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房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)思考
房地產(chǎn)行業(yè)自1998年以來經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期,曾因市場發(fā)展的不規(guī)范等多種原因一度成為暴利行業(yè)的典型。下面是小編搜集整理的相關(guān)內(nèi)容的論文，歡迎大家閱讀參考。
摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在市場經(jīng)濟(jì)體制下的納稅問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)不能忽視的一個(gè)重大問題。深入分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因并控制稅務(wù)問題，是房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問題。而稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給企業(yè)造成不可估量的損失。筆者通過自身在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，并提出對(duì)應(yīng)的策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對(duì)策略
隨著中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，國內(nèi)很多優(yōu)秀公司在國際市場上嶄露頭角。但是有不少公司卻因?yàn)槎悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)控制防范做得不夠完善，陷入了“稅務(wù)門”，以致在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上多次摔跟頭。任何一個(gè)企業(yè)想要扎根于瞬息萬變的市場之中，并得到良好的發(fā)展，都應(yīng)該做好內(nèi)部控制。而稅務(wù)方面是一個(gè)極其重要的方面，稅務(wù)繳納的不合理會(huì)對(duì)企業(yè)的核心利益產(chǎn)生影響，因此需要研究稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采取合適的策略來規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概析
所謂稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)繳納的稅款未能遵照稅法的規(guī)定，造成企業(yè)利益損失的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍地存在，絕大部分企業(yè)以及其每個(gè)利益環(huán)節(jié)都能可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展而消失，反而會(huì)隨之逐漸增長。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)不易被發(fā)現(xiàn)，它看不見摸不著，隱秘地附著在企業(yè)的各經(jīng)營活動(dòng)中。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)初期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段，需要花費(fèi)巨大的購地款，而購地款在稅務(wù)檢查中是一個(gè)重要的項(xiàng)目，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也很大。在開發(fā)階段所涉及的稅種有印花稅、耕地占用稅、契稅等等，在土地成本中還涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅等。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有真實(shí)的發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)此進(jìn)行處罰。沒有根據(jù)規(guī)定得到發(fā)票的行為導(dǎo)致企業(yè)可能有偷稅和漏稅的情況。按照發(fā)票法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到一定的處罰。因而，在購置土地使用權(quán)時(shí)，需要在合同中要明確說明提供真實(shí)有效的發(fā)票，以減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)中期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
建造成本是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)較大的支出，其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是比較高的。除了自主開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)外，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)采取的是出包開發(fā)的方式。納稅人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)代扣代繳的責(zé)任和義務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)中期所涉及的稅款主要有城建稅、營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)稅等。房地產(chǎn)企業(yè)要特別注意這些稅種相關(guān)的條款，以規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.房地產(chǎn)銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)的銷售中，所涉及到的稅收是非常多的。具體包括有印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅、教育附加稅、營業(yè)稅、土地增值稅等，而這是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查稅務(wù)的最重要一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)在這一環(huán)節(jié)中所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是最大的。稅務(wù)部門依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款來計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅及其他。在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款項(xiàng)目賬務(wù)處理不及時(shí)或者賬款項(xiàng)目歸集時(shí)，很容易發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而其他費(fèi)用的產(chǎn)生，例如將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)作為員工的獎(jiǎng)勵(lì)，給投資人或股東分配非貨幣性的資產(chǎn)，有償轉(zhuǎn)讓部分公共設(shè)施等行為，都需要根據(jù)相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)來上繳稅費(fèi)。
4.其他稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
除了上述三個(gè)環(huán)節(jié)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之外，房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)有一些相對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)不那么重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，注冊登記時(shí)，因?yàn)樽缘攸c(diǎn)或是征管分局的不同，房地產(chǎn)企業(yè)有漏稅風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)票管理時(shí)，發(fā)票的時(shí)間與賬款發(fā)生時(shí)間不一致，也可能導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，以避免企業(yè)利益的損失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。
三、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
1.房地產(chǎn)企業(yè)自身因素
(1)受財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性影響
在企業(yè)稅務(wù)處理過程中，財(cái)務(wù)核算是極其重要的一環(huán)，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)情況。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性對(duì)涉稅行動(dòng)產(chǎn)生很重要的作用，同時(shí)決定了多種稅的金額大小。財(cái)務(wù)核算的水平也決定了房地產(chǎn)企業(yè)納稅行為是否恰當(dāng)合理。
(2)企業(yè)制度不夠完善
房地產(chǎn)企業(yè)制度不夠健全是一個(gè)重要問題。事實(shí)證明，在企業(yè)管理的過程中，企業(yè)制度能起到非常重要的作用，甚至關(guān)乎一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制定的財(cái)務(wù)制度不夠完善，不合規(guī)范，違反了國家的相關(guān)規(guī)定。有一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有建立企業(yè)財(cái)務(wù)制度，這些也為企業(yè)自身帶來很大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
(3)企業(yè)的重視度不夠
房地產(chǎn)企業(yè)在主觀上不夠重視納稅行為，缺乏良好的納稅意識(shí)，也是企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。每一個(gè)房地產(chǎn)公司都應(yīng)該按照法規(guī)，及時(shí)地繳納足夠的稅務(wù)。在實(shí)際的日常經(jīng)營運(yùn)作中，因?yàn)槎惪钍瞧髽I(yè)的一項(xiàng)較大的現(xiàn)金流出，可降低企業(yè)利潤，因此部分企業(yè)為了業(yè)績，使用一些違法的行為來偷稅漏稅。這樣做是節(jié)約了成本，提升了利潤值，卻使企業(yè)陷入了巨大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。因此，納稅意識(shí)的缺乏讓房地產(chǎn)企業(yè)常常陷入這樣的誤區(qū)中，認(rèn)為企業(yè)納稅是財(cái)務(wù)部門的行為，納稅風(fēng)險(xiǎn)由財(cái)務(wù)部門來預(yù)防。
2.企業(yè)外部因素
(1)多變性的稅法
任何一個(gè)國家的稅法都不可能是完美無缺的，或多或少的會(huì)存在不明確或容易讓人產(chǎn)生歧義的條例，因此，在為房地產(chǎn)操作納稅行為時(shí)增加了一定的難度，這也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不利的影響。稅法的多變性為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如：增值稅轉(zhuǎn)型的全面實(shí)行開始于2009年1月1日;有關(guān)購置固定資產(chǎn)的處理相應(yīng)地發(fā)生了變化;企業(yè)需要根據(jù)《增值稅暫行條例》進(jìn)行稅務(wù)處理。
(2)稅務(wù)機(jī)關(guān)存在著不規(guī)范的執(zhí)法現(xiàn)象
根據(jù)我國的稅法，稅務(wù)機(jī)關(guān)有一定的自由裁量權(quán)利。若是在稅法規(guī)定的程度范圍之內(nèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法行為是具有一定的彈性的。稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)力按照自身判讀來判定納稅人的行為。然而現(xiàn)階段，因?yàn)槲覈姆ㄖ七�不夠健全，再加上傳統(tǒng)文化的因素，使房地產(chǎn)企業(yè)在與納稅機(jī)關(guān)的相處中處在一個(gè)不利的位置。部分稅務(wù)機(jī)關(guān)存在著不規(guī)范的執(zhí)法行為，以及不恰當(dāng)?shù)淖杂刹昧繖?quán)也為房地產(chǎn)企業(yè)增加了一些不確定的涉稅行為，從而提高了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
1.健全企業(yè)稅務(wù)管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定出合理的稅務(wù)管理制度，明確部門職責(zé)和員工職責(zé)，科學(xué)合理地安排稅務(wù)職位，形成完善的監(jiān)督體系，保證稅務(wù)工作能夠有條理地進(jìn)行。其次，對(duì)企業(yè)涉稅合同要嚴(yán)格審核，避免在合同上因不確定性條例產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，雙方要在稅務(wù)方面明確地簽訂對(duì)應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，并嚴(yán)格按照國家法規(guī)來申報(bào)納稅。財(cái)務(wù)部門要按照財(cái)務(wù)報(bào)表申報(bào)和繳納稅款。再次，房地產(chǎn)企業(yè)必須規(guī)范發(fā)票管理行為，發(fā)票管理要對(duì)發(fā)票購買、領(lǐng)用、開具和報(bào)銷等各個(gè)方面有嚴(yán)格的規(guī)范。對(duì)發(fā)票的購買、發(fā)放及核實(shí)都由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一負(fù)責(zé)。最后，公司應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅申報(bào)表及企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)報(bào)表周期性地裝訂成冊，并妥善保管，以便于日后翻查。
2.增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制是一項(xiàng)具有高度技術(shù)性和專業(yè)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)會(huì)計(jì)和納稅申報(bào)人等相關(guān)人員都有極高的要求。因而，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提升企業(yè)自身的素質(zhì)，在發(fā)生了稅務(wù)問題時(shí)不能只知道追責(zé)于財(cái)務(wù)部，其上至公司領(lǐng)導(dǎo)下至各個(gè)部門和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)人也要承擔(dān)責(zé)任。企業(yè)需要增強(qiáng)對(duì)這些人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，在日常經(jīng)營中，要注意避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的依法納稅觀念，只有房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策層有了這樣的意識(shí)，才能真正開展稅收籌劃，從而達(dá)到控制稅收風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)要提升會(huì)計(jì)核算的水平，保全相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算資料，以提供充足的依據(jù)來控制稅收風(fēng)險(xiǎn)。最后，在控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也要顧及公司利益，要正確合理地做出稅收策劃方案。方案既要考慮到個(gè)稅的高低，也要從全局上通盤考慮。在依法納稅的基礎(chǔ)之上，以公司整體利益為先，來實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方案。
3.建立啟動(dòng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
所謂企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)得出的規(guī)律和相關(guān)信息，發(fā)出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，以最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的危害。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系是企業(yè)內(nèi)部組建的組織，與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警行為的內(nèi)部聯(lián)系構(gòu)成一個(gè)體系。具體做法包括：首先，定期檢查稅務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分評(píng)級(jí)。企業(yè)通過運(yùn)用沃爾評(píng)分法的原理，找出房地產(chǎn)企業(yè)中關(guān)鍵部門和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的部門、關(guān)鍵的人員，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，得出企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?shù)，從而再對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體評(píng)價(jià)。其次，加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)監(jiān)督，科學(xué)預(yù)測企業(yè)稅收情況。稅收的預(yù)測在房地產(chǎn)企業(yè)中有著普遍而廣泛的應(yīng)用。根據(jù)企業(yè)涉稅行為的歷史資料，參考現(xiàn)有的條件和要求，對(duì)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)的測算和預(yù)計(jì)。這樣不僅可以為繳納稅收提供一個(gè)較為科學(xué)可靠的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)劃，也能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)起到數(shù)據(jù)支撐的作用。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在發(fā)展過程中必須重視的一個(gè)問題，若處理得不恰當(dāng)，會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營帶來很大的不利影響。因而房地產(chǎn)企業(yè)必須重視研究企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效的方法和策略來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)
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