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房地產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題
所得稅以取得應(yīng)稅所得、實行獨立核算的企業(yè)或者組織為納稅人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不管是國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)還是股份制企業(yè)，都是企業(yè)所得稅的納稅人。按照稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其它所得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和其它經(jīng)營活動取得的所得，是企業(yè)所得稅的征稅對象，同時還包括股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費以及營業(yè)外收益等所得。企業(yè)按照章程規(guī)定解散或者破產(chǎn)，以及因其它原因宣布終止，其清算結(jié)束后的清算所得，也屬于企業(yè)所得稅的征稅對象。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其它所得，包括來源于境內(nèi)、境外的所得。
企業(yè)所得稅的稅率
內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅率為３３％，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅稅率為３０％，另有３０的地方稅。經(jīng)濟(jì)特區(qū)的企業(yè)稅率一律按照１５％執(zhí)行
企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)
企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)是企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)的應(yīng)納稅所得額為企業(yè)每一納稅年度的總收入減準(zhǔn)予扣除項目金額后的余額。其中所稱的“納稅年度”為自公歷1月1日起至12月31日止。企業(yè)在一個納稅年度的中間開業(yè)，或者由于合并、關(guān)閉等原因，使該納稅年度的實際經(jīng)營期不足12個月，應(yīng)當(dāng)以其實際經(jīng)營期為一個納稅年度。
納稅人應(yīng)納稅所得額的確定，其公式為：
應(yīng)納稅所得額=收入總額－準(zhǔn)予扣除項目金額
納稅人應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。納稅人不得漏計或重復(fù)計算任何應(yīng)納稅所得額的項目。
收入總額的確定
按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額包括：
（一）生產(chǎn)、經(jīng)營收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營收入主要是其對外轉(zhuǎn)讓、銷售房地產(chǎn)的收入，出租房地產(chǎn)取得的收入以及代建房屋和工程取得的結(jié)算收入。
（二）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。是指納稅人有償轉(zhuǎn)讓其各類財產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價證券、股權(quán)以及其他財產(chǎn)而取得的收入。
（三）利息收入。是指納稅人購買各種債券等有價證券的利息、外單位欠款而付給的利息以及其他利息收入。
（四）租賃收入。是指納稅人出租固定資產(chǎn)、包裝物以及其它財產(chǎn)而取得的租金收入。
（五）特許權(quán)使用費收入。是指納稅人提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)而取得的收入。
（六）股息收入。是指納稅人對外投資入股分得的股息、紅利收入。
（七）其它收入。是指除上述各項收入之外的一切收入，包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權(quán)人緣故確實無法支付的應(yīng)付款項、物資及現(xiàn)金的溢余收入、附加費返還款、包裝物押金收入、接受的捐贈收入等。
（八）減免或返還流轉(zhuǎn)稅的稅務(wù)處理。對減免或返還流轉(zhuǎn)稅（含即征即退、先征后退），除國務(wù)院、財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定有指定用途的項目以外，都應(yīng)并入企業(yè)利潤，照章征收企業(yè)所得稅。
（九）銷售貨物給購貨方的折扣銷售，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣額。
（十）納稅人在基本建設(shè)、專項工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、及職工福利、獎勵等方面適用本企業(yè)的商品、產(chǎn)品的，視同對外銷售取得收入處理。納稅人對外進(jìn)行來料加工裝配業(yè)務(wù)節(jié)省的材料，如合同約定應(yīng)當(dāng)留歸企業(yè)所有的，也應(yīng)視為收入處理。
（十一）納稅人取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照取得收入當(dāng)時的市場價格計算或估定。
扣除項目的確定
按照條例、細(xì)則和《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號，以下簡稱《扣除辦法》）的規(guī)定，企業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除的項目，是指企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的與取得收入有關(guān)的所有必要的和正常的成本、費用、稅金和損失。企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相關(guān)成本費用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期面積以及可售單位工程成本費用，確定當(dāng)期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定：可售單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積， 可售總成本費用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補(bǔ)償費，七通一平、勘察設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎(chǔ)設(shè)施費，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用�？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。 按照《扣除辦法》的規(guī)定，企業(yè)繳納的消費稅、營業(yè)稅、關(guān)稅、城建稅、教育費附加以及在“管理費用”中扣除的房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅等都可以扣除。但企業(yè)繳納的增值稅屬于價外稅，不在扣除之列。
按照《實施細(xì)則》和《扣除辦法》的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)盤虧、毀損、報廢凈損失（包括不得從銷項稅金中抵扣的存貨的進(jìn)項稅金），以及遭受災(zāi)害等人類無法抗拒因素造成的非常損失，減除責(zé)任人賠償和保險賠款后的余額，由納稅人提供有關(guān)清查資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后可以扣除。由于企業(yè)出售職工住房的收入計入住房公積金，因而出售職工住房發(fā)生的損失不得扣除。按照國稅發(fā)[1997]190號文件規(guī)定，納稅人發(fā)生財產(chǎn)損失，應(yīng)及時向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送稅前扣除書面申請。 納稅人在報送財產(chǎn)損失稅前扣除申請的同時，必須附有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)鑒定確認(rèn)的財產(chǎn)損失證明資料以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其它資料。納稅人不能提供相關(guān)詳細(xì)資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可不予受理。
除保險企業(yè)等國家規(guī)定允許從事信貸業(yè)務(wù)的企業(yè)外，其他企業(yè)直接借出的款項，由于債務(wù)人破產(chǎn)、關(guān)閉、死亡等原因無法收回或逾期無法收回的，一律不得作為財產(chǎn)損失在稅前進(jìn)行扣除；其他企業(yè)委托金融保險企業(yè)等國家規(guī)定允許從事信貸業(yè)務(wù)的企業(yè)借出的款項，由于上述原因無法收回或逾期無法收回的，準(zhǔn)予作為財產(chǎn)損失在稅前進(jìn)行扣除。
（三）按稅法規(guī)定予以調(diào)整的扣除項目
1、借款費用
借款費用是指企業(yè)為經(jīng)營活動需要承擔(dān)的、與借入資金相關(guān)的利息費用，包括：
（1）長期、短期借款的利息；
（2）與債券相關(guān)的折價與溢價的攤銷；
（3）安排借款時發(fā)生的輔助費用的攤銷（包括債券發(fā)行手續(xù)費、印刷費等）；
（4）與借入資金有關(guān)，作為利息費用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額（指匯率差，在上表現(xiàn)為匯兌損益）。
按照規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營期間發(fā)生的經(jīng)營性借款（流動資金貸款）費用，凡是符合規(guī)定條件的，可以直接扣除。具體來講，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照實際發(fā)生數(shù)扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本的50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。
2、公益性、救濟(jì)性捐贈
按照《企業(yè)所得稅暫行條例》、《企業(yè)所得稅實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人（金融保險除外）用于公益、救濟(jì)性的捐贈，在年度應(yīng)納稅所得額3％的部分，準(zhǔn)予扣除。這里所說的公益性、救濟(jì)性捐贈，是指通過中國境內(nèi)的非營利性團(tuán)體（包括中國青少年基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、中國青年志愿者協(xié)會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會、中國之友基金會、中國綠化基金會、光華基金會、中國文學(xué)基金會、中國人口福利基金會，以及其他經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的非營利性公益組織）或國家機(jī)關(guān)向教育、民政等公益事業(yè)和遭受自然災(zāi)害的地區(qū)、貧困地區(qū)的捐贈。但是稅法規(guī)定：納稅人直接向受益人的各項捐贈，不允許在企業(yè)所得稅前扣除。另外，企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量，通過非營利性的社會團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)（包括中國紅十字會）向紅十字事業(yè)的捐贈，向福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，向義務(wù)教育的捐贈，對公益性青少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，對非關(guān)聯(lián)的研究開發(fā)經(jīng)費的資助，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的應(yīng)納稅所得額中全額扣除，但當(dāng)年應(yīng)納稅所得額不足抵扣的不得結(jié)轉(zhuǎn)。
3、業(yè)務(wù)招待費
企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的與生產(chǎn)、經(jīng)營直接有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，在下列規(guī)定比例范圍內(nèi)，可以據(jù)實扣除：全年銷貨凈額在1500萬元以下的，不得超過銷貨凈額的5‰ ；全年銷貨凈額超過1500萬元的部分 ，不得超過該部分的3‰ 。全年業(yè)務(wù)收入額在500萬元以下的，不得超過業(yè)務(wù)收入額的10‰ ；全年業(yè)務(wù)收入額超過500萬元的部分，不得超過該部分的5‰ 。一般而言，計提業(yè)務(wù)招待費的收入可依據(jù)“損益表”中的營業(yè)利潤以前的收入凈額為依據(jù)，至于投資收入、補(bǔ)貼收入、營業(yè)外收入等不應(yīng)提取業(yè)務(wù)招待費。
4、保險和其它基本保障繳款
按照《實施細(xì)則》和《扣除辦法》規(guī)定，企業(yè)為職工按規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動社會保障部門或其指定機(jī)構(gòu)繳納的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、基本失業(yè)保險費，按經(jīng)省級稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)交納的殘疾人就業(yè)保障金，按國家規(guī)定為特殊工種職工支付的法定人身安全保險，可以扣除。而企業(yè)為其投資者或者雇員個人向商業(yè)保險機(jī)構(gòu)投保的人壽保險或財產(chǎn)保險，以及在基本保障以外為雇員投保的補(bǔ)充保險，不得扣除。企業(yè)參加財產(chǎn)保險和運(yùn)輸保險，按規(guī)定繳納的保險費用，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審查核實，可以扣除。但保險公司給予的無賠償優(yōu)待，應(yīng)作為當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。
5、固定資產(chǎn)租賃費
納稅人根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營需要租入固定資產(chǎn)而支付的租賃費，分別按下列規(guī)定處理：
（1）對于企業(yè)以經(jīng)營租賃方式從出租方取得固定資產(chǎn)，其符合獨立企業(yè)之間交易原則的租金可根據(jù)受益時間，均勻扣除。
（2）融資租賃是指在實質(zhì)上轉(zhuǎn)移與一項資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬的一種租賃。符合下列條件之一的租賃為融資租賃：
a、在租賃期滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方；
b、租賃期為資產(chǎn)尚可使用年限的大部分（75％或以上）；
c、租賃期內(nèi)租賃最低付款額大于或基本等于租賃開始日資產(chǎn)的公允價值。
按照規(guī)定，企業(yè)以融資租賃方式從出租方取得固定資產(chǎn)，其租金支出不得扣除，但可按規(guī)定提取折舊費用。
6、壞賬損失與壞帳準(zhǔn)備金
按照《實施細(xì)則》和《扣除辦法》的規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時，對于企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，原則上應(yīng)按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也可以按照規(guī)定提取壞賬準(zhǔn)備金。
7、支付給總機(jī)構(gòu)的管理費
按照《實施細(xì)則》、國稅發(fā)[1996]177號和國稅發(fā)[1999]136號文件有關(guān)規(guī)定，納稅人按照規(guī)定支付給總機(jī)構(gòu)的與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的管理費用，應(yīng)當(dāng)提供總機(jī)構(gòu)出具的管理費用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和等證明文件，經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后可以扣除�？倷C(jī)構(gòu)管理費年終有結(jié)余的，可結(jié)轉(zhuǎn)為下一年度使用，并相應(yīng)核減下一年度的提取比例。通常管理費的增幅不得超過銷售收入總額或利潤總額（兩者比較取低者）的增長幅度。總機(jī)構(gòu)管理費提取采取比例和定額控制，提取比例不得超過總收入的2％。
下屬企業(yè)和分支機(jī)構(gòu)超過稅務(wù)機(jī)關(guān)審批標(biāo)準(zhǔn)上交的管理費，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整，不得在稅前扣除。 低于標(biāo)準(zhǔn)上交的管理費，按當(dāng)年實際上交數(shù)額據(jù)實扣除，其差額不得在以后年度補(bǔ)扣。
8、會員費
按照財稅字[1995]081號文件規(guī)定，企業(yè)加入工商業(yè)聯(lián)合會交納的會員費可以扣除。有結(jié)余的可結(jié)轉(zhuǎn)為下一年度使用，并相應(yīng)核減交納會員費的數(shù)額。按照國稅發(fā)[1997]191號文件規(guī)定，企業(yè)按省及省級以上民政、物價、財政部門批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，向依法成立的協(xié)會、學(xué)會等社團(tuán)組織交納的會費，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后允許扣除。
9、廣告費與業(yè)務(wù)宣傳費
廣告費用是企業(yè)為銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)而進(jìn)行的宣傳推廣費用。按照《扣除辦法》的規(guī)定，企業(yè)的廣告費用可以分為兩個部分，一部分是企業(yè)正規(guī)的廣告費支出，另一部分是業(yè)務(wù)宣傳費。
按照規(guī)定，企業(yè)申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：
（1）廣告是經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；
（2）已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；
（3）通過一定的媒體傳播。
按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的廣告費支出不超過營業(yè)收入8％的，可據(jù)實扣除；超過部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。
業(yè)務(wù)宣傳費是指企業(yè)發(fā)生的不符合上述廣告費支出條件的、未通過媒體傳播的廣告性質(zhì)的宣傳推廣費用，包括廣告性質(zhì)的禮品支出等。按照規(guī)定，企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費，在不超過營業(yè)收入0.5％范圍內(nèi)可據(jù)實扣除；超過部分當(dāng)年不得扣除，以后年度也不得扣除。
10、差旅費、會議費和董事會費
按照《扣除辦法》的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營活動有關(guān)的合理的差旅費、會議費、董事會費，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)能夠提供證明其真實性的合法憑證，否則不得的稅前扣除。差旅費的證明材料包括：出差人員姓名、地點、時間、任務(wù)、支付憑證等。會議費證明材料包括：會議時間、地點、出席人員、、目的、費用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。
11、傭金
傭金是指企業(yè)在推銷產(chǎn)品或勞務(wù)過程中向提供中介服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)和代理人支付的合法報酬。按照《扣除辦法》的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的傭金符合下列條件的，可計入銷售費用：
（l）有合法真實憑證；
（2）支付的對象必須是獨立的有權(quán)從事中介服務(wù)的企業(yè)或個人（支付對象不含本企業(yè)雇員）；
（3）支付給個人的傭金，除另有規(guī)定者外，不得超過服務(wù)金額的5％。
按照規(guī)定，企業(yè)在推銷產(chǎn)品或勞務(wù)過程中支付的回扣（向非法中間介紹人支付的費用，包括支付給國家公務(wù)人員的居間介紹費用）不得在稅前扣除。
12、勞動保護(hù)支出
按照《扣除辦法》規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的合理的勞動保護(hù)支出，可以扣除，勞動保護(hù)支出是指企業(yè)確因工作需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等發(fā)生的支出。企業(yè)發(fā)放的非因工作需要和國家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質(zhì)的支出，除從職工福利費用中支出的以外，一律視為工資薪金支出。按照國稅函發(fā)[1996]673號文件規(guī)定，企業(yè)職工冬季取暖補(bǔ)貼和職工防暑降溫費，據(jù)實在稅前扣除。
13、違約金、罰款和訴訟費
按照《扣除辦法》的規(guī)定，企業(yè)按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金（包括銀行罰息）、罰款和訴訟費可以扣除。
14、按照國稅函[1999]486號文件規(guī)定，企業(yè)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的住房公積金，首先住房周轉(zhuǎn)金支付，住房周轉(zhuǎn)金開支不足的部分，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，可在稅前扣除。
15、按照財稅字[1997]022號文件的規(guī)定，企業(yè)收取和交納的各種價內(nèi)外基金（資金、附加、收費），屬于國務(wù)院或財政部批準(zhǔn)收取，并按規(guī)定納入同級財政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金財政專戶，實行收支兩條線管理的，不征收企業(yè)所得稅，并允許在計算交納所得稅時做稅前扣除。
16、按照財稅字[1997]022號文件規(guī)定，根據(jù)勞動部關(guān)于《違反和解除勞動合同的補(bǔ)償辦法》規(guī)定支付給職工的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，可在稅前扣除。
不得扣除的項目
按照《條例》規(guī)定，在應(yīng)納稅所得額時，下列項目不得扣除：
1、資本性支出；
2、 無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出；
3、違法（主要指行政法規(guī)）經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失；
4、各項稅收的滯納金、行政性罰金和罰款；
5、災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠郑?BR>
6、超過國家規(guī)定允許扣除的公益、救濟(jì)性捐贈，以及非公益、救濟(jì)性的捐贈；
7、 各種非廣告性質(zhì)的贊助支出；
8、納稅人為其他獨立納稅人提供與本身應(yīng)納稅收入無關(guān)的貸款擔(dān)保等，因被擔(dān)保方不能還清貸款而由該擔(dān)保人承擔(dān)的本息等，不得在擔(dān)保企業(yè)稅前扣除；
9、與取得收入無關(guān)的其它各項支出；
納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來（包括資金、經(jīng)營、購銷），應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款和費用。不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。
10、存貨跌價準(zhǔn)備金、短期投資跌價準(zhǔn)備金、長期投資減值準(zhǔn)備金、風(fēng)險準(zhǔn)備金（包括風(fēng)險投資準(zhǔn)備金）以及國家稅收法規(guī)規(guī)定可以提取的準(zhǔn)備金之外的任何形式準(zhǔn)備金；
11、企業(yè)已出售給職工個人的住房，不得在企業(yè)所得稅前扣除折舊和維修管理費。
虧損彌補(bǔ)
企業(yè)所得稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)；下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長不得超過5年。5年內(nèi)不論是盈利或虧損，都作為實際彌補(bǔ)期限計算。這里所說的虧損，是企業(yè)財務(wù)報表中的虧損額經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按稅法規(guī)定核實調(diào)整后的金額。
免稅所得
按照稅法規(guī)定，企業(yè)的部分收入，如國債利息收入、技術(shù)轉(zhuǎn)讓收益等，免征企業(yè)所得稅。對于這些免征企業(yè)所得稅的收入，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期應(yīng)納稅所得額中減去。
（一）國債利息收入
按照《所得稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人購買國債（指財政部發(fā)行的國庫券、公債，不包括國家計委發(fā)行的國家重點建設(shè)債券和人民銀行批準(zhǔn)發(fā)行的債券）的利息收入（僅限于企業(yè)從一級市場購入并一直持有到期兌付的國債利息收入），不計入應(yīng)納稅所得額。所以在計算應(yīng)納稅所得額時，應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)計入投資收益的國債利息收入減去。
（二）免稅的補(bǔ)貼收入
按照稅法規(guī)定，企業(yè)取得國務(wù)院、財政部和國家稅務(wù)總局文件明確規(guī)定專門用途的國家補(bǔ)貼和其它補(bǔ)貼收入可以不計入應(yīng)納稅所得額，如無文件明確，應(yīng)一律并入實際收到該補(bǔ)貼年度的應(yīng)納稅所得額計算納稅。所以在計算應(yīng)納稅所得額時，對于有文件明確規(guī)定可以不計入應(yīng)納稅所得額的補(bǔ)貼收入，應(yīng)當(dāng)減去。
（三）免稅的納入預(yù)算管理的基金、收費或附加
按照稅法規(guī)定，納入預(yù)算管理的基金、收費或附加免征企業(yè)所得稅。所以在計算應(yīng)納稅所得額時，對于納入預(yù)算管理的基金、收費或附加，應(yīng)當(dāng)減去。
（四）免予補(bǔ)稅的投資收益
對于股息性所得，由于是稅后所得，凡是投資方企業(yè)適用的所得稅稅率等于被投資企業(yè)所得稅稅率的，或者被投資企業(yè)因享受國家稅法規(guī)定的定期減稅、免稅政策優(yōu)惠而使其所得稅稅率低于投資企業(yè)所得稅稅率的，投資企業(yè)不再征收企業(yè)所得稅；投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)所得稅稅率的，其取得的投資所得應(yīng)當(dāng)按規(guī)定還原為稅前收益，按照稅率差額依法補(bǔ)繳企業(yè)所得稅；投資方企業(yè)適用的所得稅稅率低于被投資企業(yè)所得稅稅率的，不退還已經(jīng)繳納的企業(yè)所得稅。
（五）免稅的技術(shù)轉(zhuǎn)讓收益
按照稅法規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行技術(shù)轉(zhuǎn)讓以及在技術(shù)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的與技術(shù)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)培訓(xùn)的所得，年凈收入在30萬元以下的，免征企業(yè)所得稅。在前面計算企業(yè)的收入總額和扣除項目時已經(jīng)將企業(yè)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入和技術(shù)轉(zhuǎn)讓支出包括在內(nèi)，在此應(yīng)當(dāng)將企業(yè)當(dāng)期免稅的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得（技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入減去技術(shù)轉(zhuǎn)讓支出）扣除。
（六）按照財稅字[1997]77號文件規(guī)定，企業(yè)接受的捐贈的實物資產(chǎn)，不計入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)出售資產(chǎn)或進(jìn)行清算時，若出售或清算價格低于捐贈時的實物價格，應(yīng)以接受捐贈時的實物價格計入應(yīng)納稅所得或清算所得；若出售或清算價格高于捐贈時的實物價格，應(yīng)以出售收入扣除清理費用后的余額計入應(yīng)納稅所得或清算所得，依法繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)接受捐贈的現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)入資本公積金，不予計征所得稅。
此外，按照規(guī)定，根據(jù)《國家賠償法》的規(guī)定，因國家機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)，侵犯企業(yè)合法權(quán)益，造成損害的，對受害人依法取得的賠償金不征收所得稅。
資產(chǎn)的稅務(wù)處理
按照《條例》、《實施細(xì)則》和《扣除辦法》的規(guī)定，企業(yè)在經(jīng)營活動中使用的固定資產(chǎn)的折舊、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷可以在稅前扣除。
（一）固定資產(chǎn)的計價與折舊
稅法中對于固定資產(chǎn)的計價與應(yīng)計提折舊的固定資產(chǎn)范圍的規(guī)定同制度中的相應(yīng)規(guī)定基本一致，需要說明的是，對于折舊年限不得短于以下規(guī)定：
①房屋、建筑物為20年；
②火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其它生產(chǎn)設(shè)備為10年；
③設(shè)備和火車、輪船以外的運(yùn)輸工具以及與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的器具、工具、家具等為5年。
對促進(jìn)進(jìn)步、環(huán)境保護(hù)和國家鼓勵投資的關(guān)鍵設(shè)備，以及常年處于震動、超強(qiáng)度使用或者受酸、堿等強(qiáng)烈腐蝕狀態(tài)的機(jī)器設(shè)備，確需縮短折舊年限或采取加速折舊的，由企業(yè)提出申請，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)審核，報國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。
按照規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)折舊的計算，原則上應(yīng)從固定資產(chǎn)原價中減除不低于原價10%的殘值后，采用直線法計提折舊。
（二）無形資產(chǎn)的計價和攤銷
稅法中對于無形資產(chǎn)的計價的規(guī)定同會計制度中的相應(yīng)規(guī)定基本一致，非專利技術(shù)和專利的計價應(yīng)當(dāng)經(jīng)法定評估機(jī)構(gòu)評估確認(rèn)。
按照規(guī)定，企業(yè)購買計算機(jī)硬件所附帶的軟件，未單獨計價的，應(yīng)并入計算機(jī)硬件作為固定資產(chǎn)管理；單獨計價的軟件，應(yīng)作為無形資產(chǎn)管理。
按照規(guī)定，企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付給國家或其它納稅人的土地出讓價款應(yīng)作為無形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期限內(nèi)平均攤銷。
無形資產(chǎn)的攤銷，應(yīng)當(dāng)采取直線法計算。
受讓或投資的無形資產(chǎn)，和合同或者企業(yè)申請書分別規(guī)定有效期限和受益期限的，按法定有效期限與合同或企業(yè)申請書中規(guī)定的受益年限攤銷；法律沒有規(guī)定使用年限的，按照合同或者企業(yè)申請書的受益年限攤銷；法律和合同或者企業(yè)申請書沒有規(guī)定使用年限的，或者自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，攤銷期限不得少于10年。
（三）遞延資產(chǎn)及其攤銷
企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費，應(yīng)當(dāng)從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除，對經(jīng)營期不足5年的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，按其經(jīng)營期限以直線法平均計算攤銷。開辦費是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)成本的匯兌損益和利息等支出。
按照規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。企業(yè)固定資產(chǎn)的改良支出，如固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如固定資產(chǎn)已經(jīng)提足折舊，可作為遞延資產(chǎn)，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：
（1）發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20％以上的；
（2）經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長2年以上；
（3）經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。
企業(yè)應(yīng)納所得稅稅額計算
房地產(chǎn)銷售收人的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：
1、采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收人的實現(xiàn)。2、采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收人的實現(xiàn)。3、采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。4、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收人的實現(xiàn)。5、外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的，其取得的預(yù)收款，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補(bǔ)稅額。6、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體的通知》（財稅字[1996]79號）的有關(guān)規(guī)定精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的，在計算繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。
企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之目的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。具體分四個步驟：第一步是將企業(yè)當(dāng)期實現(xiàn)收入總額減去當(dāng)期的扣除項目，計算出當(dāng)期的納稅調(diào)整前所得；第二步是在納稅調(diào)整前所得的基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅調(diào)整，即加上納稅調(diào)整增加數(shù)，減去納稅調(diào)整減少數(shù)，計算出納稅調(diào)整后所得；第三步是在納稅調(diào)整后所得的基礎(chǔ)上，彌補(bǔ)以前年度虧損，減去免稅所得，計算出應(yīng)納稅所得額；第四步則是在應(yīng)納稅所得額基礎(chǔ)上乘適用稅率（３３%）計算出企業(yè)當(dāng)期的應(yīng)納所得稅稅額。
企業(yè)所得稅的繳納
一、企業(yè)所得稅的納稅地點
企業(yè)所得稅由企業(yè)向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。
對在不同地區(qū)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)或營業(yè)機(jī)構(gòu)（以下稱營業(yè)機(jī)構(gòu)）的納稅人，應(yīng)當(dāng)在每年7月31日以前將總機(jī)構(gòu)或負(fù)責(zé)合并申報繳納企業(yè)所得稅的營業(yè)機(jī)構(gòu)（以下簡稱匯繳機(jī)構(gòu)）所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為納稅人開具《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)匯總或合并申報企業(yè)所得稅證明》送交其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為營業(yè)機(jī)構(gòu)已并入?yún)R繳機(jī)構(gòu)繳納企業(yè)所得稅的依據(jù)。
如果營業(yè)機(jī)構(gòu)在7月31日前未提交匯繳機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)匯總或合并申報企業(yè)所得稅證明》或其他憑據(jù)，據(jù)以證明其匯繳機(jī)構(gòu)已申報匯算年度所得稅，且又無延期申報批準(zhǔn)文件的，營業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對該營業(yè)機(jī)構(gòu)適用就地征稅：可以核實計算應(yīng)納稅所得額，或者以同行業(yè)利潤水平或其他核定應(yīng)納稅所得額，并應(yīng)依據(jù)稅收法律法規(guī)的稅收待遇規(guī)定，計算應(yīng)補(bǔ)稅額及確定處罰；但納稅人匯總申報處于虧損年度或免稅年度的，應(yīng)由營業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)書面通知匯繳機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一稅務(wù)調(diào)整處理。
企業(yè)所得稅的匯算清繳
按照規(guī)定，企業(yè)在年度終了后 4個月內(nèi)，向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送年度會計決算報表和所得稅申報表（內(nèi)資企業(yè)季度預(yù)繳不做納稅調(diào)整，外商投資企業(yè)季度可以彌補(bǔ)以前年度虧損），辦理年終匯算清繳。年度決算報表應(yīng)當(dāng)包括年未資產(chǎn)負(fù)債表、年度損益表、利潤分配表和現(xiàn)金流量表及有關(guān)附表等。
在企業(yè)所得稅年度納稅申報表中，除了前述計算應(yīng)繳所得稅的各個項目外，還應(yīng)當(dāng)包括如下幾個項目：
（一）期初多繳所得稅額
企業(yè)在年初匯算清繳上一年度所得稅時，多預(yù)繳的所得稅稅款，若沒有退還給企業(yè)，可以在本年度內(nèi)抵繳。
（二）已預(yù)繳的所得稅額
本項目反映企業(yè)在年終前已經(jīng)按季預(yù)繳的所得稅稅款。
（三）應(yīng)補(bǔ)稅的境內(nèi)投資收益的抵免額
本項目反映企業(yè)在年度內(nèi)進(jìn)行股權(quán)投資而取得的股息性所得在還原為應(yīng)納稅所得額后按被投資企業(yè)適用稅率計算出的所得稅抵免額，在計算實際應(yīng)補(bǔ)繳稅額時予以扣除，兩者的差額即為實際應(yīng)補(bǔ)繳的稅款。
（四）應(yīng)補(bǔ)稅的境外投資收益的抵免額
企業(yè)來源于我國境外的所得，具體扣除方法有兩種，一種是分國不分項計算扣除，另一種是定率扣除。企業(yè)可以選擇一種方法汁算扣除。計算出的境外所得稅款扣除限額即為應(yīng)補(bǔ)稅的境外投資收益的抵免額。
（五）經(jīng)批準(zhǔn)減免的所得稅稅額
本項目反映企業(yè)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)減免所得稅的數(shù)額。
（六）應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額
企業(yè)本年度的應(yīng)繳所得稅額，減去期初多繳所得稅額、已預(yù)繳的所得稅額、應(yīng)補(bǔ)稅的境內(nèi)投資收益抵免額、應(yīng)補(bǔ)稅的境外投資收益抵免額和經(jīng)批準(zhǔn)減免的所得稅額，即為匯算清繳時應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額，用公式表示為：
應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額＝應(yīng)繳所得稅額－期初多繳所得稅額－已預(yù)繳的所得稅額－應(yīng)補(bǔ)稅的境內(nèi)投資收益抵免額－應(yīng)補(bǔ)稅的境外投資收益抵免額－經(jīng)批準(zhǔn)減免的所得稅額
在年終匯算時，除了報送年度決算報表、年度納稅申報表及各種附表外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求報送其它有關(guān)資料，如：需要享受減免稅優(yōu)惠政策的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報送減免稅申請資料，各種財產(chǎn)損失、技術(shù)開發(fā)費、業(yè)務(wù)招待費、工效掛鉤清算等需要提供有關(guān)憑證資料的應(yīng)提供有關(guān)憑證資料，對于當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定需要經(jīng)注冊稅務(wù)師進(jìn)行審核的需要提供注冊稅務(wù)師審核報告等。
在報送的納稅申報表及有關(guān)資料經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)審核無誤后，企業(yè)對于應(yīng)補(bǔ)繳的所得稅稅額，應(yīng)當(dāng)在年度終了后4個月內(nèi)補(bǔ)繳；對于多預(yù)繳的所得稅稅額，可以在下一年度內(nèi)抵繳，也可由稅務(wù)機(jī)關(guān)退還給企業(yè)。
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