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房地產(chǎn)估價經(jīng)營與管理考試真題
在學習、工作生活中，我們都可能會接觸到試題，試題可以幫助參考者清楚地認識自己的知識掌握程度。你知道什么樣的試題才算得上好試題嗎？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)估價經(jīng)營與管理考試真題，希望能夠幫助到大家。
試題
房地產(chǎn)估價經(jīng)營與管理考試真題 1
A.風險較大
B.收益率較高
C.流動性較好
D.投資回收期較長
2.同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（ ）。
A.保值性
B.增值性
C.異質(zhì)性
D.弱流動性
3.下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（ ）。
A.購買房地產(chǎn)股票
B.購買商鋪
C.購買房地產(chǎn)債券
D.購買住房抵押支持證券
4.關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（ �。�。
A.投資者應(yīng)選擇毫無風險的投資組合
B.投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合
C.投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消
D.投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消
5.關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（ �。�
A.房屋施工面積不包括本期竣工的.房屋建筑面積
B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積
C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積
D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積
6.某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（ ）。
A.目標定價法
B.領(lǐng)導定價法
C.隨行就市定價法
D.認知價值定價法
7.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于（ ）。
A.試探性調(diào)查
B.描述性調(diào)查
C.創(chuàng)新性調(diào)查
D.因果性調(diào)查
8.下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（ �。�。
A.指數(shù)平滑法
B.市場因子推演法
C.德爾菲法
D.銷售人員意見綜合法
9.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（ �。�。
A.形象差異化戰(zhàn)略
B.人員差別化戰(zhàn)略
C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略
D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略
10.關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（ �。�。
A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同
B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同
C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同
D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較
房地產(chǎn)估價經(jīng)營與管理考試真題 2
1.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性.
A適應(yīng)性
B對專業(yè)管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案:C
解析:位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性
2.某投資者花費80萬元購一店鋪，每月凈租金收入為1.583萬元，考慮月投資收益率為0.8%，則( )個月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案:C
解析:80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
3.某項目未考慮通貸膨脹情況下，其收益率為18.27%，當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案:B
解析:由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )
A 房屋出租
B 房地產(chǎn)抵押
C 土地使用權(quán)出讓
D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
答案:C
解析:房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場
5.一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格.
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案:A
6.某企業(yè)上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預測銷售量為( )萬臺.
A102
B120
C108
D88
答案:C
解析:Q=0.8*110+0.2*100=108
7.下列說法不正確的是( )
A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù).對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1.
B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù).對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1.2.
C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上
D一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應(yīng)為35%一45%.
答案:A
解析:利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于2.
8.某筆筆資金按單利計息，n個周期末的`本利和為( )
A P(1+i)n
B P(1+i*n)
C P*n*i
D A(1+i)n
答案:B
解析:Fn= P(1+i*n)
9.某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標收益率為10%，如果每年凈收益為300萬元(凈收益發(fā)生在年末)，則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為( )
A 101萬元
B 137萬元
C 256萬元
D 500萬元
答案:B
解析:NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10.從房地產(chǎn)投資的角度說，風險是指( )
A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度
B獲取預期投資收益的可能性大小
C房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度
D房地產(chǎn)開發(fā)程度
答案:B
解析:從房地產(chǎn)投資的角度說，風險是指獲取預期投資收益的可能性大小
11、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接投資的是( ).
A.購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票
B.購買房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份
C.購買房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)
D.購買一座正在運營的高爾夫球場
標準答案:D
12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機構(gòu)所持有的( )債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的
A.房地產(chǎn)企業(yè)債券
B.個人住房抵押貸款
C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款
D.金融機構(gòu)長期融資
標準答案:B
13、房地產(chǎn)投資的( )特點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因.
A.能夠得到稅收方面的好處
B.易于獲得金融機構(gòu)的支持
C.能抵消通貨膨脹的影響
D.提高投資者的資信等級
標準答案:C
14、我國去年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預期收益目標時遇到困難.這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的( ).
A.政治風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
標準答案:B
15、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金.這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的( ).
A.變現(xiàn)風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
標準答案:A
16、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的( ).
A.收益現(xiàn)金流風險
B.未來經(jīng)營費用風險
C.資本價值風險
D.比較風險
標準答案:B
17、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資.其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%.此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
標準答案:B
解析:由公式知:12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
18、( )是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險.
A.通貨膨脹風險
B.市場供求風險
C.變現(xiàn)風險
D.政策風險
標準答案:A
19、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個( ).
A.正的協(xié)方差
B.負的協(xié)方差
C.標準協(xié)方差
D.絕對協(xié)方差
標準答案:B
20、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨( ).
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現(xiàn)風險
D.通貨膨脹風險
標準答案:D
解析:通貨膨脹風險也稱購買力風險.是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險.當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險.以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大.
房地產(chǎn)估價經(jīng)營與管理考試真題 3
1.《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在( )實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上 B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上 C.城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上 D.城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上
2.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是( )。
A.面積結(jié)算 B.貨幣補償 C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D.貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換
3.委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向( )申請確認。
A.拆遷人 B.拆遷主管部門 C.城市規(guī)劃行政主管部門 D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門
4.拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復核估價申請之日起( )日內(nèi)給予答復。
A.5 B.7 C.10 D.15
5.裁決應(yīng)當自收到申請之日起( )日內(nèi)作出。
A.15 B.30 C.60 D.90
6.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于( )天。
A.7 B.10 C.15 D.30
7.將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級”的部門規(guī)章是( )。
A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 B.《商品房銷售管理辦法》 C.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》 D.《城市商品房預售管理辦法》
8.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于( )級資質(zhì)企業(yè)的.條件。
A.一 B.二 C.三 D.四
9.2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。
甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。
A.1200 B.1800 C.2100 D.3000
10.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由( )規(guī)定。
A.全國人大 B.國務(wù)院 C.國土資源部 D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
答案：
1. A 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。
2. C 【解析】：對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
3. C 【解析】：委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。參見教材P51
4. A 【解析】：拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復。
5. B 【解析】：裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。
6. C 【解析】：行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。參見教材P59~60
8. D 【解析】：暫定資質(zhì)的條件不得低于四級資質(zhì)的條件。
9. C 【解析】：2004年4月，為加強宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用住房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
10. B 【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
房地產(chǎn)估價經(jīng)營與管理考試真題 4
1、以下物業(yè)類型，屬于經(jīng)營性物業(yè)的有( )。
�、賱e墅;②寫字樓;③購物中心;④倉儲用房;⑤高爾夫球場;⑥酒店;⑦出租商住房
A、①②③⑥⑦
B、①②③④⑥⑦
C、②③⑤⑥⑦
D、②③⑥⑦
2、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是( )元。
A、204.8
B、356.72
C、508.91
D、666.67
3、可行性研究可以分為五個步驟，以下排序正確的是( )。
①調(diào)查研究;②接受委托;③編制可行性研究報告;④方案的選擇和優(yōu)化;⑤財務(wù)評價和綜合評價
A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③
4、經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地，目前采取( )方式供地。
A、協(xié)議出讓
B、招拍掛出讓
C、行政劃撥
D、行政劃撥兼協(xié)議出讓
5、在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的( )來適時調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了可靠保證。
A、土地供應(yīng)計劃
B、城市規(guī)劃
C、國民經(jīng)濟發(fā)展計劃
D、土地需求計劃
6、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會( )。
A、減少
B、增加
C、不變
D、同步遞減
7、以下關(guān)于收益性物業(yè)管理現(xiàn)金流的描述，正確的是( )。
A、潛在毛租金收入與空置和收租損失的.差就是有效毛收入
B、凈經(jīng)營收入減去抵押貸款還本付息等于稅前現(xiàn)金流
C、稅前現(xiàn)金流，除去準備金和所得稅，即可得到稅后現(xiàn)金
D、實際毛收入與經(jīng)營費用的差值就是凈經(jīng)營收入
8、在房地產(chǎn)資金融資過程中通常不遵循的原則有( )。
A、流動性原則
B、安全性原則
C、物資保證原則
D、盈利性原則
9、房地產(chǎn)市場分析報告大綱主要包括摘要、概述、需求分析、供給分析、競爭分析和市場占有率分析，其中競爭分析中需要列出與競爭有關(guān)的項目功能和特點，它包括( )。
A、了解每一細分市場下使用者的愿望和需要
B、描述計劃建設(shè)中的競爭性項目
C、描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目(價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點)
D、按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建設(shè)項目應(yīng)具備的特色
10、研究房地產(chǎn)項目融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由于融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式( )。
A、既有法人融資
B、新設(shè)法人融資
C、企業(yè)法人融資
D、自然法人融資
1、C 2、B 3、D 4、C 5、A
6、B 7、B C 8、C 9、B C 10、A B
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