàn)實(shí)中全民所有即演變?yōu)閲?guó)家所有。
在實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,國(guó)家所有的土地直接分配或劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)和國(guó)營(yíng)企業(yè)等組織無(wú)償占有利用的;個(gè)人等私主體一般不可能取得國(guó)有土地建立住宅,城市市民住房由國(guó)家及國(guó)有企事業(yè)單位建筑提供(只是在歷史上遺留或形成的私人住房宅基地的情形)。同時(shí),土地使用權(quán)單位或個(gè)人只有占有使用的權(quán)利,而沒(méi)有處分或轉(zhuǎn)讓土地本身的權(quán)利。
這樣,不僅土地所有權(quán)不能流轉(zhuǎn),而且土地使用權(quán)也不能或不需要流轉(zhuǎn)。土地雖然也是由各個(gè)單位利用的,但是,土地和土地使用權(quán)并沒(méi)有成為一種可處分的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。此時(shí)的土地使用權(quán)只是企業(yè)完成國(guó)家計(jì)劃所配備的必要生產(chǎn)條件,是界定各個(gè)單位實(shí)際利用土地范圍的工具,而不是企業(yè)擁有的資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)。土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、出租或抵押,對(duì)于任何單位都不是一種真正財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)。這也就是說(shuō),不管主體的性質(zhì)如何,土地使用權(quán)的性質(zhì)是一致的,均是代表國(guó)家對(duì)土地的使用,這里的使用權(quán)即直接體現(xiàn)著國(guó)家利益。
改革開放初期,在摸索建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)或商品經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中,仍然采用老一套土地利用制度,土地的不能流轉(zhuǎn)與資源的社會(huì)化配置發(fā)生矛盾,妨礙著不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立,而且市場(chǎng)需求導(dǎo)致了隱形土地市場(chǎng)出現(xiàn),使國(guó)有土地收益大量流失。為解決國(guó)有土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題,國(guó)家選擇了繼續(xù)保持國(guó)家所有權(quán)不可流轉(zhuǎn),而允許有償方式取得的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的土地利用體制。1988年《憲法》和《土地管理法》的相繼修改,突破了舊有的土地利用體制,建立了與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地利用制度。也正是這樣土地利用體制的建立,使我國(guó)能夠在繼續(xù)保持土地國(guó)家所有的前提下,建立起與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)的可流轉(zhuǎn)土地產(chǎn)權(quán)制度。
。ㄈ┛闪鬓D(zhuǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)制度的創(chuàng)立
1988年的《憲法修正案》刪去了《憲法》第10條第4款“禁止土地出租”的規(guī)定,增加了土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓等規(guī)定;隨后,《土地管理法》也做了相應(yīng)的修正。由此確立了國(guó)有土地使用權(quán)有償取得和使用,土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓和出租的制度。這一制度的確立,使我國(guó)的國(guó)有土地的分散使用采取兩種方式,一種是劃撥方式,形成劃撥土地使用權(quán);一種是出讓方式,形成出讓土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家以土地所有者的身份通過(guò)與土地使用者訂立出讓合同,將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。按照現(xiàn)行法律規(guī)定,中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人,除有特別限制外,均可取得土地使用權(quán)。而且以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。通過(guò)土地出讓,不僅使國(guó)有土地得到分散利用,而且創(chuàng)制了一種可自主處分的民法上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利-使用權(quán),因而使土地(間接地)成為可有限流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)。
劃撥土地可以說(shuō)是對(duì)計(jì)劃體制下形成的使用國(guó)有土地現(xiàn)狀的一種默認(rèn)。這種土地使用權(quán)的目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益,因此,劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。但是,由于現(xiàn)實(shí)中并不是所有的劃撥土地均是用于公共利益或國(guó)家利益,因此,允許在一定條件下轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)。這實(shí)質(zhì)上已經(jīng)改變了劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì)(具體參見第三節(jié))。
有償出讓取得土地使用權(quán)制度的創(chuàng)立及其相配套制度建立,形成了一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制需要的土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體制。
。ㄋ模┏鲎屚恋厥褂脵(quán)的性質(zhì)和法律特征
計(jì)劃體制下的土地使用權(quán)只是一種界劃土地使用范圍的工具,不具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值,而在出讓土地使用權(quán)體制下,土地使用權(quán)成為具有所有權(quán)功能或?qū)傩缘呢?cái)產(chǎn)權(quán)。從傳統(tǒng)物權(quán)法的觀點(diǎn)看,出讓土地使用權(quán)類似于其他國(guó)家的地上權(quán),但我國(guó)的出讓土地使用權(quán)具有更強(qiáng)的獨(dú)立性。土地使用權(quán)人享有土地所有權(quán)人通常所具有的一切權(quán)利,只是這種權(quán)利存在著期限。具體講,我國(guó)的出讓土地使用權(quán)有如下特征:
。1)土地使用權(quán)是一種直接支配土地的物權(quán)。土地使用權(quán)人享有的是直接占有、使用土地的權(quán)利,在性質(zhì)上屬于物權(quán)范圍;谶@種對(duì)土地的直接的支配關(guān)系,土地使用權(quán)人可以排除任何第三人對(duì)土地的侵占、侵害和其他妨害,享有物權(quán)法上所講的物上請(qǐng)求權(quán)。同時(shí)基于對(duì)土地的直接占有利用,使用權(quán)人也擁有相鄰地役權(quán)等權(quán)利。土地使用權(quán)人具有傳統(tǒng)物權(quán)法給予不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的相鄰權(quán)利。
。2)土地使用權(quán)是一種具有較強(qiáng)獨(dú)立性的他物權(quán)。土地使用權(quán)來(lái)源于國(guó)家土地所有權(quán),因此它屬于他物權(quán)范疇。但我國(guó)土地使用權(quán)具有較強(qiáng)的獨(dú)立性。它不僅可以對(duì)抗普通世人,而且可以對(duì)抗國(guó)家。在出讓合同有效期間,國(guó)家不得任意收回土地使用權(quán)和非法干預(yù)使用權(quán)人的使用。只有基于公益需要才允許國(guó)家提前收回土地。
。3)土地使用權(quán)權(quán)能幾乎相當(dāng)于所有權(quán)權(quán)能。土地使用權(quán)人不僅可以占有使用土地,而且可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租土地使用權(quán);另外,土地使用權(quán)人死亡后,繼承人也可以繼承土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)最主要區(qū)別是,它存在一定期限,另外需要向國(guó)家支付使用金。除了這兩點(diǎn)外,土地使用權(quán)的權(quán)能基本上相當(dāng)于土地所有權(quán)。我國(guó)土地使用權(quán),不僅可以隨建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租而處分,而且可以獨(dú)立
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